许小年 中欧国际工商学院教授

　　调控政策不符合经济学原理，由此决定了政策作用的有限，而且是弊大于利。

　　近年来的房地产调控政策有“三不合理”，特别是70/90的规定(70%以上的商品房面积必须在90平方米以下)和“限购令”，一不符合市场经济的伦理，二不符合法治国家的法理，三不符合经济学的基本原理。

　　70/90的规定既限制了消费者的自由选择权，也限制了开发商的经营自主权，“限购令”则直接剥夺了消费者的自由购买权。这些行政干预措施均不符合市场经济的伦理。

　　调控政策不符合经济学原理，由此决定了政策作用的有限，而且是弊大于利。

　　房屋是具有消费和投资双重属性的商品，投资的目的是资产的保值和增值。保值、增值都是未来事件，投资品的价格因此与当期供给和需求的关系不大，而主要取决于预期未来的供给和需求。

　　如果将收入、婚龄人口、城镇化等因素决定的需求称为“刚性需求”，对“弹性需求”或者“投资/投机需求”影响最大的就是通胀预期、替代性投资品以及未来房屋供应。预期未来通胀越高、持续时间越长，购买实物产品以保护储蓄价值的冲动就越强，当期房价也就越高。预期未来投资渠道继续狭窄，当期的需求就越旺盛，带动当期房价上升。

　　未来房屋供应取决于土地供应，“18亿亩红线”使预期基本无悬念：地产商和百姓都认为土地供应会越来越少，房产将越来越稀缺。在这样的预期下，地产商捂地，放慢开发节奏，当期供应下降；在这样的预期下，消费者抢购，各地频现“日光盘”，开盘即销售一空。僧多了、粥少了，房价焉有不涨之理？

　　“国十条”、“新八条”、“限购令”仅针对当期供应和当期需求，对预期几乎没有影响。如果说还有一点影响的话，那就是增加了未来的不确定性，令开发商更加谨慎，令购房者的心情更加迫切。难怪调了这些年，房价越调越高。

　　3600万套保障性住房对未来供给和需求的预期有无影响？当然会有，但哪个方向还很难讲。地从哪来？钱从哪来？地方政府过去靠卖地弥补赤字，今后不仅卖地收入少了，而且还增加了保障房的建设开支，这一进一出的亏空谁填上？若无财税改革，又有谁能填上？在房地产市场复杂的利益博弈中，地方财政从来就是举足轻重的力量。3600万套保障性住房没有改变基本的利益格局，地方财政依旧是个有待解决的问题。

　　财税改革，平衡地方预算，消除土地财政。土地制度改革，建立真正的土地市场，彻底扭转土地和房产长期稀缺的预期。

　　改革恐怕是绕不过去了。