沈阳将现首个养老社区 业内人士称应有五大体系

　　12月29日，沈阳土地交易中心将公开拍卖两块居住用地，虽然这两个地块位于地处于洪区造化街道的旺牛村，但这次土地拍卖公告一发出就引起了各界的广泛关注。因为，这两块土地的规划用途被特别注明“老年社区”。这也是沈阳第一次出让明确规划用途为建设老年社区的土地。

　　两块地专建“老年社区”

　　沈阳土地交易中心在本周三正式发出两块土地的拍卖公告。这两块土地均位于于洪区造化街道，分别是于洪区旺牛村1号地块和于洪区旺牛村2号地块。两块土地的面积分别达到12.8万平方米和9.5万平方米。

　　两块土地的规划都是居住、商业用地，但是，两地块地上容积率规划均为1.3，这在沈阳市出让的各类居住商业地块中容积率是相当低的，一般的土地容积率都能达到4左右。这也就是说，两块土地面积合起来达到23万平方米左右，按规划容积率计算只能盖出总建筑面积达到28万平方米的房屋，而按通常容积率4来计算，可以盖出近100万平方米的房屋，这也意味着，这两块土地只能用来盖多层，甚至是低层住宅。而在规划要求中也明确表示“以多层为主”。

　　此外，这两块土地的商业比例规划都不高，只有15%和10%，而一般的居住、商业用地的商业比例可以达到30%以上。两块土地的起拍地价分别为956元/建筑平方米、948元/建筑平方米。

　　虽然两块地位置较偏僻，但因其规划要求略显“奇特”，这两块地还是引起了很多人的关注，因为，这两块地的规划用途被明确标注“老年社区”。

　　养老地产概念初现沈阳

　　沈阳市规划和国土资源局于洪分局相关人士昨日向记者表示，旺牛村这两块土地确实规划用于老年社区。土地规划中一些略显“奇特”的要求也是为配合老年社区建设。比如，容积率低，以多层和矮层为主，是为了方便老年人的起居出入。

　　相关人士表示，目前土地尚处在出让阶段，还没有地产开发企业接手进行实质性开发，所以，未来这个区域会建设成一个什么样的老年社区，现在还是一个未知。

　　这是沈阳市第一次出让如此大面积规划用于老年社区的土地。但是，老年社区这个概念在国外早已成型，最近在国内也悄然兴起。

　　业界对老年社区更习惯称之为养老社区或养老地产，这类项目从建筑设计、园林规划到装饰标准，其开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。

　　养老地产在美国等市场经济发达国家早有先例，虽然在国内近两年也在悄然兴起，但鲜有成功案例，而国内养老地产的相关行业标准也刚刚制定出来，全国已经先期选定了15个项目作为全国养老地产的示范项目，沈阳有一个楼盘位列其中。

　　养老社区应有五大体系

　　沈阳的示范项目开发企业大洋集团董事长于浩波表示，以往养老分两种方式，一是住养老院，二是租住在养老公寓。而新一代养老地产项目的特点是住在自己的产权房里，但是能享受到养老需要的一切服务，并且能享受到和子孙同住一园的天伦之乐。预计2015年开始到2020年会是社会关注的高峰期，现在是在养老高峰期来临前先探索一个解决方案。

　　于浩波认为，一提到养老大家就想到一个远离市区、山清水秀的地方，这是一个误区，养老固然需要山清水秀，更需要的是及时的医疗救治和保障，还有便捷的交通和商业娱乐配套。

　　一个养老社区与普通的社区有什么区别？于浩波表示，养老园区其中地产的比重最多只占一半，更重要的是业主入住后的专项服务，这包括建筑规划硬件的配置，比如紧急呼叫系统、无障碍通道、可进担架车的电梯，包括医疗服务、养生保健、文化娱乐、居家服务、老有所为工作体系等服务体系。

