本报记者 刘勇 北京报道

　　日前，全国工商联房地产商会会长聂梅生的“房价将会下跌10%”的言论成为讨论的热点。而此前，还有不少业内人士认为5、6月份，楼市将迎来供应高峰，楼盘竞争激烈会使房价下跌。

　　但是实际情况却是，开发商观望的气氛十分明显，房价并没有明显的松动。如今，不少业内人士又将这个时间点推迟到了今年的第四季度。

　　5月楼盘签约率创新低

　　现在，北京房地产行业中最苦恼的恐怕是代理楼盘销售的代理公司了，夹在开发商和购房者之间的代理公司日子不太好过。

　　某代理行管理层人士向记者讲述，今年公司代理销售的北京楼盘大部分都卖不出去，消化速度很慢，有一些楼盘一周只卖一、两套。现在同区域、同质的楼盘竞争激烈，我们建议开发商在价格上做一些改变，但是开发商却不愿降价，这是让我们最头疼的地方。

　　上述某代理行管理人员无奈地表示：“2010年，公司代理的楼盘销售情况还不错，没想到今年的销售状况这么不好。目前，公司销售情况最好的项目是一个在怀柔的楼盘，因为怀柔地处远郊，客户都是当地居民，价格也比较低，所以卖得还不错。由于北京项目销售不理想，我们只能把业务拓展到北京周边的区域，如固安、唐山等地，以及西安、长沙等二线城市。”

　　目前，北京在售的楼盘已经出现了大面积滞销的状况。5月份预售的商品房期房的签约率仅有8.4%，创出新低。

　　北京房地产交易管理网数据显示，截至5月30日，5月份预售的商品房期房项目合计为17个，预售住宅面积合计为71.7万平米，提供住宅为5637套，而截至30日的签约套数仅为608套，占供应量的10.7%，签约面积为60525平米，仅占供应面积的8.4%。

　　另有中原地产数据显示，5月份签约超过100套的住宅项目中，有4个项目签约均价不足2万元。

　　另一方面，链家地产调查则显示，清水湾嘉园、金隅花石苑、乐活家园等数个楼盘，从去年年底开盘以来，至今仍是零成交，而这些楼盘基本都位于通州、房山、昌平等郊区。

　　阳光100常务副总裁范小冲向记者表示：“楼盘的销售出现分化，有的楼盘销售不上不下，有不少则是零成交。这反映了有些开发商还在观望，有些则选择降价。目前，老项目更多地顾忌前期业主的利益以及楼盘的口碑形象，不敢随意降价，因此销售情况不理想。”

　　开发商仍扛着

　　据记者了解，因为楼盘销售状况不好，开发商又不采纳代理公司提出的降价等建议，有不少代理公司按合同规定中途撤出项目的销售，而开发商则不得不更换代理公司。据悉，现在有一些楼盘已经因此换过多个代理公司。

　　上述代理公司的管理层就向记者表示：“我们会引导开发商认清目前的形势，不应该盲目扛着，但未必都能够被开发商接受，不少开发商即使销售成绩欠佳，在价格上却是采取僵持的态度。”

　　数据显示，5月期房销售中，占期房住宅签约超过一成的长阳国际城签约套数就近650套，均价仅为12475元/平米。通州低价项目华业东方玫瑰均价也仅15843元/平米，签约325套。这也是5月份期房均价19710元/平米，环比4月下跌3.8%的原因。但是，像这样低价入市的楼盘所占的比例仍然不大。

　　亚豪机构总监郭毅表示：“目前，僵持的开发商占的比重更大一些，他们看好未来的升值空间，认为最终能够赢得购房者，因此不在乎政策所造成的短期的波动。”

　　目前，近九成的市场交易都是刚性自住需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%。

　　因此，范小冲认为，当前供求关系已经发生变化，有能力又有意愿的购房者是有限的，因此一些项目即使降价也未必能如愿热销，这也是开发商不愿降价的原因之一，也是市场仍然处于僵持之中的原因。

　　范小冲认为，虽然开发商选择观望的原因各不相同，但是目前按兵不动的开发商大都是去年卖得还不错的开发商，他们想看看政府接下来的政策是怎样的。而且，不少开发商因为手中没有土地，即使手中有钱也没有后续可开发的项目，因此选择观望。

　　某国企开发商内部人士就向记者表示，虽然今年公司在北京这样的一线城市的销量确实不尽如人意，但是公司在二三线城市的销售还比较好，加之母公司会为公司输血，给予各种形式的支持，因此资金状况并不如外界所说的那么紧张。

　　事实上，记者在采访中发现，先前不少业内人士认为5、6月份，楼市将迎来供应高峰，楼盘竞争激烈会使房价下跌。但是，从5、6月份入市和预期入市的楼盘数量看，虽然比前几个月有所增加，但是并没有所谓的供应高峰，楼盘延迟入市，以及开发商观望的气氛十分明显，房价并没有明显的松动。

　　如今，业内人士又将这个时间点推迟到了第四季度。他们认为，由于开发商在年底有业绩的要求，因此，最迟会在年底使用各种策略加紧销售楼盘，到那时僵局有望被打破。

　　记者手记

　　那些咬牙挺着的开发商们

　　本报记者 王海春 上海报道

　　网上有关开发商资金链紧张的消息满天飞，可房价始终没有降下来。有人说房价降不降很大程度上取决于楼盘开发商的资金压力，以及对后市的判断。

　　记者近期在与开发商和房产机构接触的过程中发现，开发商现在的日子并非在水深火热之中，问题也似乎远没有人们想像中那么糟。

　　不少开发商虽然感觉当下压力较大，但是在成交量惨淡的情况下，仍然坚信楼市终有一天会回暖。有开发商甚至对记者说，能挺过冬天的企业才会赢，只是不知道冬天什么时候会过去。也许这位开发商的话代表了多数房企的心理，而这种想法也形成了当前楼市僵持的状态。

　　“购房者希望降价，房企不愿降价。与其说房企不降价，不如说房企没有降价的原因和动力。”同策房产一位高层表示，经过前几轮调控“教育”的开发商似乎学到了某种经验，知道如何灵活掌握政策动向，并在适当的时机调整在售楼盘价格来缓解资金压力。

　　那么开发商是如何缓解资金压力的？

　　某开发商告诉记者，如果资金实在紧张，只要把在售楼盘的少部分房源，在不同的时间段内以不同的批次以较优惠的折扣卖出去即可。由于低价房源在不同的时间出售，通过这种方式，楼盘的销售价格在总体上看并没有出现大幅下降。而销售的对象，则多数为楼盘之前积累的有购房意向的客户群。这种方式，被业内称为一种特别时间的精准营销，可以有效缓解开发商的资金紧张。

　　对这种看上去有点偷偷摸摸降价的行为，有些令人费解：干嘛不直接降价，岂不是有更多的人来卖房？

　　在开发商看来，如果楼盘明确打出降价旗号，但打折的力度却不够大，不能吸引购房人来买房，这是失败的。而如果折扣足够大，也取得阶段性的销售业绩，那么资金紧张的问题缓解后，楼盘价格可能较原先略上涨。这可能会让房企变得有点被动。因为开发商还是看好后市的，认为政策退出后楼市会回暖。

　　在记者看来，不少开发商都不知道这个机会窗口是在哪里，所以都咬着牙在挺着，只是不知道他们究竟能挺多久。

　　

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