解密华夏幸福商业模式：产业新城如何制胜

　　胡雪

　　股价连续7连红，2011年“第一牛股”华夏幸福(600340.SH）近日再次发力。

　　华夏幸福作为一家专门从事产业园区开发运营和产业新城开发建设的公司，创立于1998年。2011年7月，华夏幸福完成了A股借壳上市。上市后屡创佳绩，这得益于公司独特的产业新城模式。

　　“我们说商业地产复制的是一个标准模式，把一个城市综合体复制到另一城市。我们复制的是一种方法论或者一种能力，能够针对不同区域打造特色园区，帮助这个地方经济得到发展。”华夏幸福相关负责人如此归结。

　　破解新城“钱”程

　　打造一个“幸福之城”对于决策者们来说，远比增加GDP要难得多。位于环首都经济圈关键位置的固安，却通过其10年来的产业新城建设而迅速崛起，并以年均40%的经济增速跃居廊坊市10县区首位。

　　固安的产业新城建设，与华夏幸福的商业模式分不开。

　　“中国经济未来十年的机遇是什么，这是我们一直强调的，也是华夏幸福一直在思考的问题。”华夏幸福该负责人如是说。

　　城镇化，中国未来发展的关键战略，堪称扩大内需、推动增长的强大内驱力。“十二五”期间，城镇人口将首次超过农村人口，从2010年到2020年，中国将有约2亿人口从农村转移到城市。在经历了滞后城镇化和城镇化加速阶段后，中国城镇化进入到与重新工业化阶段相适应的城镇化基本实现阶段，在不断的实践中，华夏幸福认识到未来中国经济的新机遇在于城镇化。而中国县域经济增长的引擎则是产业新城，为此，华夏幸福在产业新城领域进行了实践探索。

　　数据显示，过去的十年中国城市化进程是处于加速增长阶段，每年平均以1%~1.2%的速度上涨，按此预测未来还需要15~20年时间才能达到70%，未来十年每年至少新增1200万城市人口，带动巨大的内需增长。

　　对于大多数地区来说，“钱从哪里来”是发展产业新城的首要问题。之前的产业新城发展，像苏州工业园这种政府投资、政府运作的“自上而下”的模式比较成功，但“钱从哪里来” 的问题也令更多的县域难以轻松复制苏州工业园的模式。

　　在此种情况下，华夏幸福选择了政府和企业共建的园区模式。华夏幸福称该种模式为一种“自下而上”的产业新城发展模式。

　　国家发改委国土与区域经济研究所所长肖金成研究员参观过华夏幸福投资、开发、运营的工业园区，“他们的实践模式，有人称之为产业新城模式，有人称之为产城融合模式。华夏幸福的实践，既为招商引资搭建了专业化的平台，同时也在根本上解决了‘钱从哪里来’的问题。”

　　由于破解了产业新城发展中最关键的“钱”的问题，华夏幸福的模式因此也得到了迅速的复制。

　　2011年7月，华夏幸福通过借壳实现了A股的上市。上市之后，其资产规模达到了275亿元。

　　产业与城市双轮驱动

　　在对产业新城的思考中，华夏幸福曾经遇到这样的问题。“从产业新城角度来讲，过去是单纯的经济增长，如何能够使城市和人们非常和谐地发展，我觉得这是产业与城市双轮驱动的核心要素。”华夏幸福相关负责人表示，“这种产业新城是以前开发区、工业园区单纯追求经济发展的升级，同时能够对‘三化’建设以及对县域经济发展形成更好的提升。”

　　华夏幸福从一开始固安工业园的建设，就是顺着上述思路进行的。

　　2005年，固安工业园区占到固安县工业产值比例为5%，到2010年已经达到了50%，可以说固安经济的半壁江山是由这个新园区带动的。而固安的经济增速也从廊坊市排名的靠后位置一跃为第一。

　　此后，华夏幸福的这种模式开始在其他园区中复制。据了解，2002年华夏幸福开始进入园区投资运营领域，经过十年的发展，目前已经运营的园区达到了10个。

　　2011年年末，华夏幸福交出了上市之后的第一份年报。据其2011年年报显示，公司2011年全年实现净利润达13.6亿元；净利润与上年同比增长了225.5%。

　　对于产业新城的建设，华夏幸福相关负责人表示，“华夏幸福有三大核心能力：一是来自于战略规划能力，二是产业招商引资能力，第三是投资建设能力。 华夏幸福整合全球高端资源，比如罗兰贝格、麦肯锡等，在价值发现、价值创造、价值传递方面具备一整套方法论。”

　　华夏幸福拥有500余人的招商团队，15万条企业数据库，拥有研究院、产业中国等研究平台，并为入园企业提供24小时全程无忧的管家式服务。截至2011年底，华夏幸福在固安、大厂、怀来的工业园区有438家企业入园，累计签约投资额489.53亿元。其中，固安的入园企业达到266家，总投资额347.24亿元。

　　投资建设能力也是华夏幸福的专长，截至2011年末，固安工业园区、大厂潮白河工业园、京北生态新区怀来，累计建设完成 123 条（段）道路，完成14个供水站、供热站等厂站建设，并在规划范围内实现了土地的“九通一平”。同时，区域内还有五星级酒店、中央公园、学校、医院等配套建设。

　　“往往地方政府、县一级的地方政府，从招商引资的角度来说，无论是财力、手段还是经验上都非常薄弱。华夏幸福的实践与探索，对于县域经济发展园区是一种很好的借鉴和参考。”肖金成说。

　　聚焦城乡洼地

　　在整个版图上来看，华夏幸福在园区区域选择上非常聚焦。

　　近年以来，华夏幸福持续聚焦环首都经济圈、环渤海经济圈，截至2011年末，华夏幸福投资、运营的“产业新城”达到10个，事业版图遍布河北、天津、青岛、山东、沈阳、长春等地，且新城规划均是因地制宜、各具特色。

　　“中国地域广阔，各地条件千差万别，因此，县域经济发展不可能也不应该只是一个模式。”中国城市发展研究会副理事长朱铁臻教授认为，“城镇化的推进与实践，必须高度注重模式创新、实践创新，不能照抄照搬、简单复制。”

　　实现产业与城市发展的双轮驱动、双向提升，这是产业新城的核心诉求。产业新城，并不是“千城一面”，而是因地制宜、绝对差异，打造各具特色的魅力城市，让所有的城市都成为唯一。

　　“产业新城是以产业发展带动城市建设的区域开发模式，体现产业和城市协调发展、双向融合的理念，其形成路径是通过产业园区化——园区城市化——城市现代化——产城一体化，实现产业与城市的匹配和融合发展。”陈耀认为，“产业新城模式既继承了传统园区的优点,又弥补了其不足。产业新城实施的理念是‘以产带城，以城促产’，实现产城融合。推动经济发展从‘单一的生产型园区经济’向多功能的‘生产、服务、消费’等‘多点支撑’城市型经济转型。”

　　产业新城的地域选择上，聚焦核心城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”，这或许也是华夏幸福积累的实践经验。

　　而华夏幸福目前牢牢锁定环首都经济圈、环渤海经济圈，与此经验可谓不谋而合。