杨红旭：一线城市房价降将可能下跌15%-20%

　　【导读】二三线城市土地频频流拍，10月北京新房均价环比下降8.5%，楼市隐忧浮现。种种迹象是否表明房价下跌趋势进一步确立？前期出台的调控政策的作用是否已经彻底显现？房地产市场的惨淡会不会给二三线城市经济发展带来严重影响？

　　中广网北京11月14日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，在严厉的调控政策之下，曾经水涨船高的房价，现在似乎终于到了放水的时候。

　　北京市房地产协会最新发布的数据显示，今年前10个月，北京市新建商品住房、二手住房成交均价分别为每平方米2.067万元和1.71万元，环比分别下降8.5%、2.5%。其中，二手房价连续4个月回落。房价的下降反映了房地产市场的清淡，而往日火热的中介现在也忽然变得门可罗雀。

　　据“链家地产”公布的数据，今年以来，北京二手房中介共关闭门店1000家左右，是3年来最多。其中10月份就关闭了几百家，单月关闭超过100家的情况已持续多月。同样的情形在武汉也十分明显。武汉市房地产中介协会介绍，全市已有超过100家中介门店关闭，还有不少门店处于“半歇业”状态。目前，这股关闭潮正从一线城市向二三线城市迅速蔓延。业内人士估计，全行业今年将有3000家门店关闭。

　　另外一方面，进入下半年以来，昔日热闹的土地竞拍场面已经很少见，底价成交甚至流拍多次发生。有媒体调查发现，无论是新开的楼盘还是正在出售的楼盘，都出现了看房人少、成交低迷的情况，而一些开发商表示近期已无拿地计划。专家认为，进入10月份以来，房地产市场出现购房者观望房价和开发商观望地价的“双观望”状态，土地一级市场和住房二级市场都处在以价格涨跌为中心的博弈中。在北京、上海、深圳等一线城市最近频频爆出大幅降价消息的同时，一些二、三线城市也慢慢进入降价序列。对此经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)作出评论。

　　杨红旭：楼价下跌的趋势肯定是被确立了，在几个月之前我一直强调这个观点，房价肯定会出现拐点。在目前来看，拐点的迹象非常的清楚，证据也是比较确凿。北京10月份比9月份环比出现8.5%的下跌，而且是在很多城市10月份相比9月份都出现了环比下跌。10月份70个城市房屋价格指数可能在这周末就会公布，我认为在整个公布之后，全国70个城市的房屋价格指数10月份比9月份将会出现环比下跌。其实9月份相比8月的时候已经出现二手房首次环比下跌，这也就意味着从总体上来看，全国的房价已经开始出现了一个下拐的态势。

　　杨红旭：其实这统计局的数据相比市场的情况还要滞后一点，我认为8月份、9月份已经出现拐点。从市场的成交情况，因为从签合同到预售到备案所以导致统计滞后，拐了之后将会在下跌的状态维持多个月份，2008年就是这样的。2008年的时候是8月份开始下拐一直持续到09年的2月份，整整下跌了半年，这次的话我觉得到明年的上半年可能都会维持下跌的态势。

　　下降的幅度我们很难去确定，关于幅度有很多种声音，包括国外的投行也说了，有些说可能要跌10%，有些说可能要跌20%。国内的观点更多，包括央行也说银监会也说，可以承受下跌四成甚至是五成。

　　我认为这个首先要分两个方面，第一个方面我们确实可以在很多城市，尤其是说一线、二线城市当中会看到某些项目会出现三成甚至是五成的一个下跌，我认为少数项目可能会出现三成左右的下跌，目前像上海、北京、深圳等一些城市已经出现了，所以有些老业主不高兴去砸售货处就是因为下跌幅度是比较明显。但是在少数项目出现三到五成的同时，大部分的项目跌幅非常有限，我估计可能会出现10%的平均跌幅，就是说大多数项目可能会跌10%的跌幅，综合之后我估计有些一线城市可能会跌15%，甚至是20%这样的跌幅。

　　但是全国，我认为能够跌一成就非常不错了，假如说是按照数据今年的全年数据相比去年将是一个正增长，我估计可能会出现4%-5%的年度正增长，是不是说2012年相比于2011年会不会出现一个跌幅？我现在也不敢确定，但我认为全国的商品住宅成交均价年度比肯定不会出现超过10%这样的跌幅。

　　平均跌幅10%左右的话，当然二三线城市的经济发展肯定会受到一些影响，就中国的经济来看，一线、二线、三线，东部、中部、西部是一个梯度发展关系。中国的房地产是一样的，其实在过去十年，尤其是东部城市和一线城市楼市发展比较快，比中部和中西部在过去10年房地产对当地经济的拉动作用是比较明显的，过去的5-10年很多东部城市产业增加值占GDP的比重一般会维持在5%-15%之间，全国均值现在在5%左右，就是说东部城市过去5-10年房地产拉动作用比较强，过去两年甚至未来的七八年中西部、中小城市当地的经济应该还是比较依赖于房地产的拉动，中小城市中西部地区将重复过去5-10年在东部一线城市发生故事，现在楼市调控之下降温之下很多中小城市，中西部地区楼市也降温了，那么说必然会使当地的经济产生一些负面影响。