商业地产泡沫隐现 分析称中小投资者将承担风险

　　CUBN记者 宋博 北京报道

　　随着住宅限购，商业地产成为很多开发商的避风港。继2011年全国商业地产完成投资额约1万亿元之后，2012年新的资金仍在源源不断地注入商业地产领域。然而，商业地产的发展前景远没有外界想象的那么好，泡沫正在悄然堆积。

　　高力国际物业服务公司评估和顾问服务部门总监大卫·福克纳甚至预计，一旦资金断链出现，一些开发商可能中途撤出，留下烂尾工程。福克纳认为，虽然中小地产商将是商业地产泡沫破裂的承受者，但事实上，真正“受伤”的将是普通投资者。记者调查发现，很多地产商是向市场出售而不是持有正在开发的商业地产。正略钧策副总裁薛迥文表示，这意味着商业地产的泡沫风险将由普通投资者承受。

　　商业地产市场火热

　　与住宅市场的冷清形成鲜明对比，商业地产却是风生水起。限购、限贷、限价的大调控背景下，不少房企开始转向商业地产。国家统计局发布的数据显示，过去一年全国商业地产表现突出，办公楼和商业营业用房销售额分别增长31.2%和46.3%，远远高于住宅市场14.4%的增幅。

　　而根据监测数据显示，北上广深四个一线城市以及成都、天津等重点城市，去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。

　　据世邦魏理仕的统计，2011年，北京写字楼市场租赁交易异常活跃，甲级写字楼空置率稳定在12.5%，创过去10年来历史最低记录。持续的市场需求及有限的供应量推动写字楼租金不断攀升，去年北京甲级写字楼的租金水平同比飙升了48%，这使北京甲级写字楼的租金几乎达到东京的水平，后者甲级写字楼租金在2011年总体上没有变化。

　　受租售价格上涨的刺激，2012年，不仅商业项目在建速度加快，供应增加，而且还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域。

　　商业地产恐被纳入调控

　　而大量房企涌入商业地产同样引起了业内的担忧，湖北省社科院专家叶学平表示，住宅市场限购，商业地产迎来春天，但参与者要理性看待这一市场。

　　叶学平透露，目前在北京、上海等城市，商业地产已出现一定泡沫，相关管理部门正考虑将商业地产纳入调控范围中来。他提醒，商业地产是商业加房地产开发，专业性要求更高，“商业地产的利润大，大家都在跟随，如果失去了理性，也许今天的住宅地产市场可能就是明天的商业地产市场。”

　　阳光新业集团副总裁吴尧认为，除了供应量过大以及信贷受限等问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏等方面。“一些从住宅开发转型商业地产的企业，特别是2008年以后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多问题。”他预测，从今年三季度起，商业地产的泡沫问题将会逐渐暴露。

　　中小投资者承担风险

　　目前，尽管很多开发商都宣称要持有商业地产，以实现租金收入和销售收入的平衡，但这些公司的年报却显示，多数地产商开发商业地产仍是为了快速销售，回收现金。

　　记者调查发现，很多商业项目都直接销售给了个人投资者。薛迥文也表示，在那些商业地产项目大量同质重复建设，短期内消费能力又没有大幅上升的城市，如果开发商将商业地产大量转售给普通投资者者，无疑是将风险转嫁给后者。

　　事实上，向小业主散售商业地产的行为历来颇具争议。包括万通地产在内的诸多开发商都试图通过新金融平台融资，进而减少散售商业地产的数量，以避免给中小投资者带来较大的风险。一些业内专家则提出，引入地产私募基金，用基金来持有商业地产是一种比较好的处理方式。

　　世茂股份首席财务官陈汝侠曾透露，地产私募基金往往两三年内就要退出，而商业地产要取得回报，需要的时间远远要多于3年。这使得商业地产的开发商很难利用私募等房地产金融创新平台来获得资金。

　　在这样的背景下，如果房地产公司本身出现资金链缺口，那么卖掉一部分所持有的商业项目换取现金流，甚至依靠销售项目获取资金，几乎成为开发商的唯一出路。而在这样的背景下，中小投资者会因为投资商业地产而冒将更多的风险。