专访恒隆陈启宗：内地房地产高利润时代将延续

　　“香港地产商要吃‘大茶饭’(指高利润)就要回内地”香港富豪、第三大上市地产商恒隆地产董事长陈启宗如是说。他接受新浪财经独家专访时表示，内地房地产虽然短期继续调整，但并不影响高利润时代延续。十年来他集中投资内地，如今内地业务已贡献集团商业地产租金收入半壁江山。

　　文：彭琳

　　陈启宗，香港第三大上市地产商恒隆地产(00101-HK)董事长，2012年福布斯香港富豪排名13位(按家族资产)，其公司市值超过1200亿港元。其父陈曾熙1972年创立集团，很快成为香港最大的地产商之一，是香港主要蓝筹地产淘大花园、康怡花园等开发商。

　　陈启宗1991年继任董事长后，恒隆改变策略，在内地锐意扩张高端商业地产，目前在上海、天津、沈阳、山东等地有多个名为恒隆广场的大型高级购物广场，内地业务已成为主要增长动力。陈启宗与香港候任特首梁振英为三十年至交，曾共同创办一国两制中心等多个机构，因此他对地产业言论在港备受关注。

　　恒隆地产在内地楼市近一年多来陷入低潮期时，仍继续依照既定发展方针买地开发，更提前融资以备把握买地良机。陈启宗在接受新浪财经独家专访时指出，内地房地产的高利润时代已经持续十余年，而且将持续下去，因此恒隆地产在过去十余年来度将资金都已集中在内地扩张。他认为在内地政府的宏观调控下，房地产业势必继续调整一段时间，但这并不影响长期的高利润和高增长。

　　作为最早进入内地的香港大型开发商之一，恒隆地产在陈启宗的带领下经过长达十年的摸索，最终放弃热门的住宅开发，仅专注在其擅长的高端商业地产领域。陈启宗认为与内地同行相比，香港大型开发商在管理经验、资金方面虽有不少优势，但是更重要的是寻找自身擅长而他人难以进入的领域，才能得到发展契机。

　　访谈内容：

　　新浪财经：你近期曾提出“香港地产不会再有‘大茶饭’(指高利润)，‘大茶饭’要回内地”的观点，在香港引起很大震动。你这一表述的背后考虑是什么？你认为未来5-10年内地与香港的地产业将有何发展趋势？

　　陈启宗：我说过，香港的楼市会平稳发展，也说过，香港的地产不会有“大茶饭”。平稳发展的意思就是价钱不会飞升，大家还是有钱赚，但利润并不会太高。但“大茶饭”的意思是说市场狂升，地产业边际利润非常高。我相信梁振英先生以及任何一个对地产有认识的人，都不会想推垮市场，但是未来政策调整增加土地供应量以后，边际利润一定会下降。

　　但是在内地，一家地产公司一年的销售面积，可能就比全香港加在一起还要多，这些公司过去这些年一直在飞速发展。其实我真的觉得，香港地产商在这种情况下，没有一家发展成内地的龙头企业，却只是看着内地地产公司飞速发展，很应该抚心自问一下，为什么机会连续15年在我们面前，但我们都错失了。

　　新浪财经：你认为许多香港大型地产商在内地过去十几年来没有把握住机遇的原因是什么？这些香港地产商进入内地又有哪些优势？

　　陈启宗：其实我们自己也没有做到，我们只是在高档商业地产做得不错，但是在住宅领域我们做不到。但是，当年香港中文大学(微博)毕业的年轻人李思廉，毕业之后他在香港觉得竞争很大，决定回去内地找个伙伴“闯天下”。虽然一开始大家都没什么钱，但十年发展下来，他的富力地产现在已经是内地排名前十位的地产商。我希望他能一直成功下去，这样一个年轻人可以成功，我们应该想想为什么香港大地产商反而无法成功呢？

　　香港地产商其实优势很多，管理经验的优势、资金的优势，再加上内地对香港的地产商真的是很欢迎很欢迎的。所以有非常多先天的优势，我们却没有能好好利用，反而别人在恶劣的环境下成功了。

