30家上市房企偿债能力很差 保利万科负债率偏高

　　资金链断裂威胁上市房企 但在政策预调微调背景下，房地产市场不会出现系统性风险 傅盛宁  

　　深圳商报记者 傅盛宁

　　万达集团董事长、全国政协常委王健林近日表示，从调控政策判断，今年上半年比较难过一些，下半年日子会好过一些。他同时称，相比去年，指望今年房价大跌30%、25%以上是十分不现实的。但史玉柱愿意跟王打赌：下半年房企也没 好日子过。他的微博(http://weibo.com)建议赌注：万达的0.1%股份。

　　虽然是一个玩笑，但表明市场的隐忧仍在。不仅因房价下跌上市公司净利润下降，而且更令人担心的是，一些房地产企业可能因资金链断裂陷入危机。

　　本报记者9日与国信证券研究所合作，力图找出两市约130家房地产上市公司中最可能出现上述危机的企业，帮助投资者识别风险。

　　30家企业偿债能力很差

　　国信证券研究所博士后研究站的杨高宇博士经过统计发现，从企业的短期偿债能力来看，短期偿债能力最差的30家房地产企业(表1)中，ST海鸟的流动比率最低，仅0.0494，这表示该企业流动负债是其流动资产的20多倍；世纪星源与金宇车城的流动比率也很低，均低于0.5，这表示两家企业流动负债是其流动资产的2倍多；中国国贸、ST园城、ST珠江以及高新发展等4家企业的流动比率也均低于1，即其流动资产不足以抵偿流动负债；其余23家房地产企业的流动比率在1至1.5之间，远低于房地产开发企业2.07的行业平均流动比率水平。流动比率与速动比例较低的房地产企业，一旦无法通过再融资以缓解偿债压力，那么发生资金链断裂的可能性就非常大。

　　保利万科负债率也高

　　资产负债率是反映企业的长期偿债能力的关键指标，过高的资产负债率将意味着企业债务负担严重，财务压力大，财务风险也大。从企业的资产负债率来看，根据相关数据显示，136家房地产开发企业平均资产负债率为62.57%。从资产负债率较高的30家房地产企业(表2)来看，ST园城的资产负债率最高，达到109.95%，这表明企业已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。资产负债率超过90%的有4家，80%～90%之间的有9家，76%～80%之间的有16家。保利地产与万科A也榜上有名，资产负债率分别为80.74%和78.97%。

　　杨高宇博士说，在房地产市场繁荣扩张的阶段，由于市场预期、企业留存土地及项目增值、市场成交活跃等因素，房地产企业可以迅速通过项目出售实现现金回笼，也可以通过多种渠道进行再融资，因此企业基本上不会陷入无法还债的境地，使得那些资产负债率高的房地产企业获利与成长能力反而会更强。但是在房地产市场萎缩阶段，情景则相反，特别是在当前国家对房地产调控从严的背景下，央行货币供应对房地产相关贷款收紧，房价、地价下跌，市场交投萎靡，房地产企业在资本市场上无论是股权融资还是债务融资都较难实施，那些短期偿债能力差、资产负债率高的房地产企业经营风险会急剧扩大，很可能会因为资金链断裂而出现较严重的财务风险，甚至倒闭。

　　房地产市场或“劫后重生”

　　国信证券张帅博士表示，在政策预调微调背景下，房地产市场不一定出现系统性的资金链断裂风险。

　　原因有三：第一，房地产市场资金链风险将可能引发系统性区域性金融风险，这将是政策所不能容忍的；第二，房地产投资增速下降是我国经济增速趋缓的重要因素之一，经济增长的软着陆仍需要房地产市场的持续健康发展；第三，房地产调控的导向主要是房价的去泡沫化，抑制投机需求，而对于居民正常居住需求将会逐步走向鼓励，目前首套房贷利率重现优惠即可见一斑，预期后市我国房地产市场将可能呈现“交易量上升，价格稳中向下”的局面，这也将降低因成交量下降而引发房地产商资金链断裂风险的可能性。

　　证券简称 流动比率 速动比率 证券简称 流动比率 速动比率

　　ST海鸟 0.0494 0.048 深天健 1.2774 0.3225

　　世纪星源 0.3636 0.2721 深物业A 1.3007 0.4694

　　金宇车城 0.4176 0.2466 华夏幸福 1.3307 0.3755

　　中国国贸 0.6936 0.6604 顺发恒业 1.3358 0.0745

　　ST园城 0.7471 0.0529 京能置业 1.3647 0.2149

　　ST珠江 0.755 0.5861 中航地产 1.3833 0.5121

　　高新发展 0.8978 0.7487 滨江集团 1.3947 0.4085

　　ST昌鱼 1.0025 0.0179 万科A 1.3965 0.4053

　　大港股份 1.0784 0.5041 凤凰股份 1.4006 0.4013

　　铁岭新城 1.0802 0.8037 中南建设 1.4025 0.5339

　　中关村 1.1367 0.729 中弘股份 1.4035 0.2712

　　上海金陵 1.1942 0.8342 迪马股份 1.4145 0.3145

　　天津松江 1.2049 0.2253 冠城大通 1.4656 0.3681

　　鲁商置业 1.2546 0.2895 中润资源 1.4672 0.5728

　　同达创业 1.2607 0.6308 天地源 1.5091 0.5787

　　表2 长期偿债能力较差的30家房地产企业(单位：%)

　　证券简称 资产负债率 证券简称 资产负债率 证券简称 资产负债率

　　ST园城 109.95 格力地产 82.45 凤凰股份 78.86

　　高新发展 95.27 滨江集团 81.44 首开股份 78.79

　　鲁商置业 92.29 顺发恒业 81.41 中关村 78.15

　　ST昌鱼 91.21 保利地产 80.74 中华企业 78.12

　　天津松江 90.72 实达集团 79.98 泰禾集团 77.99

　　金科股份 88.16 大港股份 79.70 莱茵置业 77.97

　　西藏城投 86.96 ST兰光 79.61 数源科技 77.20

　　中天城投 86.00 中润资源 79.30 荣盛发展 76.95

　　华夏幸福 84.24 中南建设 79.05 香江控股 76.68

　　中茵股份 83.58 万科A 78.97 荣安地产 76.49

　　表1是根据申银万国行业划分申万二级行业房地产开发两市共136家房地产开发企业短期偿债能力较差的30家企业；由于绝大多数房地产企业2011年度数据还没有公布，主要选取2011年三季度报表的数据进行分析。数据来源为Wind金融数据库。本版制表 陈伟华