■CUBN记者 李正强 北京报道

　　继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部于6月8日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称“办法”)，确定了房屋征收补偿的评估办法。

　　据了解，其中“办法”规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定，一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，由估价师对被征收房屋进行评估。另外，房屋被征收的业主将获得自家房产的初步评估结果公示，如有异议可以再次申请评估。被征收房屋的业主有权协商选择负责房地产价格评估的机构，而补偿价格不再是“政府指导价”，而是完全按市场价评估，同时，业主可以选择多种方式进行评估。

　　此新规一出，便引起了社会上的纷纷热议。

　　业内人士对记者分析认为：住建部房屋征收评估新规的出台，是落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关要求，为当前房屋征收补偿所产生的社会问题解决带来配套的法规依据。新规的出台一方面在房屋征收补偿评估方面的体现了人性化，将有利保障人民利益；但另一方面，新规还需要一个较长的落实阶段，一些具体执行过程中将会出现各种问题，所以还需要进一步完善细化。

　　评估“指导价”作古

　　与我国2003年出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》中要求的拆迁估价应当由政府或授权部门公布“指导价”相比，今年1月份出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　而此次出台的“办法”中明确，“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。被征收房屋价值，是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式，在评估时点自愿进行交易的金额。

　　另外，“办法”还规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。

　　北京房协副秘书长陈志表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确，由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。在评估过程引入评估机构作为第三方的同时，将通过市场的比较来确定拆迁房屋独立的市场价值。由于近年来房价基本处于上涨的态势，指导价会比房屋实际价值低；如今采用市场价作为指导，业主的权益更有保障。

　　评估机构公正性成关键

　　在2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，房主的房屋如果被拆迁，评估机构一般只采用“市场比较法”，也就是说，和类似房地产的价格相比较。此次

　　“办法”中明确，相关评估机构可以同时采用市场法、收益法、成本法、假设开发法等一种或者多种方法进行评估。

　　新“办法”中明确规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。

　　同时，新“办法”规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告。而如果被征收人或者房屋征收部门对复核结果还有异议，还可以向所在地评估专家委员会申请鉴定。

　　对此，陈志表示，由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，更重视被征收人意见，这是社会公平的体现。选定评估机构的办法，还需细化。比如要拆一条街，那会涉及很多户，每一户都有自己的想法，但评估机构只能确定一家，如何协调就是一个问题。即便投票，也需要细化操作办法。

　　一位不愿具名的业内人士对《中国联合商报》记者表示：房屋评估机构由被征收人协商确定，但评估委托人却是征收部门，同时，委托人也是拆迁部门，而且评估费用也由委托人支付。说白了，我出钱让你来为我服务，你能不为我做好服务吗？这或将会给评估结果带有倾向性，不利于评估的公正公平。所以要真正落实这项好政策，而不流于形式，关键一点就是一定要加强对评估机构的监管，保持评估机构的独立性与公正性。