温州楼市：普跌三四成 极端打对折

　　温州房价跌了！根据我们的调查，近期温州的二手房价普遍出现了30%～40%的跌幅，甚至出现了对折砍价的极端情况。种种迹象表明，一系列严厉的调控措施让温州楼市陷入了“冰冻期”，市场的投机泡沫正被有效挤出。

　　普跌三四成 极端打对折

　　温州楼市急降

　　文/本刊特派记者 甄爱军(发自温州)

　　温州楼市里的泡沫，已被无情地挤出。严厉的楼市调控，使得不少温州炒房客更是损失惨重。在这个曾经靠投机炒作而缔造了国内楼市飙涨神话的地方，目前是一片凄风惨雨，二手房大幅降价抛售；新房价格虽然仍处于僵持状态，但交易量已经大幅萎缩。这一切，都引来了人们更多的关注。

　　楼市冰封

　　一个房价下跌的说法让我们踏上了温州这块充满传奇故事的土地。

　　“温州房价跌了，很多二手房打对折都没人愿意买。”本刊一位读者这样说。这是真的吗，究竟是怎么回事，市场怎会一下子发生这样大的变化？于是，编辑部决定成立一个采访小组，立刻奔赴温州，进行一番实地调查。

　　市场的确变了！曾经风光无限的温州楼市，如今已经进入冰封时期。二手房市场成为“重灾区”，价格下跌，交易量极度萎缩；新房价格虽然仍处在僵持过程中，但交易量下滑幅度也相当大。

　　各中介公司的房源信息中，大都标上了“急抛”或是“急售”字样，这种情形与2008年市场极度低迷的上海极为相似。根据21世纪不动产温州区域分部提供的相关数据表明，目前二手房挂牌价与2011年4月前后高点期相比，整体出现了30%～40%不等的下降，部分挂牌价更低，接近“腰斩”。

　　二手房成交仍然陷入深度低迷状态。温州房产交易中心数据显示，2012年1月份温州市主城区(鹿城区)二手房交易量338件，比上月减少159件，下降幅度达32%。其中，商品住房每日成交约10套左右，该水平已是近6年来最差。

　　新房市场状况也不容乐观。一些新盘开始打折销售；开发商还尝试用送宝马、保价等方式来吸引购房；另有一些开发商尝试与二手房中介合作，想借用中介公司自身的资源，以拓宽销售渠道。

　　新房的销售状况也陷入了低迷状态。据搜房网数据监控中心温州站统计，2012年1月温州全市范围内(瑞安除外)新房共成交342套，5.24万平方米，环比下降了29.9%。与往年月均20万平方米的正常水平相比，仅其四分之一，形势同样也让人乐观不起来。

　　据温州房管局网数据显示，截至2月21日发稿，温州目前可售房源高达24888套，建筑面积达280.2万平方米。其中公开发售住宅13623套，建筑面积高达179.3万平方米，为近年来的新高。2012年新增供应量将达到200多万平方米，而如果再把这个因素也考虑进来，按照当前的去化速度，共需要90多个月的时间。

　　受此影响，温州新房退房数不断飙升，购房意愿进一步降低。温州房管局网数据显示，截至2月21日，温州退购(订)房源重新入网委托销售的房源数量达到了193套，为近年来新高。

　　前世今生

　　但实际上，温州楼市曾一度相当辉煌。

　　温州的房价从默默无闻到最终排在全国前列，成为名副其实的高房价城市之一，不过是最近几年的事情。

　　观察温州楼市的发展历史，通过房价运行的脉络，我们不难发现这其实就是一部温州房价炒作史。在2006年以前，温州房价走势还算比较温和，但从此以后，房价进入狂飙模式。2001年至2005年间，总体房价涨幅有限，不超过两倍，这与全国其他城市涨幅相当。

　　在2005年底，市区大南门区域出现“万元盘”， 鸿瑛大厦售价超过10000元/平方米，这成为一个标志性事件。随后滨江路上楼盘也突破单价万元大关。2006年底，南大门区域的联合广场、花都大厦、国正大厦等部分房型已经超过20000元/平方米大关，包括上徒门、水心等地区的房价，也已经达到13000元/平方米。此时，温州房价正切换成快速飙涨模式。

　　根据温州大学房地产研究所提供的市场监测数据表明，在过去的6年时间里，市区新房销售均价从8045元/平方米，一路上涨至34674元/平方米，上涨了惊人的4.2倍(具体见图)。即使是在遭遇金融危机的2008年，全国包括北京、上海等在内的大多数城市房价滞涨或者微跌，但温州却一枝独秀，是年均价达到15477元/平方米，涨幅为惊人的58.1%！

