周达：以持续性调控确保住房民生

　　房地产市场调控的目标并非要限制市场正常运转，而是要使其走入健康发展的轨道，挤出泡沫，构建多层次、价格形成合理、具有一定社会保障功能的运行体系

  　今年7月份以来房地产市场调控成效初步显现

　　自2011年《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(以下称《通知》)出台以来，政策实施已经过去半年，按房地产市场对政策反应的一般情况看，可以对政策效果进行初步判断，具体有三个方面：

　　首先，商品住房交易“量跌价缓降”，供求关系得到初步调整。《通知》对交易量的控制最为明显。受“新国八条”中“限购”政策的直接影响，部分大城市商品住房销售量急剧下降，2011年上半年一线城市商品房销售面积下降不会低于13%，如北京销售商品住宅389.2万平方米，下降19.8%，上海商品房交易量预计同比下降也接近三成，进入6月份，哈尔滨的商品房成交量连续两周环比降幅超过50%。统计显示，大中城市房价在松动基础上部分已经开始下降。70个大中城市中，2011年7月与6月相比，价格下降的城市有14个，持平的有17个，其中二手房价格下降的城市有22个，持平的有12个。受“量跌价缓降”情况的影响，部分大城市在保障性住房供应和“限购”双重推手下，供求关系实际上已经在逐步得到调整，不再是彻底的卖房市场，已较为缓慢地向买方市场转变。

　　其次，保障性住房成为调整供求关系的重要方面。高端有限制、中端有供应、低端有保障是比较理想的房地产市场格局。事实证明，政策性住房对调整住房供应结构和市场供求关系、拉动经济、促进社会和谐、改善民生具有举足轻重的作用，尤其在低年龄段人口占多数的发达大城市，这一点非常关键。政策性住房一方面直接增加了房屋供应，另一方面满足了很大一部分中低收入者、低年龄群体的需求，其作用是双重的。2011年全国要建设保障性住房近600万套，各类棚户区改造住房400多万套，到6月份开工率已经超过50%，到11月底有望实现全面开工。政策性住房保持这样一种建设规模和速度，对房地产供求关系的调整、房价的约束将是长期、持续、有力的。

　　再次，房地产市场调控已经到了关键时期，坚持政策不松动才能真正迎接市场“拐点”。在部分大中城市，房地产市场调控成效已经初步显现，但这种成效相对已经存在的巨大泡沫还是远远不够的，究其原因有这样几方面：第一，由于我国经济结构调整缓慢，大部分城市经济增长对房地产业的依赖并未结束，对房地产市场的潜在投资、投机需求依然存在，房地产企业在“硬调控”形势下转战二三线城市就是很好的例证；第二，我国面临大规模城市化和移民潮，随着收入水平提高，客观上，住房初次需求和改善型需求依然强烈；第三，限购、银根紧缩和加大住房供应三种手段的一并应用是挤压泡沫、房价松动的原因，而且“量跌价缓降”、供求关系调整的情况只是在部分大城市露出苗头，调控政策效果并未到达实质性阶段；第四，我国居民缺乏有效的投资渠道和财产避险手段，近期全球性经济动荡苗头显露，以购买住房规避通胀被大部分居民当成有效手段。综合看，目前本轮房地产市场调控正处于“拉锯战”的最“胶着”阶段，政策一旦放松，房地产市场还可能面临报复性反弹。

　　住房是社会民生领域极其重要的环节

　　首先，住房直接决定着家庭的经济水平。随着房屋价格一路走高，尤其在大城市，拥有住房数量的差距直接决定着家庭财富的差距。住房的投机和投资型购买，不但扰乱了正常的房地产市场秩序，人为加剧了住房资源配置的不公平，客观上极大地拉大了家庭收入差距。

　　其次，在大城市购买住房很大程度上造成了家庭沉重的经济负担和生活状况恶化。在房屋价格高走、信贷多次收紧的双重影响下，在大城市购买房往往使很多中低收入家庭经济严重透支，购房成本激增，不但投入多年积蓄，而且大量负债。大规模举债使家庭负担沉重，本应投入教育培训、医疗、休闲等其他方面的支出不得不削减，生活质量难以提升。

　　再次，住房问题关系到很多社会中坚力量的进步和发展。目前，对住房需求量最大的是在城市立足较稳、面临组建家庭或改善家庭居住条件的中青年，这类人群是城市社会的中坚力量，是主要的价值创造者，在各个岗位都发挥着重要作用。事实表明，由于住房负担往往使这一群体过于倾向短期经济利益高或有潜在收益的行业，而对个人职业生涯缺乏远期规划。长远看，由住房催生的这种社会态势直接导致了整个社会人力资源配置失调，也使这些社会中坚力量的进步和发展受到了很大限制。

