4328元楼板单价表明华新板块地价下降明显 7月上海合计出让11幅经营性地块

　　商报记者 袁晨晨

　　昨天，60号公告中因故延后出让的青浦区华新镇新府中路东侧地块顺利出让，宝龙集团以人民币9．95亿元的代价底价摘得了这幅商住办用地，楼板价约为4328元／平方米。而随着这幅地块的成交，整个7月上海土地交易市场的拍地也落下了帷幕。根据汉宇地产监测报告显示，7月份上海共计成交经营性土地11幅，成交总面积共计73．6万平方米，成交金额42．3亿元，环比分别下降了18％和42％。

　　宝龙底价获华新商住办地块

　　6月初，上海规土局发布了今年第60号公告，推出了青浦区的5幅经营性用地，其中4幅地块均于7月14日完成出让，成交金额逾16亿元；另有一幅华新镇新府中路东侧地块，同样原定于14日进行出让，但在6月17日，上海规土局专门发布补充公告称，根据出让人要求，华新镇新府中路东侧地块的出让文件预合同作出调整，在预合同中第十七条动工时间调整为“交地后3个月内开工”，第四十二条第四款则调整为“在新府中路东侧地块的商业用地中需建设规模不小于15000平方米的高品质精品酒店，且须由竞得人自己持有该酒店的产权，不得分割出售”。调整后，这幅地块的出让交易期也相应延长至昨天即7月27日。

　　资料显示，华新镇新府中路东侧地块东至西郊二路，西至新府路，南至西郊二路，北至华志路，容积率1．8，出让面积为147402．1平方米，主要由5宗地块组成，其中，住宅用地出让面积为68190平方米，容积率1．8；办公楼用地面积22262．41平方米，容积率为1．0；商业用地面积56589．69平方米，容积率1．5。照此估算，华新镇新府中路东侧地块的规划建筑面积约为22．99万平方米，其中，住宅建筑面积为12万平方米。

　　昨天下午，华新镇新府中路东侧地块迎来出让，这幅地块仅有2名竞买人申请竞买，而宝龙集团旗下的上海瑞龙投资管理有限公司直接通过9．9496亿元的底价挂牌摘得了这幅地块，折合楼板价约为4328元／平方米。

　　自2010年初将总部迁至上海之后，宝龙集团就一直积极在上海布局。就在今年2月底，宝龙地产就同样通过旗下的上海瑞龙投资，以6．1亿元的报价、溢价58％竞得了14号公告中的商办用地曹路新市镇Ａ4－8、Ａ4－9、Ａ4－13地块，楼板价基本在3429－8572元／平方米。

　　华新板块地价行情出现下降

　　汉宇地产市场研究部经理付伟告诉商报记者，华新镇新府中路东侧地块位于华新镇中心以南，地段位置较好。根据7月份最新数据，华新镇二手房成交价格在8000－9000元／平方米，新房价格在11000－14000元／平方米。

　　商报记者获悉，华新板块属大虹桥辐射区，近年来才在土地市场崭露头角，绿地、金地、恒基等知名开发商在这一板块均有房地产项目。去年，农工商集团曾经以楼板价8146元／平方米摘得一幅同样位于新府西侧的商办地块。仅仅时隔一年半的时间，前后两幅地块的出让价格却相差如此悬殊，并且后者（即昨天出让的华新镇新府中路东侧地块）还是包含住宅用地的综合地块，虽然其中或许与华新镇新府中路东侧地块要求1．5万平方米酒店持有经营以及紧迫的开工时间有关，但不可否认，上海土地市场有所降温，开发商拿地更加理性，竞争并不再如以往那么激烈。

　　而值得一提的是，华新镇新府中路东侧地块也是7月最后一幅成交的经营性用地。根据汉宇地产7月份土地监测报告显示，7月份，上海土地交易市场合计成交经营性土地11幅，其中包含了保障房用地6幅，商品住宅及综合用地合计3幅，以及纯商业用地2幅。整个7月，上海土地交易市场合计成交土地总面积在73．6万平方米左右，成交总金额达到约42．3亿元，土地总成交量与6月相比，下降了18％，成交金额更是环比减少42％。

　　事实上，商报记者仔细分析后发现，在7月中，上海土地交易市场拍出的经营性用地整体质量并不高，除了那些保障房用地以外，另外成交的5幅经营性用地全部集中于青浦区，主要分布在华新、朱家角、重固等板块，其中的3幅地块都接近于底价成交，溢价率最高的一幅地块当属华新镇华徐路西侧地块，溢价率为125％，不过这幅商业用地的起拍楼板价仅为800元／平方米，被上海海博西郊物流有限公司以2．27亿元的价格拿下。

　　汉宇地产市场研究部指出，7月，国务院常务会议传递出新一轮调控信号，上海迅速出台了更加严厉的“新沪四条”，限购政策得到进一步强化，各大商业银行进一步收紧房贷。楼市从6、7月份开始再度进入下滑通道，不少新盘加大了促销打折的力度，房价调整的预期也随之增强。而楼市成交降温将使开发商资金回笼更加困难，为应对长时间持续的严厉调控政策，开发商拿地比以往任何时候都更加谨慎，这使得近期土地市场降温成为必然。