海外投资者纷纷抢购美国房产

　　导读：《华尔街日报》网络版今天刊载文章称，对许多美国人来说，现在向房地产部门投入资金看起来是一种风险性从所未有之高的冒险活动；但在越来越多的海外投资者眼中，现在的美国住房部门看起来则更像是一种最为明智的投资。文章指出，在这些海外投资者中 ，有大约55%的国际购房者都来自于五个国家，分别是加拿大、中国、墨西哥、印度和英国。

　　以下是这篇文章的全文：

　　美国住房价格已经连续六年下滑，而美元兑部分货币的表现疲弱，这正在推动渴望在美国占有一席之地的亚洲人、加拿大人、欧洲人和拉丁美洲人展开狂欢般的房产购买活动。

　　对许多美国人来说，现在向房地产部门投入资金看起来是一种风险性从所未有之高的冒险活动；但在越来越多的海外投资者眼中，现在的美国住房部门看起来则更像是一种最为明智的投资。

　　据全美地产经纪商协会(NAR)在周一发布的一份调查报告显示，在截至3月份为止的12个月时间里，国际投资者所购买的美国住房总价值为825亿美元，在同期9280亿美元的美国住房购买价值总额中所占比例为8.9%。与去年同期国际投资者所购买的美国住房总价值为664亿 美元相比，今年的这一数字增长了24%。

　　这项调查显示，大约55%的国际购房者都来自于五个国家，分别是加拿大、中国、墨西哥、印度和英国。与此同时，有五个州的住房购买价值在国际购房者的购房总价值中所占比例达到了55%左右，分别是福罗里达州、加利福尼亚州、德克萨斯州、亚利桑那州和纽约州。 调查还发现，在购买美国住房的国际投资者中，有62%都使用的是现金支付方式。

　　纽约市上东区酒店Mark的销售经理艾丽达-雅各布森-胡斯托(Elida Jacobsen Justo)称：“资金一直都在希望找到去向。”这家酒店正在出售九幢豪华住房。上周，她接到来自于一名不动产经纪人的电话，后者的客户来自于西班牙，正希望以1000万美元到2000万美元的 价格购买一幢三到四居室的公寓。

　　虽然欧元区主权债务危机已经削弱了最近几年以来欧洲购房者的汇率优势，但据不动产中介机构称，由于美国被视为避风港的地位，因此欧洲购房者在美国市场上的需求仍旧十分强劲。

　　在曼哈顿，以俄罗斯人和乌克兰人为首的海外投资者正在创下记录，他们正在该市高端住宅区中购买住房。在迈阿密，巴西人和委内瑞拉人已经帮助吸收了大量的公寓房，这些公寓房位于俯瞰比斯坎湾的玻璃大厦里。而在亚利桑那州，加拿大人正在抢购已经丧失抵押品 赎回权的住房，目的是买下来以后租出去，从中谋求利润。

　　芝加哥公司Mack Companie的销售和营销副总裁埃里克-沃克曼(Eric Workman)称：“从国际上的观点来看，美国正在销售中。”这家公司的主要业务是购买已经丧失抵押品赎回权的住房，然后管理这些住房进行出租，或出售给其他投资者。沃克曼称，在他今年卖出的102 幢住房中，大约有20%是被海外投资者买走的，主要是来自于加拿大和澳大利亚的投资者。去年，他所有的投资者都来自于美国国内。

　　加拿大西南部城市卡尔加里(Ryan Doherty)一位30岁的公寓开发商赖安-多尔蒂(Ryan Doherty)今年在芝加哥南部购买了两幢这样的出租用郊区住房。他每个星期都会打电话给沃克曼，寻求购买下一幢出租住房。多尔蒂说道：“这是一种很好的被动收入机会。”

　　经济学家称，全球资本正在流入美国住房市场，这反映了多种力量。一些加拿大人，再加上巴西人和中国人，都担心其本国市场上的住房价格已经变得泡沫过多。他们正在从房地产市场上抽出部分资金，然后投资到美国市场上，原因是美国市场上的房价已经大幅下跌。 一些投资者还相信，通过购买美国房产的方式，他们能够获得更高的回报，原因是其可以拿来出租，然后等未来房价回弹时再卖出，从而从中获利。

