深圳土改与公平无关

　　龙飞

　　大片工业区、密密麻麻五六层的小楼房，偶尔点缀着几片小菜田，再加上零星的电梯楼。这就是深圳关外常见的景象。十几年前，深圳关内与关外根本就是两个世界。关外人怎么也不会觉得自己是特区人，深圳的医疗、教育资源大多都集中在关内，供水排污也是两套系统，直至2011年深圳关外还有个别地区没有自来水。

　　这种二元化现象在工业方面更加突出。2010年整个深圳特区的地均工业增加值是11亿元/平方公里，其中关内是55亿元/平方公里，关外则是7亿元/平方公里，差了将近7倍。地均工业产值整个深圳特区是49亿元/平方公里，原特区内是196亿元/平方公里，原特区外则是36亿元/平方公里。

　　这种差距持续了近30年后，深圳终于要改革土地，要提高土地使用的效率，最直接的表现是把关内外每平方公里创造的GDP拉平。

　　而众所周知，深圳已经没有可供开发的土地了，无节制的推进铺开，短短30年就让深圳的土地资源面临枯竭，无法向外粗暴扩张，唯有向内提高效率。城中村、旧工业区成为了深圳集约化开发土地的最后一片绿土。

　　大型企业拥有的旧厂房由于产权清晰，迅速成为城市更新最易于利用的土地。然而除了少量产权清晰的旧厂房外，深圳更多的土地资源都集中在原农村集体手上。深圳龙岗、宝安等地的工业区不少产权属于村集体经济所有，随着时间的流转，这些村集体经济开发的工业区或者已经卖了出去，或者抵押给各种债主。按规定这些工厂厂房也是不允许转让的。

　　更甚者是原村民的自建房，这些原本的宅基地基本没有审批手续。村民根据需要不断地拔高加建。房价高企的年代，偏远地区村集体干脆在村里的自留地上建起了高层小产权房出售。简而言之，这些原村集体控制的土地权属复杂难辨。

　　政府希望把这些土地集约化利用，却不知道房屋的业主是谁，或者业主的房产有多少。这才是深圳二次土改首先要确定权属的根本原因。

　　从更大的角度看，深圳土改是要从30万原住民中盘活300平方公里的土地。深圳首先给出的方法是利益共享，政府让出大部分的土地增值收入。以2007年深圳核心地段福田区岗厦村的旧城改造为例，其拆迁补偿方案直至2010年才最终尘埃落定：结果是只要落成的楼房，无论是否违建，无论是哪一年修建。全部按面积划分：480平方米以内按1:1补住宅，超出480平方米按1:0.88补公寓；另外还有货币补偿模式。这等于承认了所有违章建筑，并予以确权。据了解，该村村民最大的家族拥有超过6000平方米的房产，按市价换算，这个家族在此次拆迁中可以获得2亿元的个人资产确权。有人统计过，经过这番折腾，岗厦原住民个人资产过亿的超过10个，全村几乎无人不是千万富翁。大多数学者认为，这种方式的确权，等于承认多占多得，事实上鼓励了违法违章建筑。对后来者有负面示范效应。

　　此次深圳二次土改方案设计，是否让原住民享受如此高额的增值收入成了争议的焦点。岗厦村拆迁补偿方案公布后，全市城中村违章加盖房子的案例骤然增多。但也有学者认为，岗厦村地理位置有着天然的优势，而且具有不可复制性。其后深圳的城中村改造，确权的违章建筑差异甚大，有些以2003年为限，之前修建的房子拥有合法权益，之后修建的没有权益或者只有部分权益。又有些以人口面积为区分标准。

　　有学者曾质疑，这种以谈判实力为确权依归的方法，会造成社会不公。但事实是，深圳二次土改的初衷就与公平无关。