温州楼市遭遇降价冲击波

　　二手房价挂牌大幅下跌；新房销售进入停滞状态；交易量不断萎缩，库存量越来越大；开发商已经放低了身段主动降价促销。在我们的调查中发现，曾经一直风光无限的温州楼市，这次严重“脱像”

　　现场直击篇

　　温州楼市遭遇降价冲击波

　　文》本刊特派记者/甄爱军 徐卓航(发自温州)

　　温州楼市的现状到底如何？

　　记者来到温州之后，决定从房地产的市场最前沿部分展开具有针对性的调查。二手房市场方面，二手房的挂牌情况、温州投资客目前的生存状况，以及中介行业本身的境况等等，都是我们要了解的重点内容。在新房市场，新盘的价格变化、销售状况以及购房者的内心真实想法，也是我们迫切需要掌握的情况。

　　二手房市场：房价回到两年前

　　温州二手房市场成为重灾区。

　　温州房价出现“跳水”，发端于二手房市场。虽然目前二手房价下跌势头有所减缓，但经过此前几个月的调整，房价已经回到了两年前的水平。

　　挂牌价普降30%以上

　　温州的二手房市场，满眼都是“急抛房”。

　　“先生，你要多大的房子，我看能不能帮你找到着急要抛的房子？”在温州市划龙桥路上，把记者当成购房者的21世纪不动产金色加盟店的物业顾问伍文军，见面之后第一句话就是这样说的。而在记者走访的新城、上徒门等地，也从不同的物业顾问嘴里听到了同样的说辞。

　　所谓“急抛房”，从字面意思来理解，就是卖家希望快点脱手的二手房，因此挂牌价要低于市场价平均水平。而在温州，“急抛房”已经成为某种符号。它已经成为中介向为数不多还在坚持看房的刚需进行推介的切入口，就像陌生人之间为了打破沉默而递过去的一支香烟。

　　温州二手房价在2011年4月份前后达到最高点，随后盘整了将近4个月时间，并从去年8月份开始下跌，到目前为止已经出现了30%～40%的回调。如水心榕、水心松房龄在20年左右的“裙房”(相当于上海的工房)，已由最高的2.8万元/平方米左右，下调至1.8万元/平方米，降幅约36%；新城板块极为有名的大自然家园，最高价一度达到4.3万元/平方米，而目前挂牌价普遍集中在2.5万元/平方米左右，降幅为42%；下吕浦的祥和花苑，从2.9万元/平方米下降到2.1万元/平方米左右，降幅为28%。

　　目前的房价水平与两年前相当。21世纪不动产温州区域分部副总经理叶柏峰表示，虽然目前的挂牌价比2010年同时期相比稍高一些，但如果考虑到通胀因素，其实相差不大。可见，温州房价已经回到了两年前。

　　目前在温州二手房市场上，也能找到下降50%左右的极端例子。如在新城附近一家中介，记者就了解到一套面积为138平方米的三房，挂牌单价仅2.25万元/平方米，与最高价4.3万元/平方米相比，下降了48%。不过业内人士表示，这类房源比较少见，“总数不会超过10%。”伍文军估计。

区域/地段	小区名称	房型	面积(㎡)	现价(元/㎡)	半年前价格(元/㎡)	降幅(%)
下吕浦	下吕浦二区	2室1厅1卫	72	22500	31500	28.6
车站大道	交行广场	1室0厅0卫	180	30000	43000	30.3
鹿城东南向	新田园六组团	3室2厅1卫	99	33000	45800	27.9
鹿城东南向	横河南新村	1室0厅0卫	58	20000	28500	29.8
新城	新田园七组团	3室2厅2卫	125	27000	40000	32.5
新城	大自然家园	2房2厅1卫	170	22500	43000	47.7
大南门	五洲大厦	4室2厅2卫	142	34300	47000	27.1
鹿城市中心	金台大厦	3室2厅2卫	114	25000	38000	34.3
学院西路	浦鞋市小学总校学区房	3室1厅1卫	86	18500	28500	35.1
鹿城市中心	银河大厦	3室2厅2卫	106	25000	42000	40.5
人民路	皇家大厦	2室1厅1卫	120	40500	58000	30.2
新桥	新桥12组团	4室2厅2卫	115	13900	22000	36.8
鹿城西向	金山组团	3室2厅1卫	101	15800	23000	31.3
黄龙	黄龙九区	3室1厅1卫	84	15000	23500	36.2
鹿城西向	八中、建小小学区房	2室2厅1卫	87	19000	30000	36.7
汤家桥	家景花园	3室2厅2卫	131	24500	41000	40.3
永中	江南锦园(江锦花园)	4室2厅2卫	161	28000	41000	31.7
状元	状元新村	3室2厅1卫	80	12500	22000	43.2
景山	山水名都	4室2厅2卫	155	20000	31000	35.4
梧田	鸿西家园	3室2厅1卫	86	14500	26000	44.2
瓯海区其他	新桥住宅区	3室1厅1卫	77	13500	21000	35.7

