新房市场：限购松紧不一 区域市场有别

　　□ 中原地产研究中心

　　自2010年4月房地产新政以来，2011年上半年，二线发达城市表现最差，成交量较历史均值下降27%，一线城市其次，降幅为20%，二线发展中城市表现最好，降幅为10%。究其原因，限购的执行尺度以及城市的发展特征是主要影响因素。

　　限购执行尺度是市场分化标尺

　　限购政策是影响上半年楼市成交的最大因素。在中原地产研究中心监测的14个重点城市中，可以分为地方限购细则已实施和未实施的两类。大部分城市已经实施了“新国八条”地方细则，而重庆和东莞则未出台细则。如将2011年上半年的月成交均值与2010年月均值相比，除了石家庄持平外，大部分出台地方细则的城市都出现了下跌，而没有出台新政的东莞则出现了逆市大涨24%。

　　出台限购令的城市中，所有的一线城市和二线发达城市都出现了不同程度的下跌。其中，一线城市中的北京，和二线发达城市中的重庆和杭州是下跌量最大的三个城市，跌幅分别达到27%和34%。可以说，2011年上半年，限购政策是影响楼市成交的最大因素，政策执行成为楼市走向的分水岭。

　　限购政策松紧不同，市场效果亦不同。在2011年1月出台的新“国八条”的基础上，全国30多个城市随后各自出台的实施细则，从限购范围、限购门槛、执行力度等各种因素综合考量其政策力度，可以大致分为“未限购”、“严格”、“温和”三类城市。一线城市政策最为严格，例如北京要求外地人社保及个税缴纳时间由新“国八条”的1年增加至5年，而上海则要求近2年内提供该证明的才有效。

　　大部分二线发达城市和发展中城市都是参照最低标准进行限购，例如南京、杭州、青岛只对市区限购，郊县不限购，石家庄、合肥、长春更是只对主城区和老城区限购，新盘大量集中的外郊地区不限购，而部分城市还能通过延长社保纳税证明时间、降低落户门槛等方式减少限购的负效应，由此降低了成交量带来的冲击。例如，石家庄2011年上半年的月成交量较2010年均值不跌反升，增幅7%。

　　城市发展特性是市场驱动内因

　　以本地需求为主导的城市，市场波动较为平稳，而外来需求比重较高的城市，市场波动较大。

　　近10年来，中国城市化进程稳步推进。随着产业的大规模转移，二线城市正在不断崛起，不仅在国民经济中所占的比重逐年提高，而且发展速度也高于一线城市。近年来，不少资金充裕的主流开发商逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市，导致了这些城市房地产开发和投资快速升温。

　　从中原监测的8个重点城市(北京、深圳、天津、成都、杭州、上海、重庆、广州)历年成交均价走势来看，调控政策作用下，一线城市的住宅成交均价短期波动较为明显。2011年限购政策实施后，在投资需求较为旺盛的一线城市，房价因受成交结构的影响，更加呈现出大起大落的景象。但自住率较高的广州和一些二线城市，成交均价走势则更为平稳。

　　2011年6月，8个重点城市中，除深圳和杭州下跌外，其他城市新房成交均价都同比上涨，同比涨幅最大的城市是上海和重庆，涨幅分别为42%和39%；北京、深圳、天津、成都、杭州的涨幅均在10%和30%之间；广州涨幅最小，仅为4%。■