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保利地产:中期业绩超预期 推荐评级

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-29 16:18 来源: 中金公司

  研究员:白宏炜 宁静鞭

  保利地产公布半年报,期内实现营业收入151.9亿元,同比增长35.1%,结算收入144亿元,面积165万平米,同比分别增长32.3%和17.2%;期末录得净利润27.9亿元,合每股收益0.47元,超出我们预期;主要业绩贡献项目是上海林语溪、南海保利花园等。

  正面: 销售好,锁定多

  上半年签约销售金额395亿元,实现签约销售面积341万平方米,其中109亿元来自于商业物业销售。公司上半年市场占有率达1.6%。期末预售账款687.9亿元,较年初上升33%。上半年毛利率30.8%,较去年同期提升5.4个百分点,主要是广州保利中环广场和北京保利西山林语等项目结算推动。

  负面: 财务压力大

  公司上半年支付了229亿地款,加上65亿税费支付,使得净负债率较年初上升22.9个百分点至146.2%,在手现金下降8%至175.6亿元,一年内到期负债达102亿元,财务压力凸显。

  发展趋势

  公司10年下半年开始,销售均价已达9,000元/平米以上,我们判断未来的结算毛利率将稳步提升。2161万方在建,773万方新开工,意味着公司全年建安开支将在250~300亿左右,加上120亿左右的税费,以销售80%回款测算,全年留给地款支付的空间仅300~400亿(上半年已支付229亿),我们认为,公司再杠杆空间有限,扩张速度将出现放缓。

  盈利预测与评级

  基于公司良好的销售表现,我们小幅上调公司2011/2012年盈利预测至每股1.17元和每股1.48元。公司股价对应11、12年市盈率分别为9.6、7.6倍,对2012年净资产值有27%的折让。我们认为,公司11年的业绩确定性较强,而丰富的土地储备将使公司在未来两年有充沛的可销售资源,未来业绩稳定增长可期,我们维持“推荐”评级。

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