马光远：整个房地产的下行趋势基本上已经形成

　　根据国家统计局最新发布的房价数据，9月份在全国70个大中城市里面有46个城市的房价出现了下跌或者是停止上涨的趋势。其中北京、上海、广州这几个一线城市，房价已经连续三个月没有上涨。在持续一年多的调控之后，房价的拐点好像是真的到来了。那么，下一步房地产市场的宏观调控会不会有所调整？央视财经频道主持人史小诺和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。

　　投资客抛售，开发商降价促销，70个大中城市，房价停涨连三月，楼市拐点真的来了吗？

　　楼市调控步步深入，市场观望情绪愈发浓烈。昨天，国家统计局发布数据，9月份70个大中城市中价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个，与8月份相比，9月份环比价格下降的城市增加了一个，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。

　　北京中原地产相关人士表示，全国70个指标城市的价格数据，已经明显出现了数据上的拐点，特别是京沪穗深等几个一线城市的房价，已经进入了下降通道。

　　看过数据，再看市场，近来，北京市通州区降价的字眼频繁出现在了楼盘广告中，最低降价14000，跌回2009年的水平，平均跌幅接近30%。与此同时，数据显现10月上半个月，北京二手住宅成交均价跌破了2.3万元。

　　深圳一家楼盘近日开始大幅促销。推出的特价房，每平方米比刚开盘时优惠5000元左右。

　　沈任墅(某楼盘置业顾问)：价格之前是18600元(每平米)，现在因为整个市场，现在降价了就有百分之十几。

　　在重庆，最近一些温州购房者开始抛售房源。

　　记者：您的房子现在出售的价格是多少？

　　温州房客：总价最低80万。

　　记者：你的这个价格可不可以再优惠一点呢？

　　温州房客：我在市场上到85万，现在已经跌了5万了。

　　刘戈：拐点到来的迹象显现 资金实力雄厚的大开发商也加入到降价的行列里

　　(《今日观察》评论员)

　　我们来看一下70个大中城市房价的上涨或者下跌的环比：从3月份开始，70个大中城市全部在上涨，4月份，变成了56个，接下来5月份是50个，6月份是44个，7月份是39个，8月份和9月份都是24个，上涨的速度和幅度在逐渐的减少，现在上涨比较快和原来房价比较贵的城市，都进入了房价下跌或者持平的名单。

　　我们再看一些开发商的行为，非常有名的龙湖地产，前几天在青岛新开盘的一个项目就比周边便宜1000块钱，降了10%；7月份在重庆，它也有一个楼盘在降价。资金实力雄厚、有很好品牌效应的大开发商加入到降价的这个行列里，这是非常重要的标志。很多的小开发商降价是由于资金面的断裂迫不得已，但对于这些大开发商来说，它就是一个顺势而为的主动行为，因为下半年的工程款，民工的工资等等的费用都要结掉，明年还要拿地，这时资金要进行回笼，所以主动进行选择。从这两个方面来看，确实是拐点到来的一个迹象。

　　马光远：整个房地产的下行趋势基本上已经形成

　　(《今日观察》评论员)

　　事实上，我们对房地产走势的判断，有这么几个风向标。第一， 8月份、9月份的时候，就可以讲是停止涨、持平的跟下降的城市比例，70个里边达到了46个。比例达到了66%，也就是说如果我们以50%作为一个拐点，那么66%应该说是一个很乐观的数字，而且那些还继续在上涨的涨幅没有超过0.3，所以70个城市基本上全部停止上涨，这是一个风向标；第二个风向标就是开发商的风向标，主要看大的开发商目前是一个什么样的心态。我们观察一下，他们的言论和促销方式，基本上出现了普遍价格下调的态势；第三，前几个月，我收到中介机构的短信时，是从来不看的，但最近一段时间，每天能收到20多个，短信的价格里就能透露出已经明显的下行趋势。比如四环的一些楼盘，上个月给我发的时候是4万5，这两天3万8出现了，今天还出现了一个3万5的，同样的楼盘在一个月的时间内，整个价格出现了明显的松动。也就是说，我们从这些信息可以看到，大家的整个心态出现了一个明显的转变，也就是认为房地产整个的下行的趋势基本上已经形成。