　　(注：根据挂牌价整理，仅供参考)

　　投资者忍痛割肉

　　跑得快的已经全身而退，而跑得慢的，则不得不面临忍痛割肉的尴尬局面。

　　在市府路的锦江家园小区里，一套装修不满3个月的大三房标价450万元出售。但记者跟随中介刘先生来到这家时，房东吴女士的丈夫正在门口清理大门上的红油漆，一股浓烈的汽油味弥漫了整个走道。随后刘先生悄悄告诉记者，这是逼债人干的。“可能是他们家有人借高利贷了，找不到人，就把红油漆泼在门上撒气。”刘先生这样解释道。

　　吴女士不停地给记者讲解，地板是800元一平方米大理石，真皮沙发将近3万元，大理石台面的餐桌也要13000元……“这些全部随着房子一起赠送。”她说。吴女士坦陈，这套房产是她在一年前以530万元购置的，装修以及购置家电投入约90万元，准备为儿子当婚房用。“房价还能再降一点吗？”记者问了一句。吴女士苦笑了一下说：“真的不能降了，450万元是最低价。”背过身后，她不经意地轻轻叹了一口气，但清晰可闻。据刘先生介绍，这套房子售价在整个小区里并不算高，但挂牌了近半个月时间，并无人接盘。

　　不过与前两个月相比，买卖双方议价空间在缩小。在下吕浦，记者以购房者的身份走进一家中介门店，工作人员推荐了一套祥和花苑的两房，单价约20000元/平方米左右。记者要求她以17000元/平方米的价格跟房东沟通，对方头摇得像拨浪鼓，她说：“挂牌价本来就已经低于市场水平了，再让房东降这么多，不太可能。每平方米让500元还有可能。”而在之前，议价空间可达3000～5000元/平方米。

　　房产中介仅剩三成

　　在温州市杏花路上的一个中介门店里见到诸葛春燕的时候，她一个人百无聊奈地坐着，无所事事。

　　她原本在三板桥附近开了一家房产中介店，但从去年8月份开始，就没做成一笔单子，因此在年底索性关了门，这段时间来朋友的店里帮忙。诸葛春燕的中介店在2010年开张，当年就做了好几单，收入还不错，但去年生意突然淡了下来。尤其是从去年8月份开始，房价不断下跌的时候，客户就像蒸发了一般。她也曾想了一些办法，如主动向潜在客户打电话推销，但收效甚微。她现在已经有了新的想法，就是改行开婚介所，“温州的婚介所不多，生意应该好做一些。”她说。

　　其实，诸葛春燕并不是第一个选择退出的，也不会是最后一个。温州市工商局近日统计，市区个体房产中介(温州俗称“红牌子”)已由去年底的1000多家，锐减至目前的300多家，仅剩下3成。品牌中介也难逃厄运，如21世纪不动产已从最多时的70余家，缩减至目前的40多家。

　　叶柏峰表示，交易量大幅下滑是导致中介规模锐减的一个主要原因。目前的交易水平，与去年8月份之前的平均水平相比，已经下滑了近8成。

　　新房市场：新盘价格仍在僵持

　　覆巢之下，岂有完卵？

　　二手房价格急降，那么新房呢？记者特地选取了温州比较有代表性的楼盘，高、中、低三种档次都囊括了进来。我们想要了解的是，在目前这种市场行情下，温州的新房市场到底是一种怎样的状况。