　　来自于委内瑞拉、俄罗斯和墨西哥的海外投资者则正着眼于购买能彰显身份的房产，来作为存放资金的安全场所，原因是这些国家中的投资者对自己国家中的政治不确定性感到担心。

　　全美地产经纪商协会发布的这份调查报告还显示，在美国市场上购买住房的国际投资者中，有一半是海外的非居住民，另一半则是那些最近刚刚移民或是持有临时签证的人。报告表明，在10名国际买家中，大约有4名都将在美国市场上购买的住房作为主要的居住地，而相 似比例的买家则有着类似的计划，要么是将在美国购买的住房作为度假用途，要么是用来出租以获得收入，或是两者兼而有之。据专业致力于向国际投资者出售住房的不动产代理机构称，许多人都选择每年在美国购买的住房中居住六个多月，原因是出于避税的考虑。

　　加利福尼亚大学伯克利分校费舍尔不动产研究中心(Fisher Center for Real Estate Research)的主席肯尼斯-罗森(Kenneth Rosen)称，海外投资者“要么是在寻找安全的避风港，要么就是想要在美国市场上低价买入住房，因此我们在这两个方面都能看到买家”。

　　美元的价值在国际买家的这些决定中起到了重大的作用。蒙特利尔61岁的广告公司高管Yves Gougoux计划于周二关闭位于佛罗里达州维罗滩(Vero Beach)的一幢海滨住房。Gougoux说道：“四处看一看就会发现，这里有越来越多的法籍加拿大人。”他计划拆掉自己价值 150万美元的住房，然后修建一幢带游泳池和体育馆的房子。在美元和加元汇率接近持平的情况下，这所住房的价格大约为146加元。在十年以前，当美元兑加元汇率为每美元兑1.53加元，按照当时的汇率，价值150万美元的美国住房换成加元就等于229万加元。

　　代表Gougoux的佛罗里达州不动产代理人萨利-戴雷(Sally Daley)称，当前的美元汇率给海外投资者带来了“甚至更高的购买力，不必去考虑2002年的房价水平”。

　　与深受重创的迈阿密地区相比，很少有哪个市场能象该地区那样从海外资金的流入中受益重大。在迈阿密的市中心区，三年前积压了大约2.5万幢共管公寓，其价格已经被压低到仅有几千美元。佛罗里达州Aventura经纪公司Pordes Residential的首席执行官迈克-博德斯 (Mark Pordes)称：“我们很可能将可在两年时间里走出这个周期；而如果拉丁美洲的买家没有露面，那么我们原本需要五到六年时间。”

　　与2006年触及的高点相比，迈阿密的住房价格已经下跌了一半，但在最近几个月时间里则转为上涨。据标普/凯斯-席勒住房价格指数显示，3月份迈阿密的住房价格比去年同期上涨了2.5%。

　　房地产开发商Newgard Group的董事总经理哈维-赫尔南德斯(Harvey Hernandez)称：“当他们看到我们的住房售价时，会将其与本国市场上的房价进行对比，然后就会觉得：‘这就像是一份礼物。’”举例来说，在巴西的里约热内卢，一幢滨海共管公寓的价格比迈阿密 同等的公寓价格要高出50%。

　　赫尔南德斯从去年10月份开始出售BrickellHouse的住房，这是一幢拥有374个单位的共管公寓项目。他已经签约卖出了80%以上的单位，其中大约四分之三的单位都是被海外投资者买入的。

　　委内瑞拉首都加拉加斯39岁的不动产代理人伊凡-亚丁内斯(Yvan Martinez)已经在迈阿密购买了第二幢住房，作为用来存放现金的地方。“在委内瑞拉，无论从经济还是政治方面来说，现在的情况都很不稳定。”他说道。

　　在纽约和加利福尼亚州的部分地区，开发商和不动产代理人还正致力于寻找中国和俄罗斯的百万富翁买家，他们也正在进入美国房地产市场。曼哈顿不动产代理机构Rutenberg Realty的代理人谭伟明(Wei Min Tan，音译)代表着来自于新加坡的一个买家，这名买家以一线 之差未能买入位于该市Flatiron区售价160万美元的一桩住房，这幢住房最后被另一名海外投资者买走。“人们认识到，曼哈顿的房价不会再继续下跌。”魏明坦说道。他指出，过去两个月时间里来自于海外投资者的需求已经大幅增长。

　　加利福尼亚州比佛利山庄(Beverly Hills)的不动产代理人张艳艳(Yan Yan Zhang，音译)称，在她卖出的住房中，有大约三分之一都是卖给亚洲买家的。她曾参加过在北京市组织召开的营销会，此次营销会是为了向富裕的买家展示美国的豪华住宅。“他们准备好了200万 美元的现金，用来购买合适的住房。”她说道。(文武/编译)