　　最后，住房问题能否顺利解决直接关系着社会管理的成功。客观上，在城镇化、城乡统筹一体化进程中，住房成了社会矛盾的高发区。在大城市，住房成为社会骨干最为关注的问题。综合住房对家庭经济、生活状况、社会及个人发展等几方面的影响，住房已经成为社会管理的重要方面。住房问题能否顺利解决，直接关系到社会与家庭稳定，是社会管理必须要面对的一个关键问题。

　　以严厉的房地产市场调控政策确保民生和社会稳定

　　住房问题，本质上不但是一个经济问题，由于涉及资源配置的公平与否，同时也是一个深刻的社会问题。住房的承载体是土地，土地是一种稀缺资源，在一定程度上也是公共资源，少数人过多的占有住房等于变相过多占有土地资源，尤其在大量住房被闲置的情况下，从资源配置的公平性上讲是不合理的。房地产市场调控的目标并非要限制市场正常运转，而是要使其走入健康发展的轨道，挤出泡沫，扭转市场恶性运转的局面，建构多层次、价格形成合理、具有一定社会保障功能的运行体系，在带动经济健康发展的同时，对促进社会和谐、改善民生发挥重要作用。继续本轮房地产市场调控，以更为严厉的手段扭转房地产市场不良的运转局面，建议在以下几个方面加大政策力度：

　　首先是加大力度挤出存量房。存量房有两类，一类是开发商手中的存量房，截至今年8月份，上海约有近180万平方米新增房源的积压，北京住宅总库存已达到10.6万套，市场总商品房库存面积更是高达3400万平方米；另一类是投资、投机者手中的存量房，也就是二手房，这些存量房被大量闲置，但由于无法统计，其规模很大，难以明确具体数量。目前这些待价而沽的存量房，是调整市场关系的重要砝码。如果能够将其迅速挤出，供求关系就能够在很大程度上得到调整，住房价格也会在一定阶段回归到合理水平。挤出存量房，最关键的是提高开发商和投资投机者囤房的成本。对开发商而言，提高其囤房的成本关键要在资金链上着手，尤其是开发贷款的成本，敦促其通过加快售房加速资金回流。建议在适当时机取消房地产预售制度。对于投资投机者，可以通过在全国全面开征房地产税，提高其持有成本，并且可以在流通环节通过调整税收适当降低购买成本，方便存量房的流通。

　　其次是通过督促落实地方政府责任，加大保障性住房的建设力度。客观看，地方政府在住房供应量的调控上具有很大的作用，要严防地方政府通过调控住房供应量保持当地房地产市场价格虚高的情况。加大保障性住房的建设，在资金和土地的落实上，关键也在地方政府。因此，中央政府要通过强化监督检查进一步落实地方政府责任，严格执行约谈和问责制度，使其在承担房地产市场调控重任的同时，确保保障性住房建设任务的完成。

　　再次是继续通过限购和收紧信贷两种手段加大对投资、投机性购房的抑制力度。由于一线城市限购政策的实施，部分投资投机者逐渐将目光转向经济发展水平较高的二三线城市，房地产企业布局也是如此，而且部分二三线城市已经出现房价不正常的现象，泡沫逐渐膨胀，因此要尽快将限购政策扩展到房价上涨过快的二三线城市。可以利用信贷资金引导居民合理住房消费需求，但要严格控制炒房者利用银行资金的投资、投机行为。

　　最后是注重其他配套措施的同步应用。《通知》和新“国五条”最核心的内容是“限购”，利用增加保障性住房供应量平衡市场是重点举措，但其他的配套措施也绝不能忽视：加强宣传，以舆论形式扭转部分公众业已形成的不合理住房消费观念，让大众明晰投资、投机房地产业并非一劳永逸，也存在很大风险；加强对中介机构的监管，一方面防止其借“限购”机会哄抬住房租金，另一方面严厉打击参与制作假购房证明的团体和个人，严厉打击怂恿顾客签订“阴阳合同”的行为；在法律允许的基础上，尤其要加强大城市住房信息的统计，为判断房地产市场运行状况，为有关税收、信贷政策出台提供准确支撑。■

　　作者单位：住房和城乡建设部政策研究中心