　　新盘价格僵持

　　地处温州繁华地段的各楼盘售楼处已经门可罗雀。

　　2月17日上午，当记者走进飞霞南路与锦绣路交叉口的置信广场接待处时，除了工作人员之外，里面并无一人。售楼人员对记者的到来似乎并不怎么感兴趣，回答问题时也显得极为勉强。该项目公寓售价超过5万元/平方米，而且面积为500平方米左右，为高端盘。记者在此停留了一刻钟，其间未见有购房者进来询问项目情况。在该售楼处附近另外一个高端盘置信原墅的售楼处里，情况也大致相似。

　　绿城海棠湾是一个面向普通工薪阶层的项目，售价在2万～3万元/平方米，其售楼处在龙祥路、龙海路交汇处，在龙湾区城市中心地段。中午时分，当记者来到售楼处时，也非常冷清。在记者停留期间，依然未见有人进来咨询。

　　下午时分，当记者来到中梁·国宾一号售楼处时，终于看到人来人往的情形。不过该楼盘尚未正式开盘，现阶段正在做客户积累。当然，此前每逢开盘时，总会有人兜售房号的情形已经一去不复返。

　　记者所走访的楼盘，不管是售价高达5万元/平方米以上的置信广场、置信原墅，还是面向普通置业群体、售价低于3万元/平方米的海棠湾、瑶溪新天地等楼盘，均未得到降价销售的答复。

　　当然，开发商还是适当降低了价格预期。记者了解到，置信原墅的地块曾是全国“地王”，地价高达37亿元，楼板价为3.7万元/平方米。业内人士曾预计，其销售单价本应在7万到8万元/平方米，若降到6万元/平方米，则已无甚利润。而该项目目前售价与之前的预测有一定差距，高层售价仅6万元/平方米。

　　促销花样繁多

　　为了能够应对当前低迷状态，温州开发商促销方式花样百出。不过令人感到意外的是，之前打破头只为能够抢到一套房源的购房者，这时候却不买账了。

　　几个月前，乐清市区某楼盘一开盘就主动让利，开盘单价每平方米在2万元以下。而到了去年11月5日，中央公馆商住路开盘就推出“买房送宝马”的促销活动。

　　位于鹿城区三板桥纺织路上的中瑞·星河湾，已经早在4个月之前开盘。17日记者走访之际，在该楼盘售楼处外面看到了一个“保值回购”计划的宣传条幅。据工作人员介绍，这是开发商针对目前低迷的楼盘特别推出的一个保值回购计划，即签约时增添一份补充协议，若楼盘出现降价在交付时将返还签约所付房款，这一保证等于让购房者吃下一颗定心丸，一定程度上降低了购房风险。不过购房者对此热情并不高，据温州房管局网数据显示，中瑞·星河湾共推出住宅854套，截至发稿日，仅成交15套，去化率不足2%。

　　还有开发商对一次性付款给出不小的优惠。中梁首府的售楼小姐表示，如果全款可达8折。不过值得注意的是，该项目售价高达6万元/平方米，所剩房源为大面积房型，总价超过千万元。

　　购房者仍在观望

　　在凤凰城售楼处，一对老夫妻告诉记者，他们也就是来看看，这楼盘在龙湾，太偏远荒凉了。“价格是不贵，但我觉得它不值这个价！”妻子更是一脸愤愤地说。“现在都是看的人多买的人少，价格还要往下跌呢！”丈夫也叹着气说。

　　而在中粮国宾1号，大幅的广告牌写着抵扣优惠幅度。一旁的销售人员一边介绍一边也像绿城、凤凰城等楼盘一样，热情地让购房者登记个人信息，分发名片。记者凑过去听到一个销售人员告诉来看房的人：“现在的登记跟之前您登记的不一样，现在登记了回头一出价格就会通知您，还可以优先选择购买和有更多折扣。”说着一边详详细细地帮该名购房者记录相关信息和购房意向。

　　这位有意购房的朱女士告诉记者，这边价格还没明确出来，说不上有没有意愿。“我觉得还要跌价的，八九万元/平方米的二手房都跌了快一半了，也没人买，现在温州经济形势也不好，也经常有中介和售楼处打电话给我推销房子。还是看情况吧，再等等。”朱女士笑笑说。

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