土地市场回暖：会否引起房价反弹

　　记者 李文龙

　　 进入6月份，北京、广州、成都等地的许多热门地块出现了高溢价率成交，引发了业界对于土地市场是否已经回暖的争论。其中恒大地产以高达169%的溢价率、3.29万元每平米的楼面地价拿下广州珠江新城地块，更引起了公众对于地价升高会否带来房价反弹的担忧。

　　业界普遍认为，去年以来土地市场伴随楼市成交低迷进入一个冰封期，如今开发商敢于大肆拿地，确实印证了楼市成交已经回暖，并传导到土地市场，大型房企库存消化很快，急于补充土地储备。但整体而言土地市场仍未走出“弱势行情”，出现高溢价率的仅仅是个别城市的零星地块，由此判断土地市场全面回暖还为时尚早。

　　事实上，当前土地市场回暖的时间非常短暂，根基并不稳固，在5月份之前许多城市的地块还频频流拍。而从土地市场冷暖管窥开发商的资金状况，虽然住房成交回升缓解了一些开发商的资金压力，但仍处于去库存阶段。国家统计局数据显示，5月末，全国商品房待售面积为30740万平方米，比4月末增加432万平方米。在住宅销售速度仍未超过库存增加速度之时，土地市场整体也仍维持着低溢价率态势，还不足以带动房价反弹。

　　住建部政策研究中心主任秦虹近日表示，经过两年多房地产调控，现在市场上的投机性需求基本上被挤出了市场。尽管快速推进的工业化、城镇化仍为未来的房地产市场提供了很大空间，但是不可能再有以往暴利式的非理性超常规增长。

　　反映到土地市场，即使当前部分开发商储备土地意愿强烈，但也不可能再出现以往地王频出的局面。这是因为，以往房价具有单边上涨的预期，且远高于土地成本，同时开发商依靠较高的资金杠杆滚动开发，只要有“面粉”能制造出“面包”，就不愁价格和销路，所以开发商才不惜一掷千金，频频制造地王。如今市场环境已大相径庭，在严厉调控基调未变、后市走势很难预知的背景下，大部分开发商在拿地时仍极为谨慎，只有少数资金实力雄厚的大型房企才敢于高价拿地。据国家统计局公布，1至5月份全国房地产开发企业土地购置面积同比下降18.7%，而土地成交价款下降了10%。

　　当前土地市场的回暖征兆已经反映出部分开发商对楼市走势的预期。在楼市成交基础仍不稳定之时，需警惕开发商对后市过度乐观，盲目拿地而陷入资金青黄不接的窘境，造成市场动荡。

　　另外值得关注的是，开发商消化库存后储备土地本在意料之中，但一种地价即将推高房价的论调却随之甚嚣尘上。不仅买卖双方开始了深度博弈，舆论界也出现了多方角力。从成交甫一回暖各种言论就开始鼓噪可以看出，楼市的经营业态、运行机制仍未彻底完成转型，投机性力量随时会卷土重来，许多市场主体仍在伺机食房价上涨之利。这些利益群体仍在利用各种有利信息制造房价反弹的烟雾弹，在土地市场已现回暖迹象之时，还需警惕其成为房价上涨的理由，以营造不利于调控顺利推进的舆论环境。

　　应当看到，楼市成交近期回升明显，更多地是出于政策微调以及开发商大幅降价双重刺激的结果，而且刚性需求经过一段时间积攒后，在外围利好频出的时点上出现阶段性释放，也在情理之中。实际上，成交量小幅回升有利于市场买卖双方在相互试探中寻找到量价平衡点，避免造成“有价无市”两败俱伤的局面。不过，支撑成交回暖的刚性需求以及部分改善性需求购买力有限，单凭这部分购买力很难推动房价反弹。

　　年初以来，随着调控政策微调以及市场变化，关于调控放松的传言和炒作就未曾间断，市场因此进入一个政策敏感期。在市场信号极为混乱之际，近日住建部、发改委等四部委10天内四次紧急辟谣，再度释放出政府坚定不移地进行房地产市场调控的明确信号，给购房者们吃下了定心丸。业界专家强调，这轮调控不但有着降低房价、把楼市拉回理性发展轨道的目标，还担负着改善民生、优化配置住房资源的重任，决不能半途而废。在调控处于关键节点之时，谨防部分群体炒作楼市和土地市场回暖的信息，干扰和误导购房者的预期。