绿城之伤背后：高地价高负债经营路数软肋
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-28 13:37 来源: 《法人》
“绿城之伤”背后
绿城高地价、高负债的经营路数之软肋，对房地产企业有何警示？专家认为，“绿城之伤”的背后，打破了当下房地产只涨不跌的“神话”，折射的是一些房地产企业“狂飙突进”模式的难以为继
文 黄深钢 叶锋
一度位列全国房企三甲的地产大鳄，近期不断传出资金链危机；一向以中高价位面世的楼盘，销售形势严峻——绿城集团近日的遭遇备受关注。看起来出乎意料，却又是意料之中，长期以来风光无限的地产巨头绿城集团，近日一下子陷于困局。
9月以来，绿城集团连续爆出负面新闻：从传闻“海南航空将以30亿元求购绿城集团及其下属公司”，到传闻接受房地产信托业务情况调查，11月初，网络又传“绿城集团因资金链问题正申请破产”。
现实困境
对此，绿城集团董事长宋卫平在网上发文回应“绿城离破产还有很远的一段距离。”
但摆在绿城面前的棘手问题无法回避：数据显示，今年1至10月，绿城集团累计取得销售金额约人民币285亿元，仅完成其年初制定全年目标540亿元的52.78%。也就是说，在剩下的2个月内，绿城还需要完成255亿元销售，销售压力之大由此可见。
“绿城的产品几乎都在‘双限’范围，而绿城的布点也绝大部分是限购城市。”接近绿城的分析人士称，绿城今年的整体销售情况并不好，资金回笼少，又要还贷，正遭遇严峻的资金压力，加之绿城无意对旗下产品降价销售，困境显而易见。
2008年国际金融危机袭来之际，绿城也传出过资金链紧张的问题。随后楼市迎来“小阳春”，包括绿城在内的大量房企逐渐摆脱困境。绿城几年间的膨胀，可说是中国楼市高歌猛进的一个缩影，其眼下遭遇的风险，也恰是中国楼市迟早要经历的一堂课。
在10多年的时间内，绿城从一家地方性房地产企业，一跃成为在全国30多个城市广泛“铺摊”的房地产巨头，一度位列中国楼市的前三甲。与此同时，中国的房地产业呈现“狂飙突进”的态势，成为绿城这类“冒险家”的“乐园”。期间，虽几经调控，绿城依然借助资金高杠杆率，手握重金、高价购地，在热点城市快速布局，以高价楼盘吸引炒房投资者。这种“高进高出、快进快出”的发展路径，使企业快速膨胀。
在土地市场上，绿城习惯高价拿地。“只要有好地，就还要拿”、“三至五年赶上万科”��绿城董事长宋卫平以豪言壮语名闻房地产界。近年来，绿城是高价地块的常客，其出手之豪阔，一度令同行瞠目。
2009年，中国楼市频频上演疯狂的“地王争夺战”，而绿城的表现尤为抢眼。比如，在杭州，2009年当地总价排名前十的地块中，绿城独揽其四。在苏州，绿城9月某一天内以61亿元连夺两地，其中一幅土地楼板价高达28057元/平方米，创下国内住宅用地“面粉”单价之最。在上海，绿城于2009年摘得浦东唐镇板块的“地王”，溢价率高达379%，楼板价达到每平方米1.9万元，比当时周边的房价还要高出30%。
步步艰难
绿城不断拿地之时，正是市场趋于“白热化”、调控重手逐渐“出招”、众多市场“大佬”望而生畏之际。业内人士指出，过高的拿地成本，在市场遇冷时反成一枚苦果：不降价，卖不动；降价，又会明显压制赢利空间，甚至使企业亏损。
在资金市场上，绿城是借款大户。在这一轮房地产调控中，房地产信托融资成为不少房企的“救命稻草”。根据中国信托业协会数据，2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元，今年上半年新增信托资金累计达2077 .66亿元。据了解，开发商目前信托融资成本一般在15%以上，极个别项目甚至达到25%至30%。绿城也不例外。由此带来的财务成本增长，都必须依靠市场消化。
专家分析，一旦调控降临，需求和资金持续收紧，企业的问题便会加快暴露，离危机也就不远。这一轮以“限购”、“限贷”等政策为核心的“最严调控”中，全面收紧了房企需求端和融资端，让高度依赖高杠杆和炒房客的绿城顿时受困。