周燕珉：人性化、精细化做好老年住宅

　　周燕珉 清华大学建筑学院教授 中国养老地产第一人

　　□经济视点报见习记者 刘 攀

　　

　　 处于起步阶段的中国养老地产有哪些开发模式？当前企业、投资者等何以热衷于养老地产？开发养老地产面临哪些问题？老年住宅建设的关键是什么？在本次论坛上，周燕珉给予了详尽的解释。

　　

　　模式最重要

　　中国养老地产没有成熟经验，处于摸着石头过河的阶段，哪种开发模式比较适用？周燕珉根据自己长期的研究，结合实践经验提以下15种养老地产开发模式：

　　1.新建普通社区配建各种老年设施。2.大盘中配建部分老年社区。3.已建小区将部分公共设施改为老年活动中心。4.为政府代建养老设施。5.建设专门的、综合性的老年社区。6.与旅游地产结合，在风景区开发部分高端低密度的老年住宅。7.与商业地产结合，在商业设施和地铁站等方便的地方盖高密度的老年公寓。8.与医疗设施结合，就近设置老年设施与住宅。9.与教育机构结合，建设老年设施和老年大学。10.与国际医疗养生品牌结合，建世界型的老年连锁设施。11.与金融保险业结合，使老年住宅成为金融产品。12.与服务业和相关产业结合，将原有的优势注入养老地产。13.将旧有的国有资产盘活，改造成老年设施。14.成熟社区周边插建老年配套服务设施。15.利用独特资源转型开发老年地产。

　　

　　热衷有原因

　　中国养老地产虽然处于起步阶段，但各行各业都表示出极大的参与热情。针对当前各方热衷于养老地产的原因，周燕珉给出了自己的解释：

　　1.“银发”浪潮来势凶猛。2.避开地产宏观调控。3.在土地获取上争取政府的优惠政策。4.以老年地产的名义大面积圈地。5.城市土地紧张的情况下，郊外土地较适合老年地产。6.想进入房地产，老年地产是一种新的突破口。7.转向新的客户群，走差异化路线。8.争取到第一批富裕老人。9.在新领域中树立企业品牌，占领市场。10.获得企业良好的社会声誉。11.因为起点高，具有一定的竞争优势。12.持有型固定资产，能保值升值。13.人性化、精细性的设计能够带动住宅品质的提高。14.能带动整个楼盘的销售。15.有利于向服务型企业转型。

　　

　　问题待解决

　　刚起步也意味着发展面临着诸多问题，周燕珉认为，养老地产所面临的问题，首先是政策不到位，政策的出台或者实施比较迟缓。第二，在规划建设上没有经验，市场经验不够成熟。第三，拿来主义行不通，想把国外的搬过来，但不适用。第四，经济模式不清楚。第五，后期管理是瓶颈。

　　老年住宅的设计关键在于细节，周燕珉认为，做好养老住宅其实就是一个人性化、精细化的设计过程，能够做好养老住宅，就能够做好普通住宅。同时，她还提出，老年社区、老年住宅的建设处于起步阶段，各行各业都愿意投身其中，但是养老居住产品的开发，都做得很不到位，还需要各方面共同努力。