房地产行业：量价下行引发板块风险集中释放

　　近期，我们看到房价下跌的新闻报道越发频繁出现。九月、十月成交清淡收场加强了购房者的观望情绪和开发商对后市悲观、降价的预期。但是，顾虑到类似上海前期部分楼盘降价引起老业主极度不满的行为，降价幅度有限，目前开发商多采取新盘打折促销，并调整推盘结构和推盘节奏，产品主要以满足刚需的小户型为主。受前期首套房贷款利率上浮、购房观望情绪加重的影响，开发商对降价促销形成共识，我们认为，11月，房地产市场存在出现量价齐跌的风险。

　　根据三季报情况来看，目前，房地产上市公司资产负债率达到72%，手持货币资金/短期借款超过1倍，目前行业整体负债水平上升，但还好于2008年最坏时候的情形，房地产公司还处于为了完成销售任务、回笼资金的而主动降价促销阶段，但随着11月、12月市场可能出现量价齐跌的风险的出现，加上年底为各项工程款支付时点，开发商资金压力会增大，削减新开工、投资是必然。

　　九月、十月推盘量加大，而成交量并未出现随之暴涨，我们跟踪的城市房屋可售量持续上升。根据三季报显示，房地产企业存货占比达72.5%，预计未来行业去库存压力仍将持续甚至上升。

　　除了一手房市场，最近，媒体也越来越多报道一线城市二手房市场出现显著下滑。北京二手房价全面下跌，成交量接近08年最低水平；上海二手房指数18个月以来首跌；深圳地产中介担心关店潮。二手房市场的卖方卖房多为投资变现，对市场价格更为敏感，二手房市场价格明显下滑、成交量萎缩。

　　虽然上周出现了房地产指数出现小幅上涨（+1.41%），但是仍明显跑输沪深300指数（+2.02%），房地产市场11月面临价格继续下滑、成交量环比下跌的风险，销售不见起色给越来越多开发商增添资金链压力，给房地产板块带来负面影响。我们认为行业中长期机会的出现必须依赖于房地产调控政策的松动和流动性的宽松，而国务院总理温家宝11月6日在俄罗斯圣彼得堡再次表示，中国下调房价是国家坚定的政策。短期房地产市场价格继续下滑、成交量环比下跌将带来基本面向下调整，引发行业风险集中释放，带动板块指数下跌可能，然而同时，待这种房价泡沫、短期风险消化完毕之后，健康的房地产市场、估值的合理调整将更有利于迎接行业中长期趋势性机会出现。维持行业中性评级，长期建议关注财务状况良好、销售业绩锁定的龙头公司（万科、保利）以及不受限购政策影响的商业地产、工业地产公司（华夏幸福、金融街、世茂股份、华侨城等）。