文/冀志罡

　　“用数字说话！”在表达观点、提供分析时，如果能拿出一串串数字，至少看起来相当有说服力；如果还能把数字串成一条条曲线，那么，说服力简直就空前提高。人们总觉得，文字是主观的，数字是客观的，数字当然比文字更可靠。

　　这种现象被称为数字崇拜，背后有一整套心理机制。不过我并不打算在这里讨论心理学，我要讲述的是一个关于房产统计数字的故事：一个张冠李戴的统计数字，激起了一场南辕北辙的宏观调控，并最终酿成了几乎全民卷入的疯狂市场炒作。

　　2004年，国家统计局发布了一组关于房产空置率的数据，指出中国房屋空置率已高达20%以上。有必要指出，按照中国关于房屋空置的定义，这个数据是真实的，并不存在人为夸大。

　　统计局肯定不会想到，这只小蝴蝶的翅膀竟然扇起了一场舆论大风暴。按照西方国家的经验，房产空置超过10%即被认为严重泡沫，如果房屋空置率高达20%，那已经不是泡沫了，简直就是病入膏肓。一时间，关于“空置率国际警戒线”的说法开始传遍大小媒体，仿佛中国房产泡沫已经膨胀到了一触即破的程度。

　　恰好，当时的舆论普遍对房产忧心忡忡。以预测泡沫名声大振的谢国忠，则开始以“年年讲、月月讲、天天讲”的劲头，大力唱空房地产。他警告说，中国的经济繁荣是建立在一个空前的房地产泡沫基础之上。媒体则出于对坏消息一贯的热情，开始以各种莫名其妙的方式进行炒作。

　　但真实的情况是，中国统计系统所用的“空置率”和西方国家通用的“空置率”根本不是一个概念。中国版空置率是指，已建成一年仍未售出的房屋平米数占过去三年竣工总量的百分比。这一空置指标是从制造业借用过来的，相当于企业库存。对制造业来说，未售库存如此之高很可能是有问题的，企业一般会因此减少生产促进销售，以努力降低库存，减少流动资金的占用。

　　但对房地产行业来说，这样的库存量未必是问题。首先，在竣工未售房屋中，有一部分是企业自行持有的资产，本来就不打算出售；其次，部分开发商偏爱现房销售，而从房屋竣工到完全售出，存在一个时间差，这期间，尚未售出的房屋可能视为空置。但事实上，这些房屋很快就可以销售出去，因为现房比期房更受欢迎。最后的确存在一些项目，由于种种原因在竣工后仍难以售罄，但这并不是问题，既然已经竣工，说明开发商的投资基本完成，不存在烂尾风险，只要市场有需求，降价卖出去就行了。

　　那么，国外版的空置又是什么意思呢？是指已经建好并售出，但无人居住或使用的房屋，国内称之为闲置。以可以居住而无人居住的房屋数量为分子，以全社会可供居住的房屋总量为分母，得出来的就是空置率。不难看出，如果全社会住房空置率达到20%，的确是非常可怕的事情。实际上，超过10%已经是非常严重的空置了。

　　遗憾的是，中国到底有多少住宅闲置，统计局从来没有进行过统计。事实上，连中国到底有多少存量住宅，都没有一个可靠的数据。在1998年房改之前，中国城镇住宅基本都由政府或单位建设，而他们到底建了多少住房，完全是一笔糊涂账。举个例子，国务院曾经对所属部委进行过调查，试图弄清部委手里到底有多少福利房，结果不了了之，根本查不清。国务院尚且如此，省市以下就可想而知了。与之相比，商品房总共建了多少，倒是一清二楚的。

　　概念混乱，统计不清，媒体炒作，这都不是要命的问题；但政府部门以这种糊涂混乱的概念和不清不楚的统计数据为基础进行所谓宏观调控，那就真是要了命了。关心楼市的朋友一定都记得，从2004年开始，以“紧银根、紧地根”为关键字的调控之声，就甚嚣尘上了。而正是在那时候，供应渐次减少，需求开始爆发。