保利地产：销售额超去年 未来两年业绩锁定

　　山西证券

　　全年销售面积同比下降已成定局。2011年11月公司实现销售面积42.1万平方米，同比下降35.79%；前11月份公司销售面积598.32万平方米，同比下降4.45%。虽然11月为房地产销售淡季，但公司销售面积连续4个月销售同比下降均超过25%，这在2007年以来从未有过，表明公司销售受到前所未有压力；从目前房地产市场情绪看，公司12月份销售向好可能性非常低，因此公司全年销售面积同比下降已成定局。

　　累计销售金额已超过去年。公司11月份销售金额49.26亿元，同比下降27.87%；1-11月份公司累计销售金额676.22亿元，同比增长18.33%。虽然单月销售金额连续也是连续4月同比下降，但前11个月公司累计销售金额已经达到676.22亿元，超过去年全年的661.68亿元。从业绩锁定性看，公司3季度末预售款为795亿元，加上10月和11月销售额，目前公司已售未结算资源达到898亿元，已完全锁定了2011年和2012年业绩。

　　11月销售均价回升与销售结构有关，未来价格还将下行。10月份公司销售均价11700元/平方米，同比上升12.35%，环比上升22.92%。11月销售均价并未出现大幅下降，反而回升至8、9月份水平，我们认为单月销售均价大幅上升并非意味着公司房屋价格策略发生变化，跟公司销售结构有关系，降价是行业趋势，公司未来销售价格应该还会有一定幅度下降。

　　连续2月未新增土地储备。同10月份一样，公司11月也未进行土地储备，表明公司对土地市场态度仍然谨慎。目前公司项目建筑面积储备约5845万平方米，足够公司未来3年开发，另外由于土地价格下降刚刚开始，公司也不会在土地价格下跌时去购买土地，因此公司对土地市场采取谨慎态度在我们预期之中。

　　投资评级：公司未来两年业绩已完全锁定，预计公司2011、2012年EPS分别为1.11元、1.49元，按12月6日收盘价9.88元计算，2011、2012PE分别为8.9倍和6.6倍，处于行业和历史极低水平；再基于公司行业龙头地位和强大的央企背景，我们维持公司“买入”评级。