广深：七折是噱头楼价跳空有点难

　　龙飞

　　8月供应潮如期而至 7折潮难撼统计数据

　　7月底8月初，在各大开发商的宣传口号中，打折、限价、地价等口号不断出现。而万科、碧桂园等大型开发商的促销攻势也似乎在重现2008年楼价下调的光景。随之而来的是各地排队购房的现象重出江湖。经历过一年的调控后，难道真的到了入市的最好时机了吗？

　　七夕七折

　　七夕将至，仿佛与三年前的2008年一样，深圳在各大媒体的喧哗中又掀起了一股七折潮。其中为最多人列举的是一个名为“益田大运城邦”的项目，7月底这个深圳本地开发商对外宣布，项目二期8月6日将推出300套单位，折后价从每平方米12000元降到每平米8000元。同时现在支付5万元开盘时即可当10万元折扣。

　　如果按开发商公布的数据计算，那就相当于前期项目的6.6折。但《中国经营报》记者仔细研究开发商公布的资料，似乎开发商有偷换概念之嫌。该项目第一期均价为12000元/平方米带装修项目，而二期项目只是8000元/平方米起，而且是毛坯交楼。

　　更甚者，该项目不能算是深圳楼盘，所在地位于东莞深圳的交界，房产证所在地属东莞。有业内人士向记者表示，该项目前期采取与深圳龙岗中心城等同的定价策略，“有些自视过高”。龙岗中心城区的中海康城楼价基本在13000元/平方米左右，而且在楼市调控刚起的4月中下旬，中海康城也曾推出1000套均价在9500元/平方米左右的限价房，其后售价又再回到12000元/平方米。稍一比较，益田大运城邦的所谓7折，并不新鲜，甚至略显噱头。

　　对于深圳市面上四处招摇的“降价”大旗，世华地产研究部总监肖小平调查认为更多只是噱头，并没有实质性降价。深圳市规划国土委网站公布的数据也有所反应，7月深圳全市新建商品住房成交3038套，环比增长了26%，同比更增长了147%；

　　与此同时，7月的成交均价为20940元/平方米。环比上涨了17.5%，同比上涨了15.6%。而且从成交结构上看，全市90平米以下的成交户型占据了86%，别墅成交更是为零。在这种背景下楼价依然重回“2万”，最起码，所谓的7折潮并不能反映在数据上。

　　给购房者惊喜

　　但是否就是说明楼市调控完全无效？“现在只有给购房者惊喜，房子才能卖得动。”一位上市公司的营销总监向记者表示，所谓“惊喜”不外乎两条途径，其一低于购房者心理预期入市；其二给房子更多的附加价值。

　　“现在购房者并没有形成房价下跌的强烈预期，所以只要价格稍有调整，销售就会上去”。中金公司提供的7月销售数据也显示出，购房者对房价的心理预期并没有太大的改变。7月部分城市出现了调价以加大力度推盘的变化，从销售上看，开发商只要稍稍让利，成交量马上飙升。7月促销给力的天津、南京环比上涨了22%及29%；上海、北京也分别上涨了8%、9%。

　　另一方面，开发商也开始更关注刚性需求。经纬行的研究案例对此也有所反应，以保利地产在广州项目保利西海岸为例，据了解该地块发展商原本计划打造一线江景豪宅，今年年初该盘主售的是揽江公馆组团，户型面积较大，基本在122平方米以上，总价较高，受众少，成交速度较为缓慢，其2月中旬加推新货，但成交情况不佳。为了更多吸纳市场主流客户，项目于3月又重新推出了户型实用的星海组团，并持续加推新货保持市场热度，之后全新组团“领海”面世，亦是主打小户型。在改为主打刚需客户的实用小户型后，开发商在装修、园林设计上都开始加大投入，务求提高楼盘的附加值，给购房者更多的购买动力。

　　“今年让开发商割肉基本不可能。”有专门为开发商作销售代理的中介高层表示，2008年的时候，开发商、特别是上市公司有相当大的销售压力，但今年情况不一样，前20大开发商上半年均超量完成销售，“如果上市公司公布完成50%的年度任务量，通常他们就已经锁定70%的任务。”该人士告诉记者，这样上市公司就不存在年底降价冲业绩的压力。7月招保万金四家龙头公司的销售额有所下滑，189亿的总销售额环比下降了45%，“但主要原因是推盘量少了。”申银万国的分析师殷姿表示，上市公司的销售压力并不大。

　　另一方面，经济环境也不一样，中金公司分析师白宏炜表示：“过去十年中国名义GDP、储蓄、M2和住房价值存量的复合增速基本一致，且货币供应增速也近似于房价增速与CPI之和。”这表明房价上涨是货币现象。因此除非经济下滑超预期，否则楼价大幅跳空的可能性并不大。