田新杰

　　截至目前，被限购的一线城市，成交降速、存量激增、房价滞胀，其中上海商品住宅市场存量房共计5.8万套，总计达844.7万平方米，2011年上半年新增存量房已超2010年全年；未限购的二三线城市，有29个二三线城市新建商品住宅价格领涨70个大中城市，同比涨幅在5%或5%以上。

　　这样两种对比效应明显的市场表现，是“以限购向二三线城市扩容为关键内容的新一轮调控的山雨欲来”最好的铺垫。

　　有业内专家告诉本报，限购终有退出的一天，在扩容深化的同时，限购令对市场的“副作用”急需引起重视并尽快作出应对方案。

　　限购扩容乃市场所迫

　　不少业内人士“限购不久就将退出”的幻想，被浇灭了。

　　限购不退反进，源于楼市依然不灭的疯狂“基因”。采取限购的一线城市和未限购二三线城市上半年截然不同的市场表现，“限购——有效、不限购——快涨”，无疑是这次限购令扩容深化的直接原因。

　　“2011年房地产市场在宏观政策作用下，发展速度趋向缓和，全国一线城市和二线城市的差异化发展加剧。”同策资深地产分析师王巍立指出，以上海市场为例，半年度成交商品住宅390.14万平方米，比去年下半年下降36.86%，“上海等被限购楼市的热度已经大大降低。”

　　据新浪乐居·克而瑞数据显示，在统计的20个一二线城市中，上半年商品住宅成交量环比下降的有18个城市，京沪深穗四大一线城市成交量均出现大于20%的降幅，其中降幅最高的为上海，环比下降34%。然而，二线城市分化明显，济南、厦门等城市成交量均环比上升，其中济南涨幅达到127%。

　　7月18日国家统计局公布的70个大中城市6月份的房价指数显示，仅三亚、南充、杭州3个城市的新建商品住宅价格指数出现同比回落，一线城市中，北京、上海同比涨幅趋缓明显，北京由一年前的21.5%左右回落到目前的2.7%左右；上海由9.5%回落到2.6%。

　　70个 城市中有29个城市新建商品住宅价格同比涨幅在5%或5%以上，二三线城市为主力，乌鲁木齐价格同比涨幅9.3%，秦皇岛在8.6%，房价涨幅尚未减缓。

　　世联地产最新报告指出，今年上半年全国房地产市场，呈现房地产市场重心明显转移到二三线城市的明显特点。地级城市(即三线城市)销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。世联地产分析师指出，从2005年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市平均每年递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，可见房地产市场重心发生明显转移。

　　“二三线城市限购势在必行 。”王巍立指出。

　　限购扩容的背后，楼市调控的整体信号也悄然传递，调控将常态化、持续化。

　　世联地产分析师指出，政策是长期的，目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。“从资金、土地到销售层面，调控新政一招又一招，楼市发生了剧烈变化，在需求被部分抑制、开发商资金链收紧的情况下，房价依旧能够保持坚挺。”王巍立推测，接下来可能出现新的调控措施包括升级、细化限购政策等。

　　行政调控的代价：资金疏导难题

　　随着以限购为代表的行政式调控持续，缓解副作用的措施也刻不容缓。

　　“随限购产生的新问题，首先在于被限购的市场需求及其相应的资金如何消化，引导、开拓新的消化渠道，极为关键。”

　　近日，在太仓华旭财富中心项目的对沪推荐会上，一位被限购的上海投资者向本报坦言，目前来看，被限购市场需求的消化渠道、被限购资金的出路，还非常有限。

　　第一太平戴维斯住宅部的有关负责人向记者坦言，对上海的被限购资本而言，向太仓等上海周边的不限购城市有选择性地进行跨地房地产投资，是一个主要渠道，除此之外，可选择范围并不多。“例如华旭财富中心，就成为上海不少被限购买家跨地置业的重要选择。”

　　万通控股董事长冯仑则把这种一线城市被限购资本的商机拓展到更远的市场。

　　上周末，万通联手新浪网以“网拍”的形式在沪启动万通在台湾台北阳明山投资开发的万通 台北2011项目的全球推广。在业内人士看来，这个定位全精装度假服务式高端公寓的台湾项目，冯仑无疑将更多眼光投向了众多在大陆被限购的实力买家。记者了解到，推荐现场的意向客户，大多为在上海等内地城市已购有多套房产的人士。

　　对于位于限购城市的项目来说，大量市场购买力因被限而外流，唯有独特的优势才能吸引剩余的市场资本。嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜告诉记者，公司即将推出的嘉御庭项目，就希望凭借其优越的地理位置，高品质的建筑标准，来吸引消费者的关注。

　　但随着调控深化，限购等行政调控带来的副作用，靠开发商、市场的自发调整显然无法从根本上解决问题，需要的是调控制度的长期思考和科学设计。

　　同策地产研究总监张宏伟认为，新的二三线城市限购应考虑调控的常态化及政策的灵活性、动态性、持续性与有针对性，调控政策要兼顾二三线城市经济的发展与城市化进程。“新的二三线城市限购不应照搬一线城市，市场全部限购将误伤自住刚性需求购房者，也不利于整个市场的发展。应该结合当地经济发展的情况，具体灵活地制定当地的限购政策。”

　　

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