不动产神秘变身 汤臣倍健的激进会计账

　　汤臣倍健(300146.SZ)购买的一处商品房，在其财报中时隔三个月，由“固定资产”变为“在建工程”。这种转变其实大有文章。从汤臣倍健上述转变中也能窥探其“激进”的会计政策。

　　不动产神秘“变身”

　　汤臣倍健于2010年底在创业板上市，是中国膳食营养补充剂非直销领域的领跑者。2011年前三季度公司实现净利润1.48亿元。

　　2010年12月3日，汤臣倍健与广州亮宇投资公司签订《商品房预售合同》，购买位于广州萝岗区科学城科汇发展中心的商品房，计划将其打造为“集顾客服务中心、营养健康研究中心、连锁总部及分公司办公场所功能于一体”的综合运营办公场所。汤臣倍健为此预付了5266万元。

　　关于该综合运营办公场所的入账，汤臣倍健2011年一季报的描述如下：固定资产期末余额12473万元，较年初余额增长120%，主要原因是2010年底公司购置了综合运营办公场所，公司于2011年3月进行了验收，计入固定资产核算。

　　但2011年中报，汤臣倍健对综合运营办公场所的入账方法让投资者心生疑窦：2010年底公司购入综合运营办公场所于2011年3月验收收楼，该办公场所尚待装修，计入在建工程核算。

　　也就是说，汤臣倍健花费5000多万元购买了一栋已竣工验收的楼房，先把这栋楼房计入固定资产，然后将之转入在建工程。

　　固定资产转入在建工程在现实中极为罕见，以至于找不到相关的会计准则。那是不是汤臣倍健2011年一季度将该综合运营办公场所按固定资产入账有错呢？

　　开发商交付的房屋，是要经过综合验收才能正式交付的。汤臣倍健2011年一季度将该项资产按照固定资产入账是合理的。

　　此外，《企业所得税法实施条例》第五十八条第一款也指出：外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。

　　汤臣倍健将固定资产转入在建工程的理由应该是“该办公场所尚待装修，未达到预定用途”。实际上，房屋类固定资产的“预定用途”是以“竣工结算”为标志的，外购的房屋在出售前是由出售方“竣工结算”的。

　　有做高净利润之嫌

　　汤臣倍健将固定资产转入在建工程对公司利润表存在两个“有利”。

　　首先是折旧费。所得税法规定的房屋折旧年限最短为20年，汤臣倍健2011年3月验收收楼，假设自4月开始计提折旧，2011年该项固定资产对应的折旧费约为197万元(折旧年限按20年，5266万元/20×9/12)。相对于公司全年2亿元以上的净利润(2011年前3季度1.48亿元)，这是一个微不足道的数字。更大的影响是装修费用。

　　汤臣倍健2011年中报显示，综合运营办公场所预算额9004万元，除去购楼的5266万元，该大楼的装修支出约为3738万元。

　　根据《企业所得税法实施条例》第六十九条：固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：(一)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；(二)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。“大修理支出”按照固定资产尚可使用年限分期摊销。该办公场所如以固定资产计，装修支出虽然可以满足上述条件(一)，但显然不能满足上述条件(二)。这意味着该项3738万装修支出将作为当期费用直接扣除。这是公司不希望看到的。故而公司采取了将固定资产转入在建工程的非常规手法。

　　从以上案例投资者大体知道汤臣倍健采用的会计政策是激进而非稳健。作为投资者，遇到这类问题该怎么处理呢？通常有两种处理方法。

　　一种是根据稳健原则对公司的数据进行调整，即在原有数据基础上调低公司2011年净利润3300万元(所得税率按15%，(197万元+3738万元)×0.85)，并在此基础上进行分析和估值；第二种是采用“退避三舍”极端的处理方法。