上海保障房政策微调

　　除了准入门槛将进一步降低，上海还酝酿推动四大类型保障房 (廉租房、公租房、共有产权房和动迁安置房)之间的相互转换，以“提高保障性住房使用效率，实现保障性住房供需平衡”

　　文‖上海国资记者 孙玉敏

　　事情正在悄然起变化。

　　在房地产调控大限毫不放松的情势下，保障房的政策却屡现微调。

　　准入标准多次降低

　　中国社会科学院一份最新的研究报告称，2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年。行业利润急剧萎缩，中小企业破产可能激增。

　　艰难的市场形势，使得越来越多的地方政府，设法在并不违反中央房地产宏观调控大原则的前提下，出台拉动房地产市场成交量的新举措。

　　这些新举措重点集中在保障房领域。据悉，上海将推出系列新政，推动四大保障房类型(廉租房、公租房、共有产权房和动迁安置房)相互转换，让更多的保障房具有进入销售市场的可能性。

　　此前，上海保障房的准入标准已作多次调整。

　　上海目前的住房供应体系由“住房保障”和“住房的市场化供应”两大板块组成，住房保障体系主要有以下举措：面向本市城镇低收入家庭的廉租住房制度、面向本市城镇中低收入家庭的共有产权保障房(经济适用住房)制度、面向存在阶段性购房困难的常住人口的公共租赁住房政策，以及为改善居住条件而对居住在旧城区的中低收入家庭实施的动迁安置房政策。

　　进入2012年，上海四位一体保障房体系的准入条件，除动迁安置房外，均再次有所放松。

　　2月7日，上海市住房保障和房屋管理局(下称上海市房管局)等四部门发布《上海市2012年共有产权保障房(经济适用住房)准入标准和供应标准》称，从3月1日起，共有产权保障房的户口年限、财产收入等准入门槛进一步降低。本次共有产权保障房准入标准的调整，有别于2010年、2011年单一的放宽收入和财产限额，而是在户口年限上作了较大调整，由原来在上海本市实际居住、具有本市城镇常住户口连续满7年缩至为3年。3人以上申请家庭的收入限额，则从人均月可支配收入2300元、2900元、3300元调到5000元；财产限额则从人均7万元、9万元、12万元到15万元。

　　3月，上海市房管局在其网站上公布了《上海市廉租住房实物配租申请条件和配租标准》，明确从2012年4月1日起，上海将放宽廉租住房实物配租的申请条件和配租标准，将廉租房实物配租申请范围扩大到符合廉租住房申请条件的2人(含2人)以上、人均住房居住面积5平方米以下(含5平方米)的家庭。

　　4月12日，在《关于做好新江湾尚景园、华泾馨宁公寓市筹公共租赁住房常态化供应工作的通知》中，上海市房管局进一步明确，上海首批市筹公共租赁住房——新江湾尚景园、华泾馨宁公寓申请受理3月10日截止后，将转入常态化供应。剩余房源将不再划分供应区域，供应对象统一扩大到工作单位或户籍地在浦西各中心城区和闵行区的家庭及单身人士。供应工作自5月7日起正式开展。

　　“乏人租、少人买”的现实

　　这些政策调整的背后，是上海保障性住房遇冷的现实。

　　以公租房为例。目前上海已建设筹措公租房源6万余套300多万平方米。其中首批两个项目已于2011年底投入供应。

　　这两个项目，一个是徐汇华泾地区的馨宁公寓，另一个是杨浦新江湾地区的尚景园，累计房源为5100套。两个项目入市之后，上海一度将公租房申请截止日期从2月22日延长到3月10日。然而，至3月10日首轮申请截止日，各区受理公租房申请总量约2000户，仅占供应房源总量的4成左右。

　　5月初，在一个民生访谈类上，上海市房管局局长刘海生坦承，“面向社会的首批公租房租赁情况确实低于预期”。

　　租金价格未达公众预期是“乏人租”的原因之一。以馨宁公寓为例，根据上海市确定的公租房租金“略低于市场价格”的原则，经过专业机构评估、测算，馨宁公寓的月租金为每平方米42元多；一套建筑面积约60平方米左右的两居室房，每月租金需2500元左右。而在附近的华发小区，建筑面积为62平方米的全装修两居室，其租金仅2300元/月。

