宁波地王退地引发口水战 保本得高息遭质疑

　　保本得高息 何乐而不为

　　宁波地王“退地”如愿以偿

    法制文萃报记者 渠洋

　　7月1日起，国家有关闲置土地新的处置办法正式施行，其中被认为最重要的一项内容就是“闲置一年按照土地出让价款20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回”。但就在离新办法施行还有10天的时候，上市公司荣安地产神奇地将“烫手山芋”——闲置开发长达两年半时间的昔日宁波“地王”成功甩给了政府。更令人惊奇的是，后者不但原价赎回还给付了高额利息。敏感的时间节点，敏感的交易双方，政府巨额资金的流向，当这些因素充斥在一起时，很难不让人产生这样的联想：地方政府是房地产商的保姆，嘘寒又问暖。

　　“地王”退地引发口水大战

　　6月21日晚，荣安地产公告称，因“竞得土地所在村村民上访等原因”，导致土地合同未能按约定的进度执行，公司当日与宁波市国土局解除了宁波市鄞州新城区庙堰-4号地的《国有建设用地使用权出让合同》，在收回23亿元购地款的同时，还获得损失补偿款4.1526 亿元，预计可增加利润9000万元左右。消息一出，舆论哗然，人们纷纷质疑这一高价回购行为的合理性：凭什么？

　　据资料显示， 2009年12月14日，荣安地产在经历了131轮竞价后，成功以23亿元的总价击败万科、雅戈尔置业，才拿下了这块地，而该地块高达13765元/平方米的楼面价，也使得其成为当年的宁波“地王”。

　　从当年高价拿地，到如今“忍痛割爱”，这看似峰回路转的结局，被荣安地产“归罪”于村民上访。那么，到底是什么样的彪悍民情，能使得一家实力雄厚的上市公司在长达两年半的时间里开发受阻呢？各方怀着这样的疑问，将该土地所在村——鄞州区钟公庙街道下辖庙堰村和吴陆周村的村民推到镁光灯聚焦的风口浪尖。

　　不过，媒体在经过抽丝剥茧式的探寻后却发现，村民上访这个理由似乎并不客观。首先，在有关部门——鄞州区信访局的信访记录中，并没有涉及鄞州新城区庙堰-4号地的信访。其次， 掌握基层维稳工作第一手情况的钟公庙街道对于庙堰-4号地村民涉及信访一事，也给予了澄清。该街道负责人明确表示，没有上访的情况。而当事人之一的庙堰村村长陈国龙、村支书仲国新更是坚称，村民从来没有去上访过。

　　综合以上情况，我们基本可以得出这样一个结论：荣安地产的所谓“村民上访”事由并不存在。

　　不过，有一个事实不容忽视，那就是从荣安地产成功竞得庙堰-4号地开始，围绕着这块土地，政府与村民之间，村民与开发商之间，甚至政府与开发商之间，确实存在种种矛盾，并相互纠葛。这些矛盾爆发的结果，就是村民多次阻挠开发商施工。

　　据鄞州国土部门介绍，庙堰-4号地拍卖之前为农用地，后经浙江省批准转为建设用地，共涉及鄞州区钟公庙街道的庙堰村与吴陆周村二个村。根据合同约定该地块的交地时间为2010年3月31日，开工时间则为2010年9月30日。

　　但，此后开发商却未能按照合同约定如期开工。目前，各方围绕这一问题，说法不一。国土部门给出的解释是，因土地拍卖的价格与政府回购集体土地的价格存在巨大差距，“政府收地9万一亩，拍出去一千多万一亩。”所以村里要求补钱，村民多次阻挠进场施工。

　　但村民方面并不认可政府的一面之词。陈国龙道出了其中的原委：村里土地早就被政府征走了，不过地上农作物却没有补偿到位，所以他们才不让开发商进场施工。“冲突与作物赔偿有关，与政府土地拍卖价格高低没有关系。”

