董登新：美国人为何不炒房

　　众所周知，除了纽约，美国各大城市人口都不多，一般只有几十万人；同样，除了商用楼，美国的居民楼一般都不高，人们大多居住平房或别墅。所有美国人的住房条件大多如此。事实上，美国人并不“炒房”，原因何在？有一些中国学者或股评家认为：因为美国开征房产税，所以美国人不炒房。这一解释显然是缺乏根据的。

　　原因之一：美国地广人稀，房地产供给相对充分。因此，土地的稀缺性，以及房产的供求关系，直接决定了地价与房价水平的高低。

　　原因之二：后工业化时代，美国早已结束城市化进程。

　　就目前中国而言，我们正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。

　　然而，早在20世纪70年代初，以美国为首的西方发达国家开始步入“后工业化”时代，随着工业化进程结束，人口城市化进程同步完成。自此，来自工业化用地与城市化用地的需求基本消失，地价与房价进入相对平稳、均衡新时代。

　　原因之三：美国投资渠道多样化，分散投资与理性投资更时尚。

　　在中国，不仅投资渠道单一，而且投资市场狭小，投资者别无选择，除了炒股，就是炒房。当然，投机客还可以炒药、炒茶、炒菜、炒矿，总之，若投资不足，则必然投机有余；一旦“炒无可炒”，就会变成“无所不炒”。

　　与此相反，美国的投资市场不仅规模庞大，而且运作规范成熟。它不仅拥有世界最大的现货市场(股票、债券和基金)，而且同样拥有世界最大的衍生市场(期货、期权和远期)，无论是从投资渠道来看，抑或是从市场容量来看，它都能满足来自全世界投资者的各种投资与投机需求。

　　原因之四：养老理念不同。在某种意义上讲，中国人均GDP尚不足美国的1/7，我国社会保障制度仍不完善，城乡差别大，尤其是社会保障程度普遍不高，于是，中国人“买房养老”成为自我保障的一种重要形式。尤其是中国股市投资风险太大，因此，人们更偏好“买房储值”(储藏财富)，当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利。而美国人“为养老而投资”的理财观和价值观，使得美国人的投资行为更加长远而理性、从容而快乐。

　　原因之五：美国开征房产类资本所得税，炒房所得大部分缴税。在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂，投机猖獗的重要原因之一。

　　在美国，证券类(包括股票、债券、基金)资本所得税与房产类资本所得税同时开征，并且它们不仅按照“个人所得”设置不同的累进税率，而且还按“持有期”长短设置了高低不同的税率。一方面，个人所得税税率越高的人，其资本所得税税率也越高；另一方面，如果持有期越短，则税率越高，反之则税率越低。很显然，这种税制设置具有很强的“均贫富”的功能，但它的主要目的仍是为了防止短炒与过度投机，并同时鼓励人们长期投资。