　　此外，小户型偏少、交通配套不够健全等也是公租房遭受冷落的重要原因。

　　但上海目前并未有降低租金的迹象。馨宁公寓的筹措管理方——上海地产集团副总裁陈晓平告诉《上海国资》，虽然相关部门也觉得公租房租金定价有些高了，但他们希望看看放宽准入标准，即申请不受区域限制的市场反应。“把门全部打开后还是没人来租，那才可能是我们自己(租金高)的问题。”

　　公租房租金与企业收益率是需要平衡的，企业有投入就要收回建设成本，相对而言，目前租金回报率并不高。

　　与公租房“乏人租”现象相类似，上海的共有产权住房(经济适用房)同样面临“少人买”的境况。到2010年底，上海市开工建设共有产权保障房(经济适用住房)超过1000万平方米；至今年年底，又将有1000万平方米、16万套开工建设。但2011年，上海推出的共有产权保障房中，仅有3.7万户家庭受益。

　　复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰告诉《上海国资》，因为经济适用房建设周转快，靠银行正常贷款就可完成全部融资，不占用直接的财政资金，所以很多地方政府对这一品种的保障房情有独钟。但在建造过程中，却往往由于种种原因，大多落实在偏远郊区，交通、购物、就业、教育等配套跟不上去，必然造成供应与需求脱节。

　　上海易居研究院副院长杨红旭认为，上海经济适用房的建设面很大，但因准入标准定得偏高、地段偏僻、配套不完善等原因，导致需求不很旺盛。

　　《上海国资》综合采访发现，相对于当前大量的社会需求，公租房、经济适用房等保障房“遇冷”，显然不是因为供过于求，而是因为工程项目无法满足实际需要。或是因为价格太高，或是因为地段太偏，交通、购物等配套设施不完善。

　　四类保障房相互转换

　　一方面是“乏人租、少人买”的现实，一方面却有巨大的存量蓄积。

　　据一位业内学者透露，去年上海新建及筹措保障性住房超过26万套，但审核后有资格购买保障房的家庭总数只有数万户。除去廉租和公租房项目外，上海未来将有超过20万套可售型保障性住房面临去化难的问题，承担投资任务的地方政府和相关国有企业都沉淀了巨额资金。

　　为了进一步盘活存量巨大的保障性住房，除了准入门槛将进一步降低，甚至以通过园区定向配套的方式来突破户籍要求，上海还酝酿推动四大类型保障房 (廉租房、公租房、共有产权房和动迁安置房)之间的相互转换，以“提高保障性住房使用效率，实现保障性住房供需平衡”。

　　实际上，2011年底时推出的一批公租房中，就有公有产权保障房(经济适用房)转化而来的。据消息人士透露，上海将进一步打通上述四者之间的转化通道。比如，一些锁定上海户籍限制、并只享有部分产权的共有产权房有望转化为全产权限价商品房，向部分非户籍人士定向销售；部分专用于动拆迁安置的保障房房源，有可能将以共有产权方式向非安置居民销售。

　　一位接近上海市政府的专家证实，目前上海的保障房调控思路已经得到中央认可。“上海的保障房建设相对规范，但同样遇到资金回笼不利的问题。这不仅影响目前在建项目的进度，也影响后续投资建设。而在增量不减，指标不变的情况下，能有新的举措来盘活保障房市场，是值得肯定的。”这位专家表示。

　　上海住房保障和房屋管理局日前表示，未来几年，上海将出台5部地方性法规、11部上海市政府规章，从制度安排上对上海的房地产市场进行规范。根据《上海市住房保障和房屋管理“十二五”立法规划》，《上海市共有产权保障房(经济适用住房)管理办法》将于2012年完成起草和上报工作，主要内容包括总则、共有产权保障房的建设、供应、售后管理、租赁管理、监督管理和法律责任。《上海市廉租住房管理办法》和《上海市基本住房保障条例》的调研、起草和论证工作也将分别于2014年和2015年开展。