　　按照合同约定，庙堰-4号地块当时属于“净地”出让。这是房地产使用权转移交易中的一个常用概念，通常意义上指土地出让前，政府已经完成了土地使用权收回和拆迁补偿工作。如果“地上农作物没有补偿到位”属实，无疑此前政府并未达到“净地”出让的标准。

　　村民的这种说法，钟公庙街道主任林子震从侧面予以了证实，他说在街道协调下，到2011年9月份农民拿到了作物赔偿款，此后就再也没有阻挠开发商施工了。

　　值得注意的是，之后，到2011年9月30日，开发商就完成了该地块的填土工作。在这里，有一个真相似乎不言自明：开发商口中因“村民阻碍施工，致使两年半没完成地块开发”的基础土建工作，在不受阻碍时一个月内就可以完成，这种阻碍能有多严重呢？

　　让人看不懂的“生意不成情意在”

　　在宁波地王“退地”风波中，有一个时间节点很重要，2011年4月。在当时，鉴于无法正常开工，鄞州区政府与荣安地产签订了一个补充协议，政府要求开发商在2011年12月开工。应该说，这是双方在合同无法正常履行的情况下，相互妥协，希望继续履行的一个真实意思表示。

　　不过，时间仅仅过了一个月，从2011年5月开始，之后的几个月，荣安及其子公司就向鄞州区政府和宁波市国土局鄞州分局多次发送律师函和通知，要求解除该地块的出让合同。

　　究竟是什么原因，在短短一个月时间内，造成荣安地产从原本坚持开发的立场发生了一百八十度的转变呢？了解这一点，可能对整个“退地”风波始末清晰化非常关键。

　　事实上，资金链的紧张，在整个“地王”项目中是不争的事实。早在2009年23亿元拿下该地块后不久，2010年3月9日，荣安地产宣布，收到江西国际信托股份有限公司告知函，江西国际信托在函中表示“信托项目条件不成熟”并决定终止双方在宁波市鄞州新城区庙堰-4号地块的合作方案，导致荣安地产不得不自行筹集近10亿元以支付地价款。这给荣安地产的整体运营造成了影响。据荣安地产2011年度年报显示，在整个2011年度，该公司新拍得土地，只有一块位于宁波市宁海县的国有用地，成交价为8375.6万余元，这与之前夺地王，攻城掠地的气势相比，底气不足是显而易见的。而另一方面，当时该公司建成的3座楼盘预售期都在下半年，资金回笼压力很大。这时，来自银行债务的风险也许就成了压倒骆驼的最后一根稻草。关于这一点，荣安地产董事长王久芳在接受采访时也承认：“我们荣安集团也没有20亿的资金，这些都是银行贷款，银行贷来的钱，每个月的信托的利息都是一分三、一分四的利息，财务成本非常高。”

　　之后，随着宏观调控的影响在2011年度日渐显现，借“地王”项目大捞一笔也已成为荣安越来越不现实的梦想。尽管对于 “地王”搞开发会亏损的说法，王久芳表示并不是事实。但有开发商告诉记者，楼面价13000多元每平米的房子，建筑等各项成本最起码要加上五六千，也就是说房子每平方米至少要卖到2万以上才能保本，而在当前的调控背景下，这样的高房价很难卖动。

　　开发即赔钱、不开发土地很可能被没收，在这种两难的情况下，“退地”这条“光明大道”显然就成为荣安地产最明智的选择。

　　“退地”的关键是地方政府。对于一向依靠土地财政过着滋润日子的地方政府而言，“退地”其实是很难以实现的。但在这一事件中，我们却很惊讶地看到了非常和谐的“生意不成情意在”一幕：首先，土地交易的双方，政府和开发商都异常默契地认同“居民上访”为退地理由，至于这一理由是否真实，当初土地是不是净地，合同中是否约定有因第三方原因可以解除合同的条款，这些需要厘清的法律归责问题，此时竟都不是问题；其次，鄞州区今年第一季度的财政总收入是76.78亿元，此次土地赎回花费的27亿占到其中的35.17%。如此大的比重，无疑是让政府勒紧裤腰带过苦日子，但政府却甘之如饴。

