金融街：高管集体增持彰显中长期发展信心

　　海通证券

　　事件：

　　公司公告高管用自有资金二级市场集体增持公司股票。

　　投资建议：

　　公司高管本次累计增持149.29万股，按照收盘价计算累计增持金额982.22万元。公司历史上累计有三次高管增持。前两次高管累计增持100.9万股，折合累计增持729.72万元。本次增持从规模上超过前两次增持总和。我们认为公司高管增持体现出管理层对公司中长期发展信心。从历史规律看，公司高管增持1个月后股价平均绝对收益为19.06%，3个月平均绝对收益26%，6个月平均绝对收益59.67%。

　　近两年，公司抓住商务地产发展机遇，通过收购、招拍挂等不同方式扩大商业项目储备。2011年公司获取北京中信城、北京金融街E2项目、天津世纪中心等商务地产项目。当年累计新增商业土地储备约60万平方米。今年上半年公司再次在天津核心区域取得21万方以上项目，其中商业面积接近10.72万。目前住宅价格受到持续调控，但地价却迟迟未见下跌。以上现实将使得开发类企业毛利率在未来面临下滑或长期难有增长。公司商业项目不受价格限制且均属当地核心位置。持有型物业的后发优势有望成为公司利润亮点。

　　截至2011年末，公司总计拥有近63万平米自持物业。相关项目主要集中在北京、天津、惠州。公司北京自持物业主要集中在金融街区域范围内，累计建筑面积在42.38万平。近几年北京市甲级写字楼平均租金呈现爆发式上涨过程。写字楼单位面积每平米每月租金从2010年6月的237.95元，上涨至2012年6月的449元。租金涨幅接近翻倍。从公司项目入市时间和我们测算情况看，金融街区域内以金融街中心项目(目前已提租到350元每平米每月，预计涨幅在59%)为代表的公司自持物业自2012年起将陆续进入新租续约期。公司自持物业收入近几年有望持续受益。

　　按照金融街西扩规划，未来的金融街区域南至长安街，西至钓鱼台国宾馆，北至白塔寺，东至西单商业大街。西城规划将目前2.59平方公里的金融街扩大至6至8平方公里，新增400万至500万平方米建筑面积。届时金融街整体规划建筑面积将达到1000万平方米。2012年西城区政府已制定计划要求金融街西扩改造今年新开工100万平方米，置换20万平方米。伴随原光电设备厂、月坛体育中心拆迁逐步完毕，金融街西扩工作已经进入实质阶段。作为金融街区域最早的开拓者，上市公司有望直接受益西扩。

　　截至报告期末，公司可开发项目建筑面积约796万平，拥有近63万平优质自持物业。公司2012年1季度末预售款132亿，折合每股4.36元，业绩锁定性处于近三年较高水平。预计公司2012年和2013年每股收益在0.84和1.11元。2012年7月10日，公司股价收盘于6.58元，对应2012年和2013年PE分别是7.83倍和5.92倍，对应RNAV在11.76元。公司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异，多项目已进入收获期，未来将享受价值重估带来的最大利益。给予公司2012年10倍PE，对应8.3元，维持“买入”评级。