今年首月房价全面停涨 分析称房企降价潮将到来

　　楼市“十字路口” 向左还是右？

　　新金融记者 刘君

　　拐点？

　　今年首月房价全面停涨

　　国家统计局公布的2012年1月“70个大中城市房价数据”显示，70个大中城市新建商品住宅环比价格在此轮调控以来，首次出现全部停涨局面。新建商品住宅房价平均环比指数为99.85，环比下降0.15%，价格环比下降的城市达到了48个，持平的城市有22个。与此同时，房价同比下降的城市增至15个，同比涨幅回落的城市有50个，且涨幅均未超过3.9%。相比调控前，一线城市房价的环比回落趋势更为明显。由于这些城市政策本身力度较大，执行严格，促使一线城市房价更早地进入下行通道。据链家地产市场研究部统计，2012年1月一线城市房价环比下调了0.2%，同比只涨了0.75%，限购比较严格的40个城市环比下调了0.17%，同比上涨0.62%，非限购的30个城市环比下调了0.11%，同比上涨了0.75%。

　　“自去年‘新国八条’公布以来，房地产市场经过了长时期的僵持、博弈。开发企业因为在2009、2010年楼市红火的时候积累了大量资金，所以2011年上半年调控的成果更多体现在成交量的减少上，房价只是涨幅逐步缩小。”天津中原地产投资顾问部总监高飞表示，直到去年下半年，部分开发商出于资金链紧张的原因，才逐步加大房价打折力度。而在今年“春节假期”提前到1月份的刺激下，最终在2012年1月份实现了房价的全面停涨。

　　此外，虽然自2月24日起，央行将正式下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，预计将向金融系统注入4000亿资金。然而在业内人士看来，存款准备金率严控三年后，自去年12月份近三个月内连续2次下调，虽然在一定程度上释放了信贷放松的信号，但通胀预期依然强烈，且中央房地产调控不动摇的要求下，关于房地产信贷方面很难放松。“开发贷自不用说，即使是个人住房按揭，虽然首套房贷款利率回归基准，但多套房贷依然卡紧，这两个金融方面政策只是阶段性对之前矫枉过正的系列调控措施进行微调，并不意味着将会针对房地产行业松绑，稳健的货币政策和促进房价回归到合理水平仍然是今年的主旋律。”该业内人士表示。根据央行最新公布的数据显示，2012年1月份新增贷款创下2008年1月以来的新低。其中，以个人房地产按揭贷款为主的住户中长期贷款下滑明显。央行数据显示，2012年1月住户中长期贷款为1160亿元，较2011年同期下滑783亿元，更大大低于2010年1月3000亿元的规模。

　　链家地产市场研究部研究员冯联联认为，在2012年楼市调控效果继续巩固、促进房价合理回归的背景下，降价趋势仍会持续。同时，1月份全国多个城市新房市场成交跌入谷底，观望情绪依旧浓重，为加速销售回款，将不断有开发商加入降价换量阵营，新房价格预期会进一步下调。预计2012年降价格局和降价趋势都会进一步深化。

　　房企降价潮或将到来？

　　新一轮调控满一年之际，成交量自2011年下半年以来持续低迷，房企资金链愈发趋紧，房地产市场正来到一个关键节点。国家统计局发布的《2011年国民经济和社会发展统计公报》显示，2011年房地产调控继续取得积极进展，房地产价格快速上涨的势头得到有效控制。70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。2011年12月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个，房地产价格快速上涨的势头得到有效遏制。天津链家地产市场部经理李晓炜对新金融记者表示，随着国家对楼市的调控已满一年，新政也逐步实施一年之久，调控预期效果逐渐实现。

　　根据上海易居房地产研究院的报告，2012年1月，上市房企整体销售不佳，八成以上上市房企销售面积回落。1月，包括万科、恒大、招商、华润等在内的15个大型上市房企商品房共成交324万平方米，环比去年12月下降23.2%，与去年同期相比，大幅下降47.8%。销售遇冷、库存增加的现实，使得房地产企业在接下来的“春季购房季”通过降价打折刺激成交的欲望愈发迫切。2月以来保利在全国启动喜春行动，涉及青岛、福州、厦门、沈阳、广州、南京、长沙在内的十余个楼盘。位于上海的保利叶语项目不但均价由1.9万元/平方米下降至1.7万元/平方米，更是由毛坯交房升级为精装交房，房价打了近8折。另一大房企招商局集团2月18日起，宣布在全国14个城市的22个在售项目将同期启动优惠活动。其在厦漳的4个项目更有部分房源给出了8.5折的优惠。根据中国房产信息集团发布的2012年2月中旬《“好孩子”企业降价排行榜》，金科集团位于无锡的金科世界城项目折后10200元/平方米起，相当于给出6.5折优惠，华润置地位于泰州的华润国际社区给出了最高7折优惠，广州的万科金域蓝湾项目最高折扣也达到了7.5折。一波由大房企带动的降价潮正在形成。

