房产巨头率先促销 意在加速洗牌

　　75家房企三季度库存同比增41.38%

　　巨头率先促销 意在加速洗牌

　　□记者 张骏斓 制图 任萍

　　存货有望再创最高纪录、资产负债率节节攀升，地产公司资金链告急。房地产市场宏观调控政策出台一年多，随着限购、限贷等政策的贯彻执行，房地产行业正感觉到越来越浓的凉意。根据已公布的三季报，地产上市公司业绩整体大幅下降。对此，业内指出，在紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境叠加，以及市场化间接调控手段与行政化限购令的直接干预措施相叠加，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，而目前一些巨头促销领跑楼市有可能意在加速洗牌。

　　[现状]

　　上市房企库存、资产负债率节节攀升

　　据WIND数据，目前75家A股上市房企三季度库存总额高达7258.78亿元，去年同期这一数字为5119.72亿元，同比增幅41.38%。其中，库存最高的前10名房企分别为：万科、金地、招商、首开、滨江集团、泛海建设、荣盛发展、嘉凯城、中华企业以及华发股份。这10家房企的库存总额占比 75家上市房企库存总量的62.55%。上述10家房企库存总量同比增幅高达46.87%，快于行业整体水平。

　　而在去年，WIND数据显示，当时三季度A股市场119家上市房企全部库存不过7913.05亿元；即便是去年一年，119家A股市场上市房企库存总量也不过8446.59亿元也即，今年已公布三季报的75家上市房企手中所持库存总量，就已经逼近去年同期整个开发商所持的库存总量。

　　与此同时，WIND数据还显示，上述75家上市房企负债总额与资产总额比为72.79%，去年同期这一数字则为70.18%。而75家上市房企资产负债率平均值则为65.58%，去年同期这一数字则为62.83%，攀升了2.75个百分点无论是总量还是均值，上市房企的资金状况都在恶化。其中，资产负债率最高的TOP10房企分别为：ST园城(109.95%)、高新发展(95.27%)、西藏城投(86.96%)、中茵股份(83.58%)、格力地产(82.45%)、滨江集团(81.44%)、顺发恒业 (81.41% )、宁波富达(80.76%)、ST兰光(79.61%)以及中润投资(79.30%)。尤其引人关注的是，因工业化、高周转而著称的万科，其资产负债率险险入围资产负债率前10名榜单截至三季末，万科资产负债率高达78.97%，这一数字是2008年以来、近4年期间里的最高值。

　　相应的，上市房企的所持现金流在持续减少：经营活动产生的现金流净额为-452.30亿元，去年同期这一数字为-360.86亿元，降幅为25.34%。与此同时，上市房企手中所持的货币资金规模也有所降低。WIND数据显示，75家A股上市房企所持货币资金总量为1327.71亿元，去年同期这一数字为1407.79亿元，同比降幅为5.69%。

　　[对策]

　　巨头主动出击意在加速洗牌

　　在传统的“金九银十”，受严厉调控影响，楼市成交持续萎缩，然而，以万科、恒大、龙湖、中海等为代表的第一军团房企已经开始另辟蹊径，采取积极而灵活的销售策略，突围淡市。

　　今年7月，万科率先出招，在深圳等地祭出“万团大战”的团购计划。在此动力下，万科营销速度加快。 9月份，该公司公布实现销售金额高达125.1亿元；前三季度累计实现销售970亿元，同比增长约36%。且距千亿销售额仅一步之遥。随后，中海地产亦积极出击。在上海、杭州等地开始推出各项特价和团购活动加快去化量。

　　实际上，在淡市下，房企巨头们都在纷纷走“灵活的销售策略”。地产新贵龙湖也如此。除了此次在青岛推出高性价比的房源外，自今年下半年以来，龙湖还在上海也推出了相应的楼盘。另据龙湖执董兼首席市场官秦力洪表示，此次优惠活动使得项目业绩上也取得了不错的销售成绩，3天完成了50亿元的营销业绩。据龙湖发布的最新数据显示，前三季度，已累计实现合同销售金额282.5亿元，按年增长50.9%。今年7-9月销售同比、环比都稳定增长，销售去化率保持在可控水平，已经完成71%。

　　其实，在行业进入淡市之际，万科、中海、龙湖等企业主动出击，取得了较为理想的业绩；与此同时，一些反应并未跟上市场节拍的房企，业绩则大幅下滑，标准普尔近日公布了一份针对中国地产开发商的压力测试报告，将绿城中国、合生创展、上海证大等6家房地产企业列入“扛不住”销售下降影响的名单，并预测房价在一年内将下调10%。

　　此外，记者也发现一些应对市场能力较为迟缓的中小房企，业绩下滑尤为明显。其中一些不得不被兼并。据北京、上海、天津和重庆四大产权交易所不完全统计显示，今年在产权交易所挂牌出售的房地产公司股权或项目出现了井喷，总数超过600宗。链家地产市场研究部统计，截至10月上半月，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟向记者表示，不同策略的开发企业已经出现比较明显分化，高速周转企业通过高速周转的市场策略，为了快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市场库存，短期内采取摊薄单个项目利润率，追求整体市场利润总额增加的方法，进行策略性的降价，达到市场成交的目的。这些企业都获得了不错的销售业绩，比如第一阵营的万科恒大中海，第二阵营的新城等。

　　[趋势]

　　市场集中度逐年提高

　　对于这轮行业洗牌，业内人士的观点惊人的一致：市场集中度逐年提高，大型房地产强者愈强。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军就向记者坦言，我国房地产业市场集中度正在逐年提高，大型房地产企业无论在中国一二线城市或是三四线城市，呈现强者愈强的巨大优势；房地产政策调控的这些年，几无对中国房地产大型企业造成实质性约束，反而成为历史少见的高速扩张期，一批企业已经成为世界房地产企业的领头羊。

　　李战军表示，四点原因导致了这样的结果，首先大型房企资金、人才、土地储备等方面实力雄厚，产品品牌影响力巨大，融资手段和渠道多样化，拿地规模化且价格相对低廉。其次，中小房地产企业在受房地产调控政策冲击下，市场分额下降，但其开发资源却通过转让、兼并、流动、委托等方式进入大型房地产企业的资源库。第三就是，精心研究调控政策，努力踏准市场节奏，广招人才实行经济激励措施，苦练内功完善管理体制机制。最后还有地方政府给予品牌大型房地产企业更多的开发期待和优惠支持，提供城市核心区优质土地和郊区大面积开发土地，甚至代为储留土地。

　　在他看来，大型房地产开发企业和地方政府高度结合是近五年来中国房地产市场发展最重要的特点之一。就两者之间的依赖关系相比较而言，是地方政府更期待、更需要大型房地产企业的进驻。地方政府认为大型品牌房地产开发

　　企业可以迅速提升城市的形态品质和产业功能；可以有效提升使区域土地和房

　　产的市场价值；可以分担保障住房开发的硬性任务并弥补建设资源的短缺。

　　他表示，大型品牌房地产企业在向下进入二、三、四线城市过程中，相对容易地获得了更多的土地、更多的优惠和更多的发展机遇。企业领导人和政府领导人之间具有良好的个人关系和工作关系。地方金融机构目前特别担心地方政府的融资平台出现不能按期还款的问题。而地方政府偿付地方债务的主要手段是将抵押担保的土地实现市场转让。地方金融机构找地方政府，地方政府找大型品牌房地产开发企业，这种利益链直接成就了大型品牌房地产企业在房地产政策调控过程中的逆势扩张。