马光远：房地产政策关键是稳定预期

　　马光远

　　住建部新闻发言人最近再次表示：要坚持房地产调控不动摇，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。

　　住建部在这个时候表态，绝非无的放矢。五月份以来，在稳增长的大背景下，一方面是很多地方“微调”楼市政策，一方面是房地产市场出现了明显的回暖。在成交放量的同时，一些楼盘的价格再次出现了跳涨。在这种情况下，很多人担心在“稳增长”的烟雾弹下，地方的楼市“微调”政策再次引发前几年的楼市疯狂，而五月份的成交数据又恰恰为这种担心做了很好的注脚，让投资者的恐慌情绪加剧。

　　很显然，购房者在这个时候纷纷入市，担心的绝非什么“自住需求”，在房价还远远没有回归到合理价位的情况下，“自住需求者”可怜的购买力撬动不了价格已经接近峰顶的楼市。购房者担心的是，自己一味相信政策不会松动，但等到最后，却发现先知先觉者早已行动，醒悟过来，房价已经距离梦想远去。这样的故事，已经多次发生，即使买错，也别再错过，这种“井绳效应”是时下绝大多数购房者最真实的心态。购房者担心，即使中央政策三令五申，但在目前宏观经济低迷，地方财政捉襟见肘的情况下，地方政府会想方设法刺激楼市，在鼓励自住需求的旗号下，通过执行层面的绥靖政策，打开限购等政策缺口，最终激活房地产市场。

　　这种情况一方面说明，经过三年多的调控，尽管房价快速上涨的势头被遏制，但在各地对土地财政的依赖难以摆脱的情况下，房价未来上涨的预期远远没有扭转，房地产政策和房价随时都有逆转和反弹的可能。特别是，在目前情况下，抑制房价上涨的最主要手段是随时都可能被取消的限购，而一旦限购取消，房价的暴涨必然是一个大概率事件。因此，抑制房价反弹的关键是政策给购房者长期的预期，政策给购房者房价长期稳定的信心。从目前入市的购房者的情况看，大多数购房者表示，之所以现在购房，并不是什么“刚需”等子虚乌有的概念，而是担心房价又一轮的暴涨。据不完全统计，今年以来，中央层面强调“坚持房地产调控不动摇”已经有九次，但即便如此，购房者对于未来的房地产调控政策及房价走势却真的不乐观。

　　中国房地产调控成败的标志并不在于房价是否下跌，甚至下跌多少，而在于有没有给购房者稳定的价格预期。如果中国的房地产公共政策给购房者的只是不确定和恐慌，那这样的政策注定不会赢得公信力，特别是在利益博弈非常惨烈的情况下，短期的政策只会引发价格的更大波动，这无论对中国经济，开发商，还是购房者，都是最不愿意看到的情况。但房地产调控要坚持到底，最根本的还是应该抓住有利时机，弥补房地产制度建设方面的欠账，以“制度调控”替代“政策调控”，最终形成长期稳定的预期。如此，则房地产持续健康可期。