■CUBN实习记者 邓丽娟 北京报道

　　北京房地产交易管理网统计数据显示：截止5月9日，北京在春节后预售的期房住宅项目合计为31个，其中纯新盘项目为11个，老项目后期预售为15个项目20期。15个老项目，价格出现下调的有1个，基本平稳的有7个，2个项目新预售暂时未有签约，5个项目价格相比前期依然有上涨。

　　上周（5.2~5.8），北京商品房期房住宅成交套数为1623套、现房住宅成交套数为167套，二手房住宅签约套数为1407套，分别环比上上周下调了32.4%、25.1%、46.7%。成交量的持续下调，使得大部分商品房项目价格处于基本平稳中。

　　另据相关统计数据显示：1~4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。其中，住宅投资9497亿元，增长38.6%；其中，国内贷款4800亿元，增长5.4%；利用外资222亿元，增长62.3%；自筹资金9486亿元，增长27.2%；其他资金10853亿元，增长14.8%。在其他资金中，定金及预收款6449亿元，增长23.1%；个人按揭贷款2753亿元，下降6.8%。4月份，全国房地产开发景气指数为103.19。

　　中小企业或撕开降价裂口

　　目前来看，大部分房企的直接资金压力不大，开发商本年资金来源从3月份的7095亿元下调到了4月份的6094亿元，下调比例高达14.1%。而且有统计数据显示，其中国内贷款的比例下调更大，占比从3月份的16.3%下调到15.8%。经过几年的爆发式上涨，开发商的资金平均压力不大，但是随着政策的深入，中小企业的压力逐渐加大。

　　从整体市场来看，从2010年已经出现部分企业的亏损现象，而房价最先降价很可能出现在这部分楼盘中。市场的均价这一水桶往往由中小公司来决定。北京通州等区域因为大量积压的库存逐渐开始明显的促销现象。

　　上市房企4月份销售数据陆续出炉，一线房企的答卷不尽如人意，销售面积和销售金额增速显著放缓或大幅下滑。在销量放缓、存货攀升、资金吃紧等压力下，房地产企业或加大促销力度，逐渐开始以价换量。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟接受《中国联合商报》记者采访时表示：“目前楼市依然处于量降阶段，价减主要体现在结构上。4月份，全国房地产开发景气指数为103.19，3月份，全国房地产开发景气指数为102.98。2月份，全国房地产开发景气指数为102.9。目前来看楼市调控的压力依然非常大，但是主要体现在一线城市，三线城市受到调控的影响不大。可以说二三线城市的调控效果将左右了本轮调控的效果。目前来看，特别一线城市周围的三线城市政策依然需要提高执行力度。”

　　供应激增应避盲目入市

　　据记者了解，北京预期在5月份开盘的项目将有41个左右，其中城八区仅有12个，而郊区占比高达29个，占70.7%。其中大兴区预期开盘的项目达到了9个，通州达到了8个，而昌平区有7个项目。而按照区位划分，5环外项目甚至占到了供应量的8成以上。

　　张大伟说：“目前北京楼市约九成的二手住宅交易都是刚性自住和刚性改善需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%；这也使得最近的统计价格下调明显受到了成交量结构型调整的影响，郊区比例上涨是主因。但是实际房价下调的趋势已经逐渐明显。城区部分稀缺地段供应的项目依然抢手，目前来看依然市场改善需求比较旺盛。城八区核心地段的价格依然比较稳定，改善性需求依然明显存在。”

　　累计数次的加息已经使得贷款利息基本翻倍，目前贷款基准利率已经达到了6.8的高位，居高不下的CPI使得加息的可能非常大，贷款基准利率很可能在最近突破7。另外，最近部分银行因为信贷额度收紧的关系也明显地抑制了房贷冲动，对资质相对较差的客户贷款额度限制及利率都有提高。

　　北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文教授在接受《中国联合商报》记者采访时，提醒广大购房者：“连续企高的CPI下，虽然购房置业相对更能抵御通货膨胀，但是相比更严厉挤压楼市泡沫的政策次第出台，房价已经明显进入量跌到价格下行的通道。购房者更应该理性，特别是刚需中的部分恐慌性需求，避免盲目入市。”