保利地产：持续“保利式”高杆杠、高增长

　　3月公布签约面积93.6万方，环比大增147.7%，同比上升55.1%；签约金额97.4亿元，环比升169.3%，同比升47.3%，均价10403元，环比升8.7%，同比降5%。1）3月改善性需求有所回升，广州天悦和北京望京项目均实现热销；2）有效抓住了春节后行业小阳春反弹窗口，喜春全国促销活动效果明显，一季度销售149亿，同比增6%；3）二季度可售量充足，预计新推货量约300亿元，总可售达600亿。

　　保持高杠杆，定位成长性企业，坚定看好行业长期走势。11年末资产负债率78%，净负债率142%，维持高杠杆经营，同时通过加大合作开发项目比重来进一步做大规模。我们认同公司在弱势市场中的强势经营思路，理由：1）融资成本有优势，11年平均融资成本基准上浮13%，高杠杆有利提升ROE；2）负债结构合理，长期借款占比高达78.2%，资金安全性高；3）卓越销售能力是根本保障，11年公司整体去化率68%，12年继续强化销售目标管理制度，销售考核目标为单月消化50%、半月消化80%、竣工前清盘。

　　继续强化以刚需和首改为主的供应结构。显著受益刚需复苏，一季度销售自住占比91%、首次置业占比84%、按揭购房占比67%。公司将进一步优化产品结构，在11年144平米户型占总推货量91.3%的基础上，12年新推货量中120平米以上户型占比将减少20%-30%。

　　预计12、13年EPS1.44元、1.92元，NAV18.5元折37%，12年业绩已全部锁定。营销卓越，产品结构合理，股权激励打破央企薪酬瓶颈，销售有爆发性。将持续超越市场，维持增持，目标价15元。

(作者:李品科;孙建平;林鸽)