　　天津搜房网数据监控中心统计显示，3月天津共有16个项目计划开盘，与2月份只有3个楼盘推房相比，推房楼盘数大幅增加。天津国耀置业发展有限公司营销部副总监王晓鹏对新金融记者表示，为了刺激成交上升，多数楼盘预计都会加大降价促销的力度。“抓住‘金三银四’，才能对房企完成全年销售任务开个好头。随着房价的走低，将会促进部分刚需出手买房。预计天津楼市2季度将会维持价跌量涨态势，不过天津因为房价绝对值低一些，房价降幅应该在10%以内。”王晓鹏表示。

　　回暖？

　　17城市房产政策微调

　　虽然房地产调控取得了较大成果，不过严厉的限购、限贷政策，以及去年下半年开始的首套房贷利率不断上调，也被多次解读为对刚需和改善性需求有所误伤。释放合理的刚性需求，既符合中央调控房地产的精神，又能在一定程度上促进楼市成交回升，近期不少地方政府在这样的“旗号”下就对本地的房地产调控政策进行了微调。据北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、成都等17个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。在这些楼市微调政策公布之后，既有佛山、成都、芜湖等，因为直接放松限购，或是直接发放购房补贴等与中央调控精神不符而被叫停相关政策的城市，也有北京、天津、武汉、上海等城市通过上调普通住房价格标准，增大享受契税补贴的低总价房源范围，支持刚需购房，使得政策顺利执行的城市。北京中原市场研究部认为，只要限购、限贷的前提不松动，只针对首套房、自住房的政策松动并未触及政策红线，北京等城市的普通住宅认定标准调整就是减轻了自住购房的税费负担，政策阻力较小。

　　而近期上海被媒体报道，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。同时网友爆料浙江宁波的象山县已悄然变通“限购令”，只要付全款，就能购买多套房产。两事件均被解读为地方政府试图放松限购政策的试探。不过，上海市住房保障和房屋管理局随即表示，限购政策在去年执行之初就已明确，所谓本市户籍居民家庭的概念，是指具有本市常住户口，包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭，不存在放松或改变的问题。随后象山县和宁波市相关部门也明确表示，会严格执行限购令，正在调查相关事宜，对违规企业会严肃处理。

　　天津财经大学经济学院副院长丛屹认为，中央强调房地产调控不放松的基调肯定不会变，而地方政府在符合自身情况的前提下，适当出台有利于刚需购房的政策并不违背调控初衷。“调控政策逐步细化是大趋势，不过这种政策微调有一个底线，就是决不能让房价大幅反弹，像芜湖、佛山等地的放松政策被紧急叫停，就是有可能造成房价的大幅反弹。”丛屹对新金融记者表示。上海易居房地产研究院副院长杨红旭公开表示，房地产调控是为了稳定市场温度，冷了加火，热了加冰，这就是房地产市场的周期性，与之相适应，政策也是周期性松紧相间的，若二季度房价即反弹，则政策还会加码。中国房地产研究会副会长顾云昌也提醒说，随着楼市调控持续深入，各级政府和房企、银行、中介等多方博弈会加剧，调控将面临更大考验。

　　刚需支撑成交量回升

　　在经历过春节假期期间的低迷后，一个值得注意的现象是楼市的成交量呈现出回升势头。中国指数研究院的数据显示，2012年第7周(2月13日-2月19日)，天津住宅市场共成交商品住宅843套，成交面积8.55万平方米，环比增加30.9%，日均成交亦大幅增加，本周分别为120套和1.22万平方米，环比增加28.7%和30.9%，成交均价为8951元/平方米，环比下降1.27%。二手房方面，天津我爱我家数据显示，同一周天津市二手私产住宅共成交675套，环比上涨54.8%；成交面积4.9万平方米，环比上涨47.1%，成交均价7983元/平方米，环比上涨0.3%。

　　“随着房价打折力度的增加，春节假期的结束，以及鼓励刚需买房的政策颁布，近期楼市成交回升的局面主要缘于部分刚需的阶段性入市。不过开发企业绝不能盲目乐观，这种回升也只是从春节期间的‘极冷’回归正常而已。天津楼市将会持续价格微跌、成交量缓慢回升的局面。”高飞表示。李晓炜则对新金融记者表示，虽然2月刚需频频出手，带动天津二手房市场成交活跃，但随着时间发展，节后成交高峰逐渐退去，市场成交慢慢回归平淡，相信今年上半年的市场走势依旧平稳，不会出现大的涨跌变动。

　　“中央调控房地产的决心没有动摇的情况下，投资投机性需求将继续被排除出市场，楼市肯定不会出现量价齐升的局面。随着2季度开盘楼盘的逐渐增多，刚需买房人将有更充分的选择余地，房价还将有小幅回调空间。买房人可根据自身收入情况，选择购房时机。”丛屹对新金融记者表示。