万科A：增长确定 攻防兼备

　　广发证券

　　万科A公布2011年年报，以下是我们的点评。

　　价量齐升促增长，符合预期。

　　报告期万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%；实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。基本每股收益为0.88元/股。符合我们的预期(0.9元/股)。

　　业绩的快速增长得益于结算面积及结算价格的增加。报告期内结算面积和结算均价分别为562.4万平方米、1.3万元/平米，同比分别增长24.4%、13.5%。

　　销售平稳增长，销售面积市占率首次突破1%。

　　实现销售面积1075万平方米，销售金额1215亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。公司的市占率也在进一步提升。2011年公司销售额市占率为2.1%，与2010年持平，但2011年销售面积市占率首次突破1%，创历史新高。

　　投资谨慎，仅高于2008年。

　　报告期公司拿地款为297亿元，占销售金额的比重为24.4%，仅略高于2008年的22.9%，远低于2010年和2009年(55%、39%)。实现新开工面积1448万平方米，较2010年增长16%，高于全国12.9%的同比增速。区域布局方面，报告期公司新进入芜湖等5个城市，进一步扩充三四线城市，构建战略纵深。

　　资金充裕，业内翘楚报告期末，公司持有货币资金342.4亿元。净负债率为23.8%，不仅远好于行业平均水平(三季度末超过60%)，在龙头公司中也是绝对的一流。

　　增长确定，攻防兼备。

　　年末预收账款是营业收入的1.5倍，2012年业绩已经基本锁定。预计2012年EPS为1.14元/股，增速30.6%。作为行业一线高周转龙头，万科现金储备丰富，产品结构和区域结构合理，增长趋势确定。从估值角度看，公司2012年动态PE7.3倍，具备相对优势。公司攻防优势明显。继续维持“买入”评级。

　　风险提示：政策风险。