房地产信托兑付暗流涌动

　　高谈

　　少数到期兑付的房地产信托产品延期兑付，数十例产品提前兑付，房地产信托诉讼案件出现

　　房地产信托的兑付正暗流涌动。在到期兑付的房地产信托产品中有少数产品被曝出延期兑付，数十例产品提前兑付，首例房地产信托诉讼即将开庭，但此前市场猜测的恶性兑付风险并未出现。

　　

　　房地产信托卷入官司

　　“那些提前支付的大多情况是提前发现项目不能如期偿付，就提前找机构整体接下项目，再延迟兑付期限。”普益财富产品部副总监刘辉告诉第一财经日报《财商》。

　　中融信托旗下兴源股权投资集合资金信托计划、中诚信托旗下的深圳紫园投资集合信托计划、上海新城创宏投资集合信托计划等都是遭遇兑付期提前兑付的产品。

　　还有一些产品则是由于到期未能兑付而被延期。据媒体报道，吉信·长白山11号南京联强集合资金信托计划，在临近还款时间由华融资产管理公司接盘，比原计划清算时间晚了23天。

　　今年房地产信托在遇到兑付问题时要么是由其他金融机构接盘，要么是由开发商大股东接盘。另外，据一位业内人士透露，目前已经有信托公司私下用自有资金接盘。

　　华澳信托起诉大连实德可能是今年第一例信托兑付诉诸法律的案件。大连实德集团旗下公司在华澳信托发行的“华澳·长信2号-盛和股权投资集合信托计划”，募集21.77亿元。由于融资方资金链紧张，这款信托产品被自动延期。外界猜测，华澳集团近日对实德集团的起诉也是缘于该产品的兑付问题。华澳信托对实德集团的起诉将于6月12日开庭。

　　在2010年和2011年房产政策调控下，房地产融资被迫转向信托，而大量房地产信托的兑付期将在2012年和2013年集中到来。据国泰君安统计，2012年一季度到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。

　　

　　地产信托“刚性兑付”？

　　地产信托的兑付被业内人士称为“刚性兑付”，意思是信托产品到期后，兑付没有弹性，必须实现。

　　“我们从来不认为房地产信托会产生系统性风险。”中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成告诉记者。

　　此前，银监会非银部主任柯卡生亦公开称，房地产信托出现系统性、区域性风险的概率相当小。

　　在监管部门的直接参与下，信托公司、房地产企业、金融资产管理公司等各方正在发起一场规模浩大的“保兑付”大战。银监会下令，信托业今年最关键的任务就是“保兑付”，一些公司如果暴露了产品问题甚至不能发行新的产品；信托公司到期产品必须提前3个月开始准备兑付。

　　诺亚财富近日发布报告指出：2013年房地产信托产品的到期兑付高峰，对信托行业不会造成系统性风险。风险存在于个别负债率较高，但销售不佳的房地产开发商，或者房地产信托投向占比较高的个别信托公司。

　　

　　“刚性兑付”暗流涌动

　　从实际情况上看，由于商品房销售面积和销售额的负增长，开发商资金承压严重。好买基金总经理杨文斌认为，地产信托风险仍然存在，地产信托的防线在一步步被突破。

　　目前看来，由专业处理不良资产的金融资产管理公司接盘地产信托，是目前房地产信托平稳度过兑付期的重要途径。不过这种途径仅仅是将房地产兑付的时间延长，将个人投资者身上的风险转移到机构投资者身上，而并未从根本上解决问题。

　　“至少，有专业机构接盘，广大的投资者的利益是有保障了，至于接盘的人最后是赔了还是说抄底反而赚了钱，这个还要看之后房地产的进一步走势。”邢成告诉记者。

　　一家信托公司副总裁认为，由于监管部门风险“零容忍”和信托受益人（尤其个人投资者）投资行为尚未完全市场化，实质性显性违约很难出现。

　　房地产信托本身的期限较长，持有期间没有转让机制，使得其在兑付之前没有风险释放窗口，一旦出现行业风险，便有集中爆发的可能，这也是信托产品本身潜在的巨大风险。