存量房交易纳税评估：封堵税收流失“黑洞”

　　　赵爱群 扶新民 谢子仪

　　 6月27日下午，湖南省娄底市娄星区地税局办税服务大厅工作人员办完了当天最后一笔房屋交易税收业务，这是该市自4月28日存量房交易纳税评估系统上线运行以来办理的第357笔业务。这357起存量房交易，申报价4410万元，评估价5353万元，增加22%，累计入库税款321万元，未发生一起纳税争议。该结果表明，纳税评估系统已在娄底中心城区扎稳根基，为封堵存量房交易税收流失“黑洞”构建起了一道有效的“防火墙”。

　　 曾几何时，在存量房交易过程中，纳税人通过签订“阴阳合同”等手段进行虚假申报，以低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，不仅形成了明显的税收“黑洞”，使国家税收蒙受损失，而且动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，扰乱了市场经济秩序。实行存量房交易纳税评估，目的就是通过建立房地产批量估价数学模型，量化影响房屋价格的特征因素，与标准房地产比较评出房地产价值。当纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据，征收交易环节各项税收。

　　 去年11月，该市被湖南省列为存量房交易纳税评估首批推广单位后，财税部门用最短的时间，最小的成本，实现了最快的上线速度。

　　 构建一个密切协作的组织机制，确保推广工作实施有力

　　 该市成立了由市财政局局长任组长，财政、地税、房产等八部门的分管领导为成员的娄底市存量房交易纳税评估推广工作领导小组，领导小组下设综合协调组、项目实施组、专家评审组三个日常办事机构，同时，在项目实施组下，配备了专门的工作班底。他们以八部门联合发文的形式，制发了娄底市存量房交易纳税评估实施方案、目标任务、实施步骤和保障措施，同时就推广工作的9个主要环节作了具体安排。首先是调整推广范围，将娄底中心城区定为首批推广区域，确保在规定时间内上线，其余地方则按既定计划实施；其次是调整工作计划，在保证推广工作质量和标准不变的基础上，将预期进度前移3个月，按照整体计划细化到每个月，工作进展细化到每一天，具体任务细化到每一人，推动整项工作又好又快开展。

　　 确定一个高效执行的运作模式，确保推广工作实施有序

　　 该市组织人员，采取抽样调查的方法，对娄底中心城区的住宅小区、独立民宅、公寓楼和别墅等房屋和建筑开展市场调查，基本掌握了房地产市场行情、交易方式和税收征管状况；深入住建、房产、规划和物价等职能部门，认真了解城区规划、房屋造价、建安成本以及有关建设标准和政策精神。鉴于存量房交易纳税评估是一项政策性和技术性很强的工作，他们积极借鉴外地已有的实践经验，将数据库建设这一重要基础工作，采取服务外包的方式，通过政府采购，委托专业机构来完成。

　　 为了便于评估公司切实按照项目要求开展工作，他们一方面竭诚提供服务，制作了专门的调查证件，方便外业调查人员深入各小区和住户开展市场调查，同时，要求各个税务分局安排人员负责协调小区物业公司和社区管理机构，尽可能地减少调查阻力；给评估公司印制了外业调查表格，使之按统一的格式和内容采集数据。另一方面，加强督促监管，市地税局、娄星区地税局和经开区地税局工作人员分成三个小组，采取跟班采集数据和随机抽查相结合的方式，对评估公司开展的数据采集工作进行跟进管理，使之按照预定进度和作业标准采集数据，着力保证数据采集工作的时效性和可信度。

　　 建立一个科学计税的数据体系，确保推广工作实施有果

　　 一是科学选定技术路线。重点是建立存量房交易申报价格计算机评估系统，科学客观地评估各类存量房交易的计税价格；建立全市存量房信息库，实现税源信息的动态化管理，提高房地产业税收征管水平；逐步完善存量房评估技术，为房地产税改革提供理论和实践参考。在实施方法上，就是运用市场法、收益法和成本法三种方法，建立起存量房交易纳税评估系统适配所需的技术标准，实现对存量房交易计税基准价格的科学评估，为地税部门实施存量房交易税收征管提供科学可行的计税依据。

　　 二是规范实施数据采集。娄底东升房地产评估公司按照项目实施计划，组织60余人开展数据采集工作。首先是合理确定估价分区，按照城区的行政区划划分了3个估价片区，再根据城区方位划分了5个估价分区，最后确定了676个估价小区（涵盖了娄底中心城区所有住宅小区和非住宅小区）。其次是合理确定采集内容，要求在每个估价小区都要建立标准房，标准房信息包括地理位置、建筑面积、建成年份、房屋结构、楼层、朝向以及小区平面图、标准房照片等内容。

　　 三是合理测算修正系数。从房地产行业和市场的发展规律以及现实状况看，影响房屋价格的因素很多。结合娄底实际，在遵循公平与效率相统一的原则上，最终着重测算影响房地产计税价值的主要因素，适当忽略一些微小的个性差异，最终确定把交易时点、楼层、建筑结构、朝向、端房、通风采光、特殊景观、高低落差、消费环境、容积率、成新率等确定为修正系数。

　　 四是认真组织数据评审。在数据采集工作基本结束后，他们安排技术人员，指导评估公司按照软件要求进行数据整理、补正和完善。同时，专家评审组召开了数据评审会议，对评估公司提交的数据和软件演示情况进行评审。

　　 制订一套规范运转的管理制度，确保推广工作实施有方

　　 按照“征管未动、制度先行”的原则，研究并起草了《娄底市存量房交易税收征收管理办法》，并以市人民政府办公室的名义下发，该文件最核心的一条就是“纳税人申报的交易价格符合客观实际时，按纳税人申报的交易价格征税；纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，按存量房交易价格评估值征税。”针对存量房交易纳税评估实际操作中可能出现的种种问题，他们抓住计税价格这一主要矛盾，研究和起草了专门的管理办法，对业务流程做了较为简便细致的设计，从前台受理到复核校对、审核认定及后台监控等都作了具体规定，同时也明确了业务保密、系统维护和争议处理等事项的具体操作，从制度机制上指导基层地税机关更好地开展征管实践。

　　 为确保存量房交易纳税评估系统平稳运行，减少工作阻力，他们从一开始就十分重视宣传工作，利用当地主流宣传媒体，通过答记者问等方式对这项工作进行介绍，对存量房交易管理办法进行公告；同时，印发存量房交易纳税评估宣传小册子，摆放在办税服务厅，免费发放给广大纳税人，有效地增强了广大纳税人对该项工作的认同度，基本上做到了家喻户晓，增进了全市纳税人对该项工作的了解；在办税服务厅设置专门窗口，负责办理存量房交易的相关业务。同时，耐心细致地向纳税人宣讲有关存量房交易的税收政策、办税流程等知识，进行心理疏导，让纳税人交“明白税”、“放心税”，有效地减少了工作阻力。