专家激辩房价合理回归难易

　　短期内房价合理回归：易还是难？

　　1月31日召开的国务院第六次全体会议上，温家宝总理在部署今年重点工作时强调，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归，并将此作为今年房地产市场调控工作的首要任务。这已经是温家宝两年来第五次提及促进房价合理回归。当前，在持续、严厉的地产调控政策下，房地产泡沫正在被打压，调控效果开始显现。统计数据显示，2011年12月，70个主要城市中，有68个城市的房价环比止涨，全国多个城市商品房成交量低迷，个别城市成交量为零。这样的情景，是否意味着房价已经步入下行通道？我们距房价合理回归还有多远？本期《话题聚焦》约请两位年轻学者就此话题进行PK，敬请关注。

　　易

　　三因素促使房价合理回归

　　观点持有人：曹云(陕西省社科院助理研究员)

　　楼市调控是近两年宏观经济调控的一个重要方面。从最初的控制房价过快上涨，到提出“实现房价合理回归”，表明我国对楼市调控的认识在不断深化，目标越来越明确，也更加符合民众的期盼。在我看来，房价暴涨的年代已经过去，房价可以合理回归，房地产未来发展将趋向于功能理性化、利润正常化、调控常态化。房地产黄金十年已结束，未来将是理性发展的时代。

　　——保障房建设为房价合理回归提供动力和条件。加大保障房建设力度是中央保民生、促增长的重大举措，也是抑制投机投资性购房需求、促进房价合理回归的重要抓手。在保障房供给长期缺位、商品房需求旺盛的现实情况下，增加保障房供给将会改变楼市供给的单一结构，有效分流商品房市场刚性需求，减低投资、投机性需求的收入预期，对于抑制商品住宅价格具有积极的作用。保障房建设长期的积极意义在于满足“居者有其屋”，使住宅回归居住的实际功能，促使投资与投机的比重逐渐淡化，建立理性购房需求的长效机制，从而推动商品房市场整体走向健康、持续、和谐的理性发展轨道上来。随着2011年全国新建1000万套保障房逐步入市，以及未来五年3600万套保障规模的供给预期，其对于商品房价格的影响将持续显现，进而有力地推动楼价的合理回归。

　　——行业利润正常化为房地产市场理性发展奠定基础。房地产投资增速回落，行业利润率趋降，意味着房地产正在告别暴利时代，房地产开发企业的利润逐步回到正常水平，这是房价回归合理的重要指征之一。2011年全国房地产开发投资61740亿元，2011年8月以来，全国房地产投资增速便保持持续下降的态势，从1-7月的33.6%一直降至全年的27.9%，半年间下降5.7个百分点，增速比上年回落5.3个百分点。与此同时，房地产投资在固定资产投资中的比重占到20%，同样比2010年有所下调。上述数据的变化说明，房地产行业正在经历一个逐步趋近于市场平均利润率的过程。随着该行业利润水平的下降，资金、技术等生产要素将转而流向其他利润更高的行业，从而在宏观层面有利于我国的“转方式、调结构”，在微观层面则有利于行业内部的重组与提升，为房地产市场理性发展奠定基础。

　　——宏观调控为房价合理回归提供政策保障。“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”，是现阶段房地产政策的主基调，表现出中央坚持调控的态度非常坚决，为房价合理回归提供了有力的政策保障。从“国十条”到“国八条”；从差别化信贷的经济政策，到限购、限价的行政手段；从增加普通住房供应到抑制投机投资性需求；从全国统一的政策到地方的执行细则，都显示出政策的有效性和针对性。尽管以“房价回归合理水平”的目标来看，房价收入比、租售比等参考性指标仍偏离“合理”的区间，即公众购买力与住房价格仍有很大差距，但是政策面坚持调控的决心也给市场释放了强烈的信号，在包括土地招、拍、挂制度、房产税、房地产金融制度、财税制度改革、保障房建设的加快及其相关配套制度不断完善等长效制度建设的推动下，我们有理由相信未来房价将会合理回归、房地产市场将会迎来理性发展的时代。

　　促使房价合理回归的条件尚不完备

　　难

　　观点持有人：杨洁(陕西省委党校政经教研部副教授)

　　表象：环比止涨并不等于房价合理回归

　　所谓房价合理回归，就是让真正有居住需求的普通居民能够买得起普通住宅。在国际住房市场上，如果一户普通家庭用3到6年的收入，能够买得起一套普通住宅，那么，这个房价是比较合理的。近年来，中国主要城市的房价收入比已远远高于3年-6倍，北京、上海和广州这样的一线城市，房价收入比甚至高达几十倍。2011年，受限购、贷款难等宏观政策影响，多个城市出现了楼市销量走低，商品房及住宅市场销量呈现同比环比下跌的走势。然而，从总体情况看，多数城市的商品房价格也只是止涨，并未出现大幅度下降，准确地说，中国的房地产市场陷入了僵局，供求双方在价格和心理上均处于博弈状态，没有新的政策介入，依靠市场自发调节难以在短期内实现房价合理回归。

　　本质：促使房价合理回归的条件尚不完备

　　市场经济条件下，供求关系是最基本的价格决定力量。促使房地产价格合理回归，从根本上讲，还需要依靠市场的力量。实现房价的合理回归，政府、房地产企业和购房者都必须理性认识房地产市场，做出理性的经济选择。当前来看，上述经济主体尚不完全具备促使房价合理回归的条件。

　　首先，从政府来讲，运用行政手段打压房地产，只能短期内抑制需求，难以解决供需失衡的问题。近年来，资产价格上涨的背后是实体经济结构性失衡的难题。房地产业的健康发展，必须以构建完善的产业制度体系为基础，形成法律、法规、政策和标准等层级体系，兼顾政府、房地产企业、消费者各类市场主体和利益相关者的利益。然而，房价快速、非理性上涨的主要动因是地方政府的土地财政。不改变现行的财税体制和地方财政收入渠道，短期内将难以改变地方政府的思维范式，难以从根本上通过政策引导房价合理回归。

　　其次，从房地产的供给主体来看，没有促使房价合理回归的动力。2011年，从增速看，房地产开发总体呈下降态势，但从开发投资总额、施工面积和土地购置面积这些指标看，房地产供给却是上升的。从企业发展的情况看，在紧缩政策调控下，大部分房地产企业出现了资金紧张，房价下行通道初步形成。当前形势下，房地产企业应从利润最大化条件下的快速扩张理性回归健康发展，推行新开发模式下的业务流程，加强内部管理，提高产品竞争力和营销能力，率先实现转型。但是，介于对中国经济增长趋势放缓的考虑，大部分房地产企业当前不是练好内功，却是在期待“稳增长”中的调控政策放松。

　　最后，从消费者来讲，缺乏理性投资和消费意识。城市化进程中，住房市场非理性投资和投机挤占了普通百姓的真实住房需求，大量资本集中进入住房市场，既推高了城市房价，又加剧社会财富分配不公。据测算，目前，全国已售的住房空置约6000万套，大量住房空置造成了资源的浪费，又加剧了住房市场供求矛盾。住房价格的合理回归需要消费者理性投资和消费，但从当前来看，还没有形成理性消费和投资的氛围。2011年底，发生在各地的集体退房事件就说明了消费者盲目投资、投机，只赌房价上涨的非理性行为。目前，消费者没有形成合力的市场谈判力量，个体力量很难促使房价实现合理回归。