　　陈国强：北上广深价格拐点的特征比较明显

　　(中国房地产学会副会长 《今日观察》特约评论员)

　　从最新的数据来看，随着调控政策实施时间的推移，出现下降和持平的城市数量在持续增长。那么同比的涨幅也明显在收窄，这个趋势是很明显的，是否意味着楼市拐点会出现了？我想对于像北上广深，已经连续多个月房价已经开始呈现停涨特征的城市来说，配合成交量萎缩，那么初步可以判断，像这一类城市，像东部沿海这些重点城市，价格拐点的特征比较明显。但是不同的是中西部的一些二三线、三四线城市，还不能够用拐点这样的方式来判断，所以还是要根据不同区域、不同城市进行区分。

　　曹建海：很多城市房价的回落趋势基本上已经确定了 一线城市的拐点实际上已经出现

　　(中国社科院工业经济研究所研究员 《今日观察》特约评论员)

　　因为现在没有统一的房价的销售价格指数，所以都是分城市来算的，根据城市的数目的变化，我们可以看到，跟上月相比，价格下降的城市17个，持平的城市现在是29个。总的来讲，止涨的城市比上月轻微的在增加，大体上说明调控的效果是在显现，一些城市已经出现了连续的环比下落，房价的回落趋势基本上已经确定了。

　　一些城市持平，实际上它面临的局面就是房价要出现回落，一些房价还在上涨的城市，上涨的幅度持续减少，下一步面临的就是房价不涨，甚至就是环比回落。所以这就说明，大的局面上看，我们很多城市，房价正在面临拐点，一线城市拐点实际上已经出现了。

　　刘戈：拐点已经到了 而不是即将到来

　　(《今日观察》评论员)

　　从数字，还有一些开发商的销售行为上，我们已经看到了拐点。另外，从2007年的7月份开始，在北京、上海这样的一些城市，就已经开始出现了量跌价止的现象，也就是说量在减少，然后价格呈现僵持状态。现在看，其实这几个月来，同样差不多是这样的一个状况，尤其刚刚过去的“金九银十”和2007年的“金九银十”非常相像。我们现在完全可以判定拐点已经到了，而不是即将到来。

　　马光远：拐点已到！有坚实的判断基础

　　(《今日观察》评论员)

　　拐点已经到了，应该说，这种乐观本身有很坚实的一个判断基础，房地产调控这么多年，是一个非常艰苦的拉锯战，双方博弈的力量非常厉害。我们谈到拐点的时候，肯定要讲这是不是一个长期的趋势。如果我们真的要判断它是不是拐点，那么从三个层面可以去判断。

　　第一个心理层面，这种下降的态势有没有确立。从心理上来讲， “金九银十”目前的表现，基本上是低量，零星的一些成交，本身就意味着大家对市场未来的价格是非常看淡的，这个看淡建立在政策坚持的基础上。只要政策没有出现拐点，紧接着就会出现心理层面的拐点。以前2009年、2010年，包括上半年恐慌性的购买，已经基本上不存在了。也就是说，整个市场的力量已经发生了很大的变化，心理拐点已经到来，心理的优势已经从开发商变成购房者了。

　　第二，价格的拐点已经到来。前面我们分析，70个大中城市也好，还是前一段时间，投资比较厉害的通州、鄂尔多斯也好，整个价格下行的态势已经非常明显，通州一些楼盘已经回到2009年初的水平，在一些投资力量率先往下走的带动下，我想不仅仅对70个大中城市，而且包括对二三线城市的整个价格往下带动的力量比较大。