　　新浪财经：恒隆过去十年来在香港都没有买地开发，而且一直将香港出售和收租的资金都投入到内地的扩张中，是内地的收入还不足以支撑发展吗？

　　陈启宗：我们拥有香港出售物业的现金流，内地收租的现金流，比较早就建立了一个出租物业的发展模式。

　　香港很多出租物业客户要求的回报只是4、5厘(即年回报率4-5%)，而我们在内地的项目，一般都有6、7厘。不但如此，物业本身的增长潜力更大，每年的增长甚至很可能都是双位数字。

　　用香港现金流投入内地的发展，只是把钱从左边口袋放到右边袋。收租物业需要一定的时间，五到七年去培育，我们现在拿香港收回的资金投入内地的拓展，关注的是它们未来的回报。今天投资未来收息，这其实就是我们商业地产的发展模式。

　　新浪财经：内地房地产调控已经持续了数年，你如何看待未来1-3年内地楼市的走势，作为内地人何时才是买房时机？

　　陈启宗：房地产其实是一个长周期的行业，基本上不太应当看短线。如果你作为地产商总是基于短线做决定，你在地产业不可能太成功。

　　短期来看，就算在内地也不可能吃“大茶饭”，除了何时买地、何时卖楼要看短线以外，我们主要还是看长线。虽然宏观调控目前对企业明显有影响，但是从另一个角度来看，需要宏观调控正是因为市场升得太急，否则也就不需要调控了。这也就是说，很多开发商已经赚了许多钱。

　　不过，在我们这个行业是这样，你如果在重要关头做了错误决定，可能马上就完蛋了，所以重要的是在赚取高利润的同时，不要让转折点把你“淹没”。其实市场上有足够多的人，在上上下下的波动中一直就保持清醒，例如万科房地产，对市场的判断一直都很精准。

　　当然，对于多数自住的内地买房者来说，我觉得更不用太看今天市场的情况，有个“窝”是最重要的。能把握低点买房当然最好，如果把握错了也没什么关系，只要不是在最高点买的就行了。

　　新浪财经：你在去年年报中曾对股东表示内地楼市很可能继续下调，你认为内地的宏观调控是会继续还是有慢慢放松的趋势？如果继续下调大概是多大的幅度？

　　陈启宗：跌多少是不敢预测的，但我认为内地市场还有继续下调的可能。其实政府短期内都不会“下药“太重，因为过重的影响是很大的，但是只要有需要会慢慢“加重”，到一定程度就会发挥作用，这种情况过去的一年来已经很明显，

　　我记得两年前一个内地房地产论坛有10个内地业内翘楚参与，我是唯一一个外地的，当时主持人问我们认为宏观调控有没有用，当地10个人都乐观地认为没有用，只有我不敢说调控“没有用”。但是过去的一年半载，大家都看到这个调控已经明显减小了，所以我认为一定不要低估内地政策调控的力度。

　　新浪财经：有一种看法，认为中国内地人的平均购房年龄，比欧美国家要年轻很多，正是这种“超前消费”让人们感觉楼价高，你如何看待这种说法。

　　陈启宗：我觉得这就像买名牌奢侈品，外国人是四五十岁才买，而中国人是二三十岁就买的。我觉得其中很重要的一个原因，是这一代内地人收入的起点，的确也比上一代要高很多，而且收入的上升空间也非常大，尤其是有某些技能、学识的人，市场上缺乏的。

　　当然，也有很多大学生找不到工作，但是在我自己的公司中，过去十多二十年，就算是由司机做起，真的有本事的年轻人薪酬升幅是非常大的。

　　所以我觉得现在内地年轻人早买楼、买名牌，是历史原因带来的一个现象。年轻人的薪酬的起点和上升空间都高于上一代很多，所以年轻人想早买楼、买名牌都是可以理解的。

　　新浪财经：恒隆最初进入内地，也尝试过住宅等项目，当初是怎样最终决定集中发展高端商业地产的呢？

　　陈启宗：我们只在1992年做过一个住宅项目，经过那个项目就我们发现在住宅方面我们没有特别的专长，你能做的别人都能做。因为做住宅需要的经验，低于做高端的商业地产很多。内地很多新的地产商，在过往20年学做住宅是比较容易的，很快也就学得相当不错。作为一家香港公司是竞争不过的，他们是“地头虫”，怎么拿地怎么拿银行贷款，这些是我们不懂的，也是不敢去、不想去接触的。