　　种种令人费解背后，是记者多次采访却没有得到任何官方答案。但摆在大众面前的，围绕着土地交易，一个政府与开发商之间的分肥兼补偿机制，已若隐若现。无怪有网友称，“开发商与政府一联手，进可攻，退可守。无往而不胜啊！”

　　目前，针对“开发商退地，政府赔款”的一团迷雾，有法律界人士表示，判断其是否合法，要看是政府或是开发商，哪一方造成了土地闲置。根据国家法律规定，土地闲置超过两年，政府有权收回。但土地闲置如果是政府原因导致的话，开发商则有权选择继续是履行合同还是将土地进行退回，如果由于政府违约给开发商造成损失，政府还应该予以赔偿。但我们注意到，宁波地王“退地”事件，政府与开发商对责任的回避，使得这一事件真相混沌不清。所以公众不得不追问：如果并不是政府的原因导致违约，而政府又主动承担了不属于自己的责任进行赔偿，谁又该为此对纳税人负责呢？

　　深陷利益的政府何以取信于民

　　2011年，号称北京卫星城的河北香河违法征地事件最后尘埃落定，人们惊讶地发现，在这一事件中，地方政府充当了违法取得利益人和事件仲裁者的双重身份，而贯穿事件始终的，就是政府与利益之间的关系取舍。同样，在宁波地王“退地”事件中，这一问题也是核心。

　　事实上，这并非个案。据新近一期《国家土地督察公告》，2011年全国28个城市中有730个项目存在非法土地问题，涉及面积4.38万亩。问题如此普遍出现，原因应不在操作层面。

　　从理论上说，政府在土地管理中的职责应是比较容易界定的。首先是制定土地管理的规划，涉及土地收储、出让、交易、确权等环节；其次是为规划的落实提供公共产品，如建立交易平台、提供登记服务、公开相关信息等；再次是监督执法，包括监督检查、追究责任等。但事实上，由于牵涉到若干经营环节，假设政府自身没有利益追求，这是不可能的。

　　利益对政府而言是什么？很长一段时间里，人们认为政府只应为公共利益服务，是社会的“守夜人”。但这只是一种规范性的美好愿景。实践运行中，除了公共利益，政府自身还有独特的利益追求，其中包括政府整体利益、部门利益和公职人员的个人利益。

　　在经济快速发展的中国，各种社会主体之间出现利益冲突非常正常。在现代社会的组织框架中，政府被赋予了众多规则创设和纠纷裁决功能，政府在中国传统语言中也被称为“公家”，意指以公共利益为服务目标。但当政府自身利益不断膨胀，以至为了私利而干扰公共利益实现时，政府就难以履行其应有职责。即通常说的，“政府既当运动员，又当裁判员”。在此情形下，政府的作为不仅难以体现公信力，反而会激化冲突。

　　对于因自身利益膨胀而形成的政府行为扭曲现象，我们一直强调他律，也就是通常意义上的制度建设，不断完善信息公开、公众监督和责任追究等规范。但我们往往忽视了自律，即政府作为各项制度制定者和执行者的自我约束。自律类似尤利西斯自缚，敢于在利益诱惑面前将自己的手脚捆住。这看似不现实，但却是整个社会必须正视的。试想，如果政府缺乏自律，任何制度规范最终都沦为摆设。

　　●结 语

　　整个社会在探寻通过完善制度规范来强制实现公共利益的同时，也不能忽视伦理道德和责任意识的重要性。在当前中国，尤其对政府部门而言，后者尤为重要。正如1945年毛泽东主席在延安同黄炎培谈话时指出的：只有让人民监督政府，政府才不敢松懈，只有人人起来负责，才不会人亡政息。

　　来源： 法制文萃报