对开发商融资影响甚微。但中小企业信托融资的成本可能提高

　　【背景】2010年楼市调控以来，房地产企业贷款和个人房贷规模都在急剧紧缩，股市融资也停顿下来。最后，房地产商的融资渠道只剩下了房地产信托。但是，谁也没想到，近日，这个最后的融资路径也有被堵之虞。

　　今年5月以来，市场多次传言称，银行监管部门将收紧信托公司房地产信托业务。日前，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司实行“窗口指导”。目前，中信信托、平安信托、中融信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20余家信托公司暂停了房地产信托业务。

　　此外，作为信托代理重要渠道的四大国有商业银行或通过发文件、或在实际操作层面纷纷叫停了上半年红极一时的房地产信托。与此同时，银监会还加强了对信托公司的净资本管理，以约束信托公司的投资行为。

　　这事实上进一步限制了房地产商的融资渠道。那么，银监会此举对房地产市场影响何在？类似房地产调控政策频出，会在多大程度上影响宏观经济运营？

　　华东师大地产系教授华伟认为，银监会收紧房地产信托，其政策意图在于，配合中央政府房地产调控，收紧房地产市场的资金供应，迫使开发商通过降价销售回笼资金。但是，该目标可能落空。而目前的调控政策可能对地方政府造成较大影响。

　　华伟指出，房地产行业是一个资本金密集型行业，资金来源是多方面的，包括银行贷款、上市融资、房地产信托等。如果一条路被堵塞，开发商就会寻求其他融资途径。只要预期市场供求形势没有大变化，开发商就没有降价促销的动力。

　　同时，房地产销售是一种市场定价的行为，其成本固化程度非常高。即提价5%，增加的是毛利；降价5%，减少的也是毛利。因此，尽管政府多次出台调控政策，如限购、对房地产商评级等，但开发商不到万不得已，是不会主动降价的。

　　他因此认为，收紧房地产信托，难有降低房价之效，反而会加剧地方财政危机。预计今年年底，地方政府近两年来投资建设的基础设施会陆续竣工，进入还本付息期。在收紧地方融资平台贷款的背景下，如果楼市调控导致土地收入减少，地方政府将面临巨大压力。

　　道理很简单。在现行楼市调控下，如果房地产销售不理想，开发商就会控制投资计划，主要办法有两个：一是延缓拿地；二是拖长工期。延缓拿地，则意味着地方政府土地收入会减少，而推迟竣工则意味着资金供给更加遥远。这对地方政府都会造成不小压力。

　　华伟认为，收紧信贷和房地产信托，可能推高信托融资的成本，中小企业生存将更加艰难。目前，相对于中小企业，房地产业利润率高，能够承担较高的融资成本。此前，收紧信贷已导致开发商把信托融资的利率由11%提高至20%，而收紧房地产信托，可能进一步提高信托融资的成本。

　　当前，在全国许多地方，中小企业生存状况相当艰难。虽然这些企业不能贡献很多税收，但却创造出大量就业机会。中小企业以劳动密集型为主，但也一直面临融资困境。如果收紧信贷导致一些中小企业倒闭，可能造成严重的失业问题。

　　他最后指出，房地产市场调控，首先应明确中国到底需要一个什么样的房地产市场，需要多高的保障房覆盖率。如果宏观调控缺乏明确的目标，缺乏清晰、可量化的标准，地方政府在执行中就会发生混乱，结果可能适得其反。■

　　 （财新实习记者 杨白冰 采写）