买家看跌楼市纷纷观望 地产中介收缩过冬

　　本报记者 史燕君 实习生 李柯达

　　2005年和2008年，房产中介都遭遇了大规模倒闭潮，但等市场恢复，这一行业又会周期性地生长起来

　　上海七莘路万科城市花园内，盘踞着20多家房产中介，满眼尽是“售房信息”，只要有人在门前稍作停留，店主立刻出来打招呼，但这种“热情”却掩盖不了整个行业的惨淡，因为仅这20多家中介中，大部分已“人去店空”。

　　“‘金九银十’泡汤了，大家都过得很艰难，希望多拉点生意。”附近永庆房屋万科店的工作人员告诉《国际金融报》记者，以往生意冷淡，至少也能在“金九银十”摊平全年的经营成本。然而今年却遭遇“铜九铁十”，房产中介正陪伴整个地产市场共度“寒冬”。

　　现状：关店过冬

　　在房地产入冬之时，与之紧密相连的地产中介也“寒气逼人”，中介公司倒闭传闻不断。仅这两周，就先后传出了中介龙头中原地产“深圳裁员1000人，关闭60家门店”以及浙江最大不动产中介裕兴“倒闭”，老总“跑路”的流言。

　　北京链家地产发布研究统计显示，今年以来，北京二手房中介关闭门店约1000家，其中仅10月份关闭门店就达177家，并且已经连续多月单月关闭中介门店超过100家，关闭门店中约73%左右为中小经纪机构。另据报道，广州、福州等地房产中介也开始撤铺裁员。

　　这一现象上海也难以幸免。近日，有网友向记者反映，正为其服务的一家永庆房屋门店突然人去楼空。记者经过调查了解到，这家位于新龙路1103号的“七宝三店”已经合并到七莘路2909号的七宝店。与此同时，记者查阅永庆房屋官网发现，虽然其简介称在上海有49家直营门店，但在实际分布图上，记者只看到40家门店。

　　而去年，上海永庆房屋总经理陈史翎还向媒体信誓旦旦地表示，“永庆房屋今年在上海的门店将达60家，并计划往其他城市发展。”为此，记者多次前往永庆房屋的上海总部进行求证，对方均以负责人外出招聘为由拒绝解答。

　　但可以肯定的是，在楼市寒冬的背景下，房屋中介正步步紧缩。这点得到了业内人士的证实。“上海很多楼市板块最近确实有不少倒闭的中介。”先原房产华山店的工作人员段文兵经历过2008年地产中介倒闭潮，所以非常留意业内行情。在他看来，从2010年开始，便不断有中介倒闭，只是不像2008年那样几家品牌中介一夜之间消失。

　　原因：买家看跌

　　“地产中介倒闭的根源在于之前出台的限购、限贷政策，而由此导致的楼市低迷，则是最近各地中介纷纷关门歇业的导火索。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭分析。

　　21世纪不动产数据显示，10月上海二手房成交量跌破万套，为8100套，环比减少21.4%，同比降低40.2%，为2008年10月以来的最低水平。这也是上海二手房市场成交套数连续第三个月下降，环比降幅较9月扩大了13%。

　　“一手房降价体量大，买家也容易获得贷款。”段文兵介绍，正因为如此，二手房性价比相对下降，买方也因此持看跌心态，进一步加剧了二手房交易量的下跌。

　　交易量下降，部分门店开始入不敷出。据测算，按照上海商铺的租金水平及工作人员基本薪资，每家房产中介门店的月度成本约10万元。这意味着，一家门店每个月约需成交2到3单二手房交易，才能勉强实现盈亏平衡。而10月上海二手房成交量还不如房产中介数量，必定有中介月度“零成交”。

　　救市：租赁补位

　　杨红旭认为，在目前的状况下，大中连锁房产中介收缩阵线，小型房产中介关停营业，不失为中介“过冬”的策略之一。

　　“加盟店资金断了就倒自己一家，而像永庆房屋那样的直营店，因为统一管理，如果资金链断裂就会影响其他门店的经营，所以不如整合几家服务范围重叠的门店，以节省店铺租金，等市场恢复再次扩张。”段文兵给出了两种不同模式的“过冬”策略。

　　除了暂时收缩阵线外，房产中介还有其他手段。永庆房屋万科店的工作人员向记者介绍，二手房生意难做，就开始挖掘租赁生意，“房子租得很快，租金也正不断上涨”。不过，他也承认，虽然租赁客源、房源数量较为稳定，但市场可挖潜力有限，而且大型连锁中介开展租赁业务成本比较高，但在目前情况下，租赁也成了中介维持生计的重要手段。

　　除了租赁生意，该工作人员还告诉记者，目前也开始代理一手房出售。“二手房市场交易长期低落，迫使中介机构向一手市场寻求发展机遇。在开发企业也面临交易窘境的情况下，会更乐意与中介达成房源、客源共享合作机制。”上海中原研究咨询部总监宋会雍表示。

　　“冬来枯萎，春风吹又生。”杨红旭认为，2005年和2008年，房产中介都遭遇了大规模倒闭潮，但等市场恢复，这一行业又会周期性地生长起来。

　　【延伸阅读】

　　薛建雄：沪楼市底部确立

　　■ 本报记者 陈偲 发自上海

　　继绿地、中海、龙湖、长甲降价之后，新城、万科也加入到降价行列，上海市中心高端、改善型楼盘也相继加入。随着大量新盘的降价，楼市成交量一改持续下滑的态势，开始低位徘徊。根据中国房产信息集团CRIC数据，上周(10月31日-11月6日)上海市商品住宅成交9.9万平方米，环比略微回升5.7%。另外，上周有9个新盘22.67万平方米的房源拿到预售许可证可上市销售，为10月房价下跌以来的近6周最高水平。

　　中房信分析师薛建雄认为，“随着更多调低价格后的新盘上市，楼市成交量已经有所回升，预期这样的行情在未来几周内还会持续，这也意味着房价的底部基本确立。”

　　房价下跌的“战火”正燃烧到上海市中心。位于徐汇滨江的绿地海珀旭辉预期11月19日推出精装修大平层豪宅，价格将会在预期的8万元/平方米的基础上打八折。上一轮领跌上海的万科也一改沉默，加入到了降价队伍。另据了解，新城地产新城金郡等楼盘也将加入到新一轮降价行列。

　　尽管有购房者担心传闻中的大量基金在低价收购楼盘，房价跌势可能就此停止。但同样接触过大量基金收购业务和与众多一线开发商有业务往来的薛建雄认为，“由于开发商扩张太大和本轮调控周期较长，开发商资金缺口加大，其他融资渠道全部打开也难解开发商的资金压力。”

　　薛建雄说，目前国内前30强开发商的年销售额都在百亿、千亿级，几个月的销售低迷就会造成几十、上百亿的资金缺口，目前上市融资基本无望，其他融资渠道根本解决不了这么大的资金缺口。另外，在过去一年多的调控中，其他的融资渠道也基本上被开发商用尽，所以目前除了大降价，别无它法。“不过，缓过这阵后，开发商将会以减少扩张速度来应对低迷的楼市。只要不出现大的政策变化，房价大跌的可能性不大。”薛建雄说。