　　那么，你用什么跟人竞争？就像我这么矮的人跟人打篮球是不是太笨了？我跟姚明打篮球肯定输，但是打乒乓球他可能就未必能赢我了。所以一定要找到你的强项，别人是不容易做到的，你才能持续发展。

　　高端的商业地产，跟低端商业地产又不同，低端的也是很多人都能做，在各个港资公司中，最终专注高端商业地产的却只有我们。一个领域太多人是不行的，我们只能做其它人做不到的，其实我们也是被逼出来的。

　　新浪财经：跟很多地产开发商不同，恒隆在内地的策略集中在“只租不卖”，股票甚至在香港被视作“收租股”，这是为什么呢？

　　陈启宗：我们只选最好的地段，而这些地段是不可取代的。不管是纽约、伦敦、新加坡……任何地方都一样，最好的地段，就好象我们在香港中环的渣打银行(微博)总行，这种地段是卖了以后一辈子也找不回来的。

　　有些开发商被迫卖掉，是为了资金流转，但由于恒隆的历史，以及加上我们在90年代末2000年代初做的一系列正确决定，所以我们的资金情况相对是比较强。在只租不卖的情况下仍然能做很多项目。

　　我常常会跟外国投资者说，“我们现在是每年完成一个纽约帝国大厦”。从我们手上2600万平方英尺(约242万平方米)的储备来说，分十年来做，就刚好是每年一个纽约帝国大厦。在全球地产企业而言，也很少有这样铺排计划的。地产公司的前景大多是不好预测的，但是恒隆这样安排却是能预测的。如果我再买地就可能安排到10年之后，比如未来15年来开发。

　　新浪财经：恒隆在过去多年来在香港市场看得颇准，总是能低价买地，然后在高点出手，您有什么判断的秘诀或指标吗？

　　陈启宗：最重要就是冷静，清醒，做房地产很多时候需要“跟大队”，但是在转折点千万不要跟大队。我们当时“跟大队”在1992、1993、1994年买了很多地，但是1995年开始我们就不再买地了，当时被业内人笑死了。但我认为价格真的太高了，就好像你站在国际金融中心的顶层看下去一样，让人害怕。所以我们退出市场，在1995到1998这四年我们都没有再拿地。

　　人是受贪婪驱使的，贪婪并非一定不好，贪婪驱使了市场的发展，但是如果一辈子跟着贪婪走结果一定不会好，因此不能太贪心。过去10年来我们都没有在香港拿地了，我想如果香港仍然有“大茶饭”，我们也会在香港发展的，但是自从2000年来香港就已经没有“大茶饭”了。我们认为长远来说内地是更大的市场，我们花了1992-2002年这十年在内地慢慢学习。

　　新浪财经：香港过去一年来很多富豪家族爆发了争产风波，最为引人注目的是地产界最大的新鸿基地产，您是否担心家里出现争产风波呢？应该如何教育子女和安排他们在家族企业中的角色？

　　我一直认为钱不要给儿子女儿，不给他们就没事，就没得争。就像我自己从前就是没有股份的，我现在名下股份只是因为是公司管理层。我们公司在2003年前没有薪酬委员会，之后委员会成立了认为我的待遇不合理，才加我薪酬和股份。过去我甚至连期权也没有，工资10年都没有变过，2003年工资我还记得是144万港币，公司里有不少员工都比我高。现在公司不少同事的认股权比我还多，而且他们的价格拿得也比我低很多。

　　大家都以为我是大股东，其实我不是大股东，我家族才是，而家族的基金是做慈善的，写明了不得分配给我们几兄弟。

　　我觉得最好是大家都不分钱，为什么要分钱呢？一个年轻人凭什么拿钱？他们对社会有贡献吗？或者对公司有贡献吗？没有贡献凭什么拿钱呢？这话我说了20年了，从我父亲过世以来，我们就确立了不给家族成员分钱的制度。一句话，过正常人的生活是最好的。