存量房囤积造成供大于求开发商价格调整压力明显

　　商报记者 刘晓颖

　　上海高端房源近期成交势头较猛。上周（6月27日－7月3日），沪上多个顶级楼盘（单价10万元以上）的陆续成交拉动了整体楼市的成交均价。数据显示，上周全市新房住宅成交均价为22477元／平方米，环比前周上涨了6．56％；而在成交量方面，新房住宅成交量较前周微跌。市场分析人士认为，存量房的囤积使得目前市场出现了供大于求的态势，开发商价格调整压力明显。

　　高端房源成交拉升均价

　　佑威机构执行董事黄志坚告诉商报记者，上周成交价的微升是由于高端住宅继续反弹。“上周全市的高端房源（单价4万元以上）共成交了16984平方米，成交量涨幅达16．45％。”黄志坚说，“中、高端成交权重的增加，带动新房住宅成交均价上涨了6．56％，达到了22477元／平方米。”

　　据了解，上周单价5万元以上的高端豪宅成交套数为44套，成交面积为1．11万平方米。其中，尚海湾豪庭表现最为突出，继前一周集中成交了12套房源（其中有11套单价超过10万元）后，上周再度售出6套房源，单价近8．8万元。

　　而绿城玫瑰园、汤臣一品和翠湖天地嘉苑三大豪宅项目则在上周各售出一套单价10万元以上的豪宅，单价分别达到10．5万元、14．9万元和15．2万元。商报记者了解到，浦东陆家嘴滨江的汤臣一品在上周成交的房源是自3月以来的首次成交，面积达到434平方米，粗略估算该套房源总价接近6500万元。而新天地的顶级豪宅翠湖天地嘉苑近来销售稳定，该盘在5、6两月已售出了8套房源，单价均在13万元以上，上周售出的房源面积亦是300多平方米的大户型，总价在5000万元左右。

　　值得一提的是申城楼市再现亿元总价楼盘成交——闵行马桥的绿城玫瑰园上周售出的一套独栋别墅面积达1000平方米。据悉，绿城玫瑰园上周推出了13套别墅，面积都在400平方米以上，其中有5套别墅面积超过1000平方米，售价均超过亿元。

　　成交主力皆老盘新推项目

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周全市新房住宅成交面积为23．11万平方米，环比前周下跌1．07％，面积上仅少了2488平方米。这也是今年2月以来，首次出现连续两周成交量都超过20万平方米的情况。

　　从个案来看，居新房住宅成交榜首的是宝山顾村的保利叶城上海项目，该盘上周共成交286套公寓，成交均价为20698元／平方米。此外，排名二、三的分别是浦东张江的张江汤臣豪园和宝山月浦的中冶祥腾宝月花园项目，分别成交了118套和137套房源，成交均价分别为26844元／平方米和12475元／平方米。“上周楼市的成交主力都是老盘推新的项目，本身有着良好口碑和客源。”德佑地产研究主任陆骑麟说，“它们再次开盘后不出意外地延续了上一批销售热潮，相对来讲性价比较高。”

　　不过，也有市场人士认为，虽然上周成交仍然位于成交量反弹以来的阶段性“高位”上，但还是处在历史的低位，并且随着暑期的到来，买卖双方的市场热情都有下降的趋势。正如昨日刚闭幕的“七一”房展会上，参展楼盘相比“五一”房展会缩水2／3，有多个参展项目出现了零成交，且不少开发商只是将“七一”房展会作为项目预展的舞台。

　　月底拉业绩现象较明显

　　此外，商报记者也注意到，与前周的成交平稳不同，上周的楼市的成交呈现出先扬后抑的走势，成交高峰主要集中在周一至周四，而周五开始，成交量就处于低位，周日成交面积更是不足2万平方米，下滑十分显著，可见开发商月底拉业绩的现象还是比较明显。

　　“若以6月份全市总成交量79万平方米方计，去化新房住宅‘库存’所需要的时间目前已经达到了10．69个月。”黄志坚告诉商报记者，“这表明政策压制下的供求关系已经逆转，呈现出＇供过于求＇的态势，中低价位房或更需要降价求售。”

　　陆骑麟也表示，“近期我们看到顶级豪宅能够持续成交，而中低价位刚需楼盘成交无法持续，特别是存量相对较大的嘉定新城、周康等板块，囤积大量房源。销售速度明显缓慢使得楼盘价格调整的压力明显。”