温州二手房降价潮背后的七个谜团

　　温州二手房房价从去年底开始出现大跌，留下了诸多待解的谜团。找到这些谜团背后的真相，可以让我们对调控下的楼市有个更加清晰的认识，从而能够更为理性地判断市场后市的走向。

　　深度调查篇

　　解开降价潮背后的七个谜团

　　文》本刊特派记者/甄爱军(发自温州)

　　为什么是温州的房价最先开始大幅下跌？为什么又是二手房开始先跌？……一切的一切，都是待解的问号。

　　在温州房产降价潮的背后，隐藏着诸多有待解开的谜团，比如，现在投资客是不是已经离场？房价下跌之后刚性需求能否接受？等等。在此，唯有通过抽丝剥茧，找到降价的真正原因所在，才有助于我们更加清晰地认识温州楼市。同时，也更加有利于我们对未来市场的走向有一个直观的把握。

　　谜团一：为何温州房价率先下跌？

　　全国执行“限购令”的城市超过40多个，为何到目前为止，仅仅只是温州的二手房市场开始出现降价潮呢？比如在上海、北京、深圳等一线城市，同样存在投机炒作现象，但这些城市的价格却是从新房开始小范围调整，而并非来自二手房。

　　“最主要的原因就在于温州的投资客通过过度负债的方式参与房地产投机。”中国社科院金融所研究员尹中立一针见血地指出。记者在温州采访过程中了解到，二手房出现大面积降价发生在去年10月份，而恰恰就在此时，温州老板“跑路”现象集中爆发，民间借贷危机重重。

　　尹中立说，温州的民间金融十分发达，因而包括企业主在内的投资者可以运用高利贷，采用过度负债的方式参与房地产投机。记者在采访中也了解到，最近几年温州投资者通过民间借贷投资房地产的现象比比皆是。在房价快速上涨阶段，房产投机来钱快，交投活跃，借贷双方都有回旋的余地。但一旦房价停止上涨，交易停滞之后，这场游戏就变得没法再继续“玩下去”。

　　温州老板“跑路”事件的发生，其实只是温州民间借贷危机集中爆发的一个具体体现。与高利贷无法撇清关系的房地产投资，在市场发生猛烈挤兑的时候，自然无法独善其身。复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示，当挤兑发生之后，投资客没有别的收入来源偿还高利贷，卖房还钱成为当务之急。

　　因此，在温州发生了大面积降价抛售现象。

　　谜团二：降价缘何从二手房开始？

　　温州房价的回落为何从二手房开始呢？

　　在过去一年里，北京、上海等地楼市也出现了变化，但人们发现只是部分新建楼盘采取降价销售策略，而二手房价相对较为坚挺。而温州却是从二手房开始，反过来影响到新房市场，这样的变化意味着什么呢？

　　温州中小企业发展促进会会长周德文估计，温州有民间资本6000亿元至8000亿元，前几年大量民间资本活跃于矿产资源、房地产、农产品等方面。虽然无法准确估算出投资在房地产领域的具体数额，但绝对不低。除了部分资金流入房产开发领域之外，还有一部分是中小投资者，资金以直接购买商品房的形式存在于楼市。

　　当温州民间借贷出现问题之后，为什么企业的日子要好过个人呢？周德文解释说，相比较而言，企业融资的门路较多，因此尽管去年出现挤兑风波，但温州的开发商还是能够通过其他方式借到款项，暂时渡过难关。而个人如果背负高利贷债务，收入来源有限，那么唯有通过变现房产来脱困了。

　　21世纪不动产温州区域分部副总经理叶柏峰也证实了这个观点。他表示，去年第四季度急抛房中，很大一部分是因为投资客手中资金周转失灵所致。“我认识的一个投资客，每个月仅利息就达上百万元，人家都上门逼债来了，不卖房他有别的选择吗？”叶柏峰说。

　　谜团三：下跌为何又快又急？

　　二手房跌价幅度超过30%，更高的可以达到50%，为什么会有这么大的幅度呢？而另一方面，为何是以急降的形式出现？

　　原因是多方面的，但主要不外乎以下几个方面：其一是下行市场行情促使观望加剧。当挤兑风波爆发之后，很多人抛售房产，而其时，大量的抛盘同时出现。周德文说：“投资客觉察市场行情开始变得恶劣，就想急于脱手。”而问题是，往往天不遂人愿，越想脱手，反而越脱不了手。温州人在投资方面喜欢追涨杀跌，越是下跌，投资的意愿就会越低。于是在去年10月份以后，即便是二手房价不断下降，但是有接盘意愿的人反而驻足不前了。

