王飞 郑弘

　　房地产信托盛宴的背后，是不可忽视的风险。

　　信托公司这边：一是信托产品设计存在“违规”缺陷，信托项目本质是行“贷款”之实；二是房地产信托项目手续不够完善，信托财产要素不全；三是部分项目受到地方行政因素影响，信托运作不尽规范；四是信托收益存在违规承诺现象，信托风险提示严重不足。房企这边：房地产企业面临销售不畅的局面，选择的不是降价销售尽快回笼资金，而是宁愿囤积房产也要维持高价；为了维持资金正常周转，房地产开发商在难以获得银行贷款时更多地选择了利率更高的房地产信托，有信托业内人士测算，开发商信托融资成本已经超过15%，有些中小房地产企业成本甚至超过20%。除此之外，大量资金通过房地产信托流入了房地产企业和市场，为房地产调控和宏观货币政策的落实增加了变数和难度。

　　今年以来，监管层采取了一系列行动，为急进中的房地产信托“高铁”踩下了刹车。5月，银监会对房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司进行了窗口指导，通过面对面或电话约谈的方式控制规模、提示风险。其中，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把好节奏，严控增速”。同月，下发《房地产信托业务风险监测表》，要求信托公司逐笔上报房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息，从而进一步提高了对房地产信托业务的监管要求。此外，央行也在年初建立了理财、资金信托专项统计制度，对其业务规模进行独立监测。

　　从实际情况看，近期房地产信托业务减速趋势明显。用益信托数据显示，7月11日至7月17日的一周内，房地产信托共成立14款，募集资金30.25亿元，占比37.98%；7月18日至7月24日的一周内发行的28款产品中，投资于房地产领域的有8款，拟募集资金20.9亿元，占比27.98%。对比2011年上半年信托资金投向房地产集合信托占总资金的43%已有明显下降。同时，逐笔报备制度也使目前房地产信托业内普遍存在的“假股权，真贷款”项目的继续发行遭遇较大困难，信托公司无法再通过“由信托计划入股房地产公司，约定一定期限后由开发商溢价回购”的形式对房地产开发商进行变相贷款。而为了更容易通过监管部门的审核，信托公司也会更加倾向于选择符合监管“四三二”(即项目四证齐全、项目资本金达到30%，开发商二级以上资质)的大型房地产企业开展业务，这也在一定程度上降低了业务风险，但无疑加剧了市场资金面的紧张，这无疑将使资金链紧张的中小房企面临更为严峻的局面。

　　对于房地产企业而言，原有的三大主要融资渠道中，银行贷款在2010年已较2009年缩减一半以上，资本市场融资也仅为2009年的一成多，房地产信托监管政策的日趋严格将使房地产企业的融资情况更为雪上加霜。据媒体报道，已有部分房地产信托产品由于偿付延迟而出现“以新补旧”情况，即通过另外的房地产信托产品融资偿还前款产品的资金漏洞，延迟风险暴露时间。房地产企业融资困难情况的加剧，将使房地产价格面临较大下行压力。

　　作者单位：特华博士后科研工作站