　　是不是土地的价格上涨过快，受成本的推动而导致温州房价疯涨？数据表明，从2006年到2011年这6年间，楼板平均价增长幅度有限。即使以2010年的13540元/平方米计算，也只有2.5倍；更何况，在过去6年时间里，平均楼板价在大多数时间未超过7600元/平方米。

　　当地居民、常年在外经商的温州商人以及海外华侨，构成温州三大楼市正常的刚性需求，这三股力量对推升房价的作用的确不小，但起不到决定性的作用。投机炒作成为一个无法绕开的话题，包括温州当地从业人员，以及国内知名专家，在分析温州房价快速上涨原因时，无一例外都谈到了投机炒作这个因素。

　　而近几年里市场供应量偏低，也使得温州楼市炒作更加容易“操盘”。石海军表示，近10年来，除了2006年和2010年土地供应在1000亩左右以外，其他年份每年的土地供应均在500亩左右甚至更少。但实际上，自2004年以来，温州每年的市场需求在270万平方米左右，供应赶不上需求。在房价预期看涨、购买力旺盛的前提下，供不应求的结果就是导致价格的上涨。

　　泡沫挤出

　　毫无疑问，温州楼市所面临的现状，以及二手房价发生“跳水”的现象，在很大程度上是因为调控挤出房价泡沫成分之后所造成。

　　温州房价的下跌，始于二手房。自温州从2011年3月份开始执行“限购令”，出现大量退房现象，温州楼市开始降温。随后，开发商销售状况急转直下，同时导致二手房交易也开始萎缩。两个月后，乐清一个新开楼盘少见地打折促销。

　　“限购令”改变了市场预期。而压垮骆驼的最后一根稻草，真正让那些在观望中做出抛售决定的，还是发生在去年9、10月份温州老板“跑路”事件。原本活跃异常的温州民间借贷，因为该事件而产生巨大信任危机，并由此而引发了一场巨大的挤兑风波，很多企业主或者投资客手中的资金立刻紧张起来，抛售套现成为最务实的选择。

　　当地中介人士表示，当时有大量的投资性房产涌向二手房市场，为了尽快出手，卖家纷纷以低于市场价5%～10%的价格挂牌。由于大家竞相调低价格，因此在不到3个月的时间里，房价便下跌到了现在的水平。

　　中国社科院金融所研究员尹中立指出，温州房价泡沫破裂，实属必然。他表示，在房地产市场持续上涨时间越长，参与者信心就会越大，而信心越大则会导致炒房者的资金杠杆倍数越大，因此通过高利贷融资炒房的方式也会越来越普遍。但一旦房价停止上涨，整个游戏便会戛然而止。

　　温州如此，其他城市会否跟进？这要结合当地的市场实际情况来具体分析。从目前来看，除了鄂尔多斯之外，还未见有其他城市出现类似情形，因此事态如何进一步发展，还有待观察。

　　坚持调控

　　温州楼市的现状，是调控取得的积极成果。一个曾经投机泛滥、极不规范的市场，一个已经严重脱离了实际需求的市场，在调控的作用下，逐渐趋于理性。我们看到，挤出温州楼市中房价泡沫的无形之手是限购令。在采访中记者了解到，温州版限购令要严于国家要求，如为了防止炒作，要求新开楼盘一次性全部公开所有房源，避免造成房源紧张的假象。在购房资格的规定方面，国家要求并未涉及到农村的房产，而温州将这个因素也考虑了进来。炒房客并不分户籍，城市、农村人都有，因此温州的做法，非常具有针对性。

　　温州楼市出现的降价潮是一个信号，它说明调控作用正在逐渐显现。那么，现在大家最为关心的是，未来的市场究竟会怎么走？最近，包括芜湖、佛山等城市变相“救市”，一度让民众暗自担忧，难道调控会因为地方政府的“小动作”而有所松动吗？

　　对此我们认为，炒房的危害是不言而喻的，诸如“抬高劳动力成本，削弱国民经济整体竞争力”、“进一步加剧社会贫富差距”、“抑制社会有效需求”、“扭曲整个国家的产业结构”、“增加金融风险”等等。因而在这敏感时期，应该坚持调控的大方向不能改变，要坚决继续抑制楼市中的各种投机行为。在此基础上，对调控政策进行微调是可行的，但不管如何微调，底线一定要守住。

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