　　第三，以前的房地产利益链条上的共同体出现了分化。前一段时间，北京建行率先提高了首套房的利率，从今年整个来看，媒体统计总共有14个城市，商业银行已经提高了利率，最高的上幅了50%。这意味着我们按照目前的加息来看，至少加息了4次，这对购房者的购房成本的提高是非常明显的。

　　再一个，我们看库存量。北京的库存量，8月份统计过了12万套。现在如果按照目前的交易和开盘的速度，差不多到15万套，15万套在北京比2008年都高，也就是说，整个的供给与需求的力量也在发生变化。如果说这是场比赛，那么这个比赛，很快我们就能看到吹哨子，也就是说胜负对比已经发生了一个很大的变化。为什么9月份趋势比较明显？最主要是政策一而再再而三的向外界显示，我不会变，那么政策的坚持事实上让房地产市场的趋势明朗化，并给了房地产市场最后的一击，这一击对于大家对未来趋势的判断，是非常有帮助的。

　　房价松动，调控政策不能松，房地产市场下一步将如何调整？

　　刘戈：目前房地产市场的变冷并没有导致整体经济下滑

　　(《今日观察》评论员)

　　我看到一些投资银行的分析师、经济学家在文章提醒，如果房地产掉的太厉害，会不会导致中国经济的硬着陆？他们的理由是，房地产占中国的投资比例比较大，占了1/4，同时，钢铁、水泥等都占到了40%、50%的比例，如果房地产有大的萎缩，最后是不是会带来一系列的连锁反应？但是现在由于保障房的建设，所以钢筋水泥都通过保障房弥补了这样的空缺。另外，从三季度的GDP数据，以及各方面的经济数据来看，都没有找到由于房地产市场变冷了，导致整体经济下滑的证据。

　　马光远：整个房地产市场已经在向比较健康的方向去发展

　　(《今日观察》评论员)

　　整个房地产调控就是三部曲：第一个是骂，政策一出来就质疑、批评；第二个是哭，资金链要断裂了，要扛不住了；第三个下，表示经济要硬着陆，房地产一旦崩溃，将对中国经济产生不良影响。三部曲我们已经见了很多，每当宏观调控就要出效果的时候，这三部曲就一直在上演。这次9月份数据出来以后，很多投行、房地产业界的人士就表示，如果继续坚持调控，缩紧货币，中国经济将会出现硬着陆。

　　欧洲经济现在基本上是零增长，美国经济快要掉到1以外了，我国经济在增长达9.4%的情况下出现硬着陆，这是违背基本常识的。

　　所以我们现在对房地产调控有一个基础，就是经济增长没有出现很大的问题，在这种情况下，一旦货币政策放松，紧接着就会出现两个恶果：第一，通胀会失控，我们好不容易从6.5%控制到6.2%、6.1%这么一个逐步下降的通道，放松货币后果将很严重；第二，房价肯定会反弹，所以前一段时间，在房地产调控整个出现效果的情况下，一些地方政府已经强行闯关，前一段时间佛山就在悄悄地放宽限购，但是不到12个小时就被叫停，所以在这种情况下，政策肯定会坚持。那么整个市场的力量，包括大家的预期，大家对房地产的认识，已经在向着比较健康的方向在发展。

　　刘戈：要让我们能够对房价有一个稳定的预期

　　(《今日观察》评论员)

　　应该说，从现在开始，就是分批分期的，可能是从城市的远郊到近郊，再到城区，从大城市再变成二线城市这样的一个顺序。我想说的是，可能现在降多少并不重要，也就是说，我们对于房价是不是能够有一个稳定的预期，这个更重要。

　　马光远：调控政策再坚持一年 就能告别房地产的暴涨期

　　(《今日观察》评论员)

　　房地产调控如果持续，最起码能够带来两个好处，第一个是有一个比较健康的房地产的市场，不会再出现像2009年、2010年那种暴涨的一个市场，这对任何角度来讲，都不是一个好事。所以我想，我们的政策再坚持一年，基本上可以宣告，房地产的暴涨期基本上已经告别了。

　　(《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55－22：25)