陈云峰：开发养老地产重在打造产业链

　　陈云峰中国房地产经理人联盟秘书长

　　北京万泽置业总裁

　　 真正的养老地产，并不是随便一个房地产公司就能做得来的。开发养老地产重在打造产业链，应采用商业地产式的招商运营和酒店式的管理，另外还得有医疗保健等完善的服务。

　　□经济视点报见习记者 刘向明

　　

　　 8月13日，在2011年中国养老休闲地产高峰论坛上，陈云峰就新经济时代下如何认清房地产的发展趋势及养老地产的发展方向做了详细解答。

　　

　　新经济时代下房地产发展趋势

　　你说房价上涨，限购来挡；后来国债危机，商人越墙。

　　

　　 为了抑制上涨过快的房价，今年以来我国接二连三地在各大城市推出了限购政策，目前新一轮针对二、三线城市的限购政策也已箭在弦上。

　　陈云峰认为，房地产价格的反弹可能很快就要来临。现在影响房价上涨的各种因素还没有消失，房价怎么可能降下来？

　　“美国国债危机对我们房地产行业来说，未必是一件坏事。”陈云峰指出，“美国第三轮货币量化宽松政策马上就会出来，这必然造成大量美国热钱涌入中国。所以，我觉得美国一加债，中国房地产的限购政策可能就要发生改变，可能会出台其他相关政策。”

　　

　　 你说利益之源，必属商房；后来双规齐行，首论保障。

　　目前，大多房地产开发商的利润所得都在商品房上，然而随着越来越多的人关注保障房，房地产市场也正从单纯的商品房单轨制向商品房和保障房双轨制转变。

　　“目前，北京的商品房已是政府定价了，已不是市场化的东西了。我觉得政府在等保障房建设，等到把低收入者的保障房建起来后，才能放开商品房的开发建设。”陈云峰说。

　　北京的房地产市场对整个华北地区包括郑州的影响是非常大的，北京的今天可能就是郑州的明天。我国政府即将换届，而下届政府定会紧抓保障房建设，所以，保障房建设应该是大趋势。

　　

　　 你说一线金地，良多宝藏；后来向外拓展，趋势所向。

　　虽然一线城市是房地产行业的聚宝盆，但是伴随着调控政策在一线城市日益加剧，各开发商在一线城市拿地越来越难，他们之间的争斗也愈演愈烈，所以越来越多的开发商将目光转向了二、三线甚至四线城市。

　　“中国房地产正由北京、上海、广州、深圳这样的一线城市，迅速向二、三、四线城市进军，郑州是二线，下面的地区城市就是三线，县城就是四线，我听说现在有的房地产已经开始在县城搞城市综合体了，这就是最好的证明。”陈云峰说到。

　　

　　 你说靓丽新房，众人偕藏；后来长利所在，运营旧房。

　　目前，房地产行业交易，正在从单纯的一手房为主向二手房转变。不少开发商也从简单的房地产销售向产业化、招商和持续性运营等方向转变。

　　“我这儿有一个数据，现在北京的二手房与一手房的比例是1.5∶1，上海更高，可能是2∶1、3∶1，而在香港基本上都是二手房。所以，城市越发达，二手房的比例越高，这对我们开发商也是一个借鉴。”陈云峰认为，现在的商业地产之所以这么热，就是因为产业化的地产可以长期持有，可以去运营，获得长期收益，这个是中国现在大部分开发商的选择。

　　

　　 你说住宅用房，需求巨量；后来市场限制，被迫投商。

　　随着房地产市场的调控限制，房地产开发盈利模式从一次性的销售投资转向长期运营的非住宅市场。最早热起来的就是商业地产，而今综合体模式已风靡全国。

　　“房地产开发商从热衷于住宅开发，到现在全面转向商业地产、旅游地产、工业地产和养老地产，这都是被市场逼迫的。”陈云峰说，“由于商业地产的运行跟住宅完全不一样，包括旅游地产、工业地产、养老地产等，所以不要指望用策划、销售住宅的人才去经营、管理商业地产，只有设立了专门的公司、吸引了专门的人才，才能做好商业地产。”

　　

　　 你说融资贷款，银行来帮；后来开发贷停，按揭期长。

　　目前，房地产企业的融资变得越来越困难。银行的政策发生了改变，开发贷停了，按揭有指标限制，而且审批非常慢。特别是，央行连续加息，在一定程度上促进了房地产行业的洗牌。

　　现在，房地产企业的资金链压力非常之大，许多资金不足的小企业因拿不到地而逐渐被淘汰出局，而那些大牌的连锁开发商会大规模“扫荡”地区性的其他开发商。

　　

　　 你说按时交税，国法商规不违抗；后来细算薄账，利益损失无声响。

　　 税收，许多开发商都认为缴纳完就没事了，然而陈云峰却认为税收里大有文章，许多开发商在缴税方面将自己的许多利益“赔”给了国家。

　　“在任何一个房地产开发项目里面，开发商所交的营业税、所得税和土地增值税等税费，一定高于他这个项目自己得到的净利润。如果开发商不去研究税，让国家把利润收完了，开发商还赚什么？”陈云峰说，“另外，在做房地产产业链时，开发商要尤其关注税收，因为很多税是不用上交的。”

　　

　　新经济时代下养老地产发展方向

　　 重点打造产业链

　　“真正的养老地产，并不是随便一个房地产公司就能做得来的。开发养老地产的重点在于打造产业链，应该采用商业地产式的招商运营和酒店式的管理，另外还得有医疗保健等完善的服务，这可不是容易的事。”陈云峰说。

　　要开发养老地产，首先要做的就是将养老地产产业链中的各个环节都筹备好，否则只可能是打着养老地产的口号去卖房，而并不是真正意义上的养老地产。

　　模式非常重要

　　现在的开发商，如果单独去做一个养老项目，还是有风险的，因为养老地产的开发模式还不确定，目前国内并没有合适的车辙让开发商去沿行。

　　“现在在北京，每一个房地产项目必须配套多少养老的床位，非常严格，不签协议就不给你批规划意见书，郑州应该也差不多。这种统一定位、统一规划、统一经营、统一管理的商业地产模式，运用在养老地产方面应该也适合。”陈云峰说，“另外，养老地产业的主要盈利思路是通过运营获得资产的升值，而不是说能卖多少钱。”