　　第二，温州房价之所以呈现急降的形式，取决于当时的实际情况。一边被债主紧逼，而另一边又为低迷市场行情所困，炒房客腹背受敌，疲于应付。为了让自己快点“上岸”，只能选择以更低的价格挂牌，于是在一轮竞相自我压价的过程中，二手房价不断走低，直至超过30%。

　　第三，温州房价在近年来出现大幅上涨，也使得很多抛盘存在大幅下调的空间。叶柏峰表示，在过去五六年时间里，温州市中心的二手房价，涨幅少则三四倍，多则六七倍。因此对于那些急于脱手的投资客来说，即使是半价出手，还是有赚头，只是少赚一些而已。

　　谜团四：新盘会受影响吗？

　　从目前情况来看，新盘价格仍然处于僵持状态中，那么新盘价格会不会受到二手房降价拖累？另外，开发商在这一波市场波动中得以全身而退吗？

　　温州大学房地产研究所所长石海均表示，虽然2011年温州市区新房销售均价走势达到了34674元/平方米的新高，也极少有大幅打折的楼盘出现。但不可否认的是，二手房降价所形成的负面影响已经波及到了新房市场，比如交易活跃程度大大降低，新开楼盘售价低于市场预期。

　　市场分析人士指出，如果市场持续低迷，新房价格会下调。叶柏峰表示，温州本地的几家开发商已经主动找上门来，希望通过21世纪不动产的门店来进行销售。“一旦无法通过别的途径改善销售状况，降价将成为开发商的必然选择。”他说。

　　谜团五：底部是否已经确立？

　　温州二手房价跌到底部了吗？

　　“目前的房价水平，极有可能还不是底部。”石海均给出了这样的判断。他进一步分析指出，虽然目前二手房价格相比高位已经出现了30%～40%的跌幅，但问题是没有成交量形成价格的支撑，也就是说，很多价格还只是挂牌价，并非真正的成交价。

　　石海均表示，目前温州应该处在探底的过程中。在这过程中，价格还会出现新的变化。那么，最有可能出现的变化是什么呢？他说：“假设当前的货币政策不变，而且调控的力度不放松，那么可以初步判断，房价持续下行的可能性还是很大。”

　　温州市场人士也表示，未来存在房价再次下探的可能性。叶柏峰认为，在二手房交易量尚未真正回到正常水平之前，房价还会回落。不过，他同时认为，类似于去年急降的情形可能不会出现，取而代之的是缓慢而逐步的降价，降价幅度不会小于10%。

　　谜团六：投资客会否卷土重来？

　　受房价大幅下跌影响，温州楼市还会受到投资客的关注。

　　温州房产投资客郑先生表示，他虽然赶在去年底之前出手了两套房产，但并未将手中所有投资房产全部出清，想先观察一段时间再说。温州部分中介人士也表示，近期急抛房出现的现象比年前要少了许多，而且卖家的抛售意愿也在降低。

　　周德文表示，判断投资客是否离场，要看市场预期是否改变。他说：“根据我的判断，温州楼市短期看跌，长期看涨。因此在这种情况下，投资客完全离场的可能性不会很大。”

　　叶柏峰也表示，近期他所熟悉的一些从事房产投资的朋友，也在开始关注房价的变化，虽然目前还没有进入市场的打算。但如果房价进一步下调，不排除选择合适的时机重新“建仓”。

　　不过温州市政府留给投资客的机会并不多。就目前来看，温州持续执行“限价令”毫无悬念可言，这让很多投资客找不到可乘之机。另外，温州商业银行在执行差别化信贷政策方面尚未出现松动迹象，加之房产营业税的从严征收，持有、转让环节成本高企，也会让投资客望而却步。如此看来，温州楼市在此后一段时间内，总算可以暂时“消停”一阵。

　　蔡为民也表示，温州不会、也不应该轻易放弃限购措施。“房价调控刚刚有一些起色，收到了一定的效果，而一旦放松，无疑将会回到从前。”他说。

　　谜团七：刚需能够接受吗？

　　温州房价出现大幅下跌，对于温州的刚性需求来说，是否可以接受了呢？

　　我们可以先根据房价收入比来估算一下。根据温州市统计局近日公布的数据显示，2011年温州市城市居民人均可支配收入为35431元，依此计算，三口之家年收入约10.6万元。而实际上，除了房龄较长的“裙房”之外，温州住宅套型面积普遍偏大，总价超过250万元房型为市场主流，如此看来，即使是按照目前的房价水平来估算，房价收入比仍然超过20倍，而这超过了居民承受的能力。

　　采访中也不止一个人告诉记者，即使是房价下跌了30%，甚至更多达到50%，但对于温州的工薪阶层来说，如果先前已经购置过小面积过渡房，现在还可以勉强考虑换房。而对于刚刚走入社会的人群来说，没有家庭的帮助，根本无法考虑购房问题。

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