　　大洋集团总裁孙刚也认为，养老地产并不是简单地把房子盖矮了，方便老年人起居，园区里设置几条无障碍通道，建几个医疗室这么简单，而是应该有一整套的服务标准。

　　参与制定国内养老地产认定标准的精瑞(中国)不动产研究院院长张雪舟表示，真正的养老社区评估有住区设施认定、养老服务认定、安全保护认定、运营管理认定四个认定标准。其中，养老服务分成服务内容、服务供应商管理。服务内容又细分为日常生活服务、家政服务、健康医疗、社交娱乐。

　　听起来很美 做起来很难

　　去年10月，国内地产业龙头企业高调宣布进入国内的养老地产领域，今年4月，首创置业又宣布与中国社会福利教育基金会旗下的长青基金共同探索中国特色养老地产模式。

　　业界人士分析，众多地产商进入养老地产领域，一方面是中国社会老龄化的速度正在加快，寻找更多、更好的养老方式是被迫的选择；另一方面，也是在当前调控政策下，开发商的一种战略转移，毕竟养老地产听上去总是有替社会分忧的感觉，似乎有公益性在里面，所以，养老地产项目宣传起来也更加容易。

　　虽然众多开发商纷纷看好这一领域，但想在养老地产领域掘金并不容易。目前国内还没有成功的先例，而在国外很多成熟的养老社区赢利空间也不大。以美国最大的老年社区业主以及运营商Brookdale Senior Living(NYSE：BKD)为例，自2005年登陆纽交所以来，营业收入从2005年的7.9亿美金增长到了22.13亿美金，但一直没有实现盈利。

　　除了政策配套不完善、融资渠道缺乏、运营模式模糊等一系列不确定因素，使养老产业面临不少难题之外，中国人的传统观念也在影响着养老地产的发展。

　　在采访中，很多市民认为，在他们的传统观念中，老人养老就该在家养，这也是业内人士担心养老地产发展前景的一大重要原因。

　　解决之道：新三代同堂

　　于浩波表示，居家养老是今后中国养老的一个主流方式。中国的养老服务刚刚开始，总需要有人去探索，园区硬件的设施是比较好完成的，重要的是配套服务体系，我们中国人有自己的生活习惯，不是简单照搬美国、日本的模式就可以完成的，适合中国国情是最重要的，要在国外经验基础上走适合中国养老习惯的路，藉此来完成园区规划。

　　有开发商表示，未来的养老地产项目不能只针对中老年人群，而是根据老中青三代人的需求，推出洋房、别墅、公馆等住宅，甚至连幼儿园及儿童娱乐设施都一应俱全。一家人虽三代同堂但却各居其所，既便于相互照顾，又成全各自不同的生活习惯，是新三代同堂孝养模式的探索。

　　对于沈阳即将出让的两块用于老年社区建设的土地，业内人士在为沈阳的举措叫好同时，也提出了自己的担心。有业内人士分析认为，这两块土地出让价过高，而且容积率太低，如果没有政策支持，开发商的利润空间几乎没有，这也会影响到开发商配套服务的完善。 记者 金超

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　　养老社区样本

　　北京东方太阳城是国内比较成功的养老社区。位于顺义潮白河西岸的双青林场内，社区规划总建筑面积80万平方米，建筑类型有现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。项目有七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地，全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。

　　东方太阳城住宅以二到四层低层建筑为主，每层带电梯，方便老人出行。社区及住宅内实行无障碍设计，社区中道路及住宅出入口设计为无障碍步行道和无障碍防滑坡道，不设置门槛。住宅内低按键、高插座，安装电子安防系统和户内紧急呼叫援助系统，一旦发生紧急情况，管理中心和援助人员可以在第一时间赶到。

　　东方太阳城的景观设计创造了一个“绿色”的人居环境。穿插于社区的大型景观绿地和外围近10万株的树木形成了社区基础性的绿色背景，连续的水系统将各组团中心的湖面景观贯穿循环联系起来，每一个组团有一个休闲用的公共花园，都有一个设计主题以体现特征。