房价跌三成 银行业扛得住

　　房价跌三成 银行业扛得住

　　房价下跌，银行和信托抵御风险能力不同。房价跌五成，银行扛得住，但信托业或迎兑付危机。

　　东地产 王戈 报道

　　开发贷难借与不良贷款之忧

　　“现在融资很困难，银行不愿意放贷给我们。”

　　一家在上海江桥有房产项目的福建开发商向《东地产》坦言，为筹措资金进行开发，该公司近期与一家第三方理财机构合作，正在募资成立地产私募股权基金。根据该公司与理财机构的财务测算，该项目内部收益率可达到18.5%，为筹措项目开发资金，尝试过多家银行借贷，但均没有着落。

　　与上述中小开发商银行借贷相反，目前金融体系的流动已大为宽松。

　　截止5月24日，上海银行同业拆借利率(SHIBOR)整体延续下跌态势，其中，隔夜利率自2月底开始下行以来，几乎没有受到任何支撑，一路“破三”、“破二”，进入“一时代”，最新报收于1.83%。SHIBOR一直被视为市场流动性的风向标，其利率持续走低意味着，银行间融资成本处于较低水平，市场流动性处于较为宽松的状态。

　　银行不良贷款的上升是银行放贷谨慎的原因，尤其是针对目前资金仍较为紧张的房地产行业。

　　一家城商行银行支行副行长告诉《东地产》，该行对开发贷款较为谨慎，同时利率上浮超过50%，而总行领导要求调整开发贷款的风险权重，所以对开发商放贷不积极，这也是前述开发商难以从银行获得贷款的原因。

　　银行不良贷款的滞后效应

　　在备受各界关注的不良贷款中，政府融资平台和房地产类贷款是重中之重。

　　政府融资平台目前仍取决于土地财政(详见5月2日《东地产》《地方债务绑架土地财政》)，而土地财政受房地产市场直接影响，于是房价成为其中关键。

　　70个大中城市房价指数显示，自2010年4月同比增幅见顶后，房价此后出现持续下滑，3月首次出现同比下跌；从环比来看，房价已于2011年10月出现下跌拐点，迄今为止仍在继续下跌。

　　不过，房地产市场下行对银行业不良贷款的影响目前仍难看出端倪。

　　银监会年报披露，2011年银行业房地产贷款的不良余额和比率分别较2010年回落20%和29个基点，瑞银证券分析称，上市银行发放贷款的开发商信用评级和资质处于行业较高水平，房地产开发贷款资产质量有望保持稳定。同时我们认为上市银行平台贷款以省市一级项目为主，现金流覆盖水平较高，融资平台贷款风险可控。

　　此外，2012年一季度末，16家上市银行总体不良率环比回落4个基点至0.93%，不良贷款余额环比小幅回升0.5%。瑞银证券分析师励雅敏认为，主要银行贷款不良率将在2012年二季度小幅回升后趋于稳定，预计2012年末的不良率将从2011年末的1%小幅上升至1.05%。

　　一个值得注意的现象是，在2011年银监会报告中，房地产行业不良贷款率仅为0.97%，位于农林牧渔、制造业、交运仓储和批发零售行业之后。

　　在全国主要城市房价出现不同程度下跌的背景下，不良贷款率的数据令人生疑。不过，滞后效应可能是银行业财报未能反映房地产市场下滑的主要原因。

　　“银行业未来不良贷款可能是一个缓慢释放的过程，银行放贷将更加谨慎。”毕马威中国大陆银行业主管合伙人于冰认为，由于金融危机延续、近年来放贷规模与实体经济增长之间的脱节等因素的影响，银行业不良贷款显现有滞后效应。

　　银行信托业危局

　　但种种迹象表明，房地产量价齐跌之下，银行业不良贷款的滞后效应正在发酵。

　　银行股权被大股东密集抛售是征兆之一。截至5月24日，已有12家地方银行股权挂牌公开转让，与上一轮员工持股转让潮不同，今年以来地方银行股权挂牌的出让方大多数为大股东。

　　看中银行发展前景、以地方政府为主的大股东却悄然减持银行股，有分析称不良贷款余额的迅速上升是主要原因。

　　事实上，相较于上市银行，整体商业银行的状况或更接近真相。截至3月末，商业银行实现净利润3260亿元，较上年同期保持了20%左右的增速。在净利润上涨的同时，商业银行总体不良贷款余额却上升至4382亿元，较去年末的4279亿元增幅达2.4%。问题随之而来，在杭州为代表的部分，目前房价跌幅已近三成，假定在全国房价下跌三成背景下，银行利润影响究竟几何？

　　央行公开资料显示，截止2011年12月末，中国银行业金融机构的总资产达到113.28万亿元，商业银行净利润达到10412亿元；同时，人民币房地产贷款余额10.73万亿元，全年累计增加1.26万亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。

　　参考标准普尔、东方资产等投资评级机构对房贷不良率上升的预测，若房价下跌30%，房地产贷款不良贷上升至3%，考虑到今年前五个月房贷10%左右的增速，在房价下跌三成的情况下，商业银行房地产不良贷款达到3375亿元，考虑到银行计提150%的专项拨备，将侵蚀银行利润1688亿元，占2011年商业银行总利润的16.2%；若房价下跌50%，房地产贷款不良贷上升至5%，在上述条件下，将侵蚀银行利润2813亿元，占2011年商业银行总利润的27%。

　　相比于压力测试下相对乐观的银行业，地产信托业在近三年的快速暴发后隐忧重重。

　　截止2011年底，信托业资产规模达4.81万亿元，信托业总利润为299亿元，房地产信托规模6882亿元。相形之下，其抵御房地产市场波动的能力远远逊于银行业。

　　在房地产下跌30%与50%的情况下，若违约率急剧上升，信托业可能出现兑付危机的“黑天鹅”事件。由于信托相比于银行业缺乏相对透明的信息披露，一旦房价大跌，信托行业的风险可能仍然被低估。

　　事实上，由于金融业在经济增速下行背景下，金融业对违约率变得更加敏感； 同时，房地产行业产业链最长，行业违约风险波及面极广。换句话说，在房价下行30%与50%的背景下，若GDP出现相应的减速，金融业风险仍可能被低估。

　　链 接

　　银监会 房价跌五成 银行扛得住

　　2011年7月，银监会进行了新一轮的房地产贷款压力测试。测试结果显示，房价跌三成、五成对银行业整体影响不大。时任银监会主席的刘明康表示，中国银行业的拨备已有1.3万亿，足以抵挡房地产市场调控，所带来的近期和中短期当中的风险。

　　上海银监局 房价跌三成银行影响小

　　上海银监局6月的初房地产贷款压力测试表明，在房价下跌30%时，主要中外资银行全部贷款不良率将从1.04%升至1.41%，增幅为35%。压力测试结果显示，在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。

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