广州陷缺地危机 或提前6年用完建设用地

　　作者： 王小明

　　作为广州首个实行两轮征询的旧城改造地块——荔湾区南源街源溪项目，在准备实施动迁一年零8个月之后，仍然一片沉寂。虽然临近流花湖公园，距离广东省政府驻地也仅几分钟的车程，区位优势明显，但这个项目的动迁现今看来还是遥遥无期。

　　对于寸土寸金的广州城区而言，城中村和旧厂房的改造早已成为了广州缓解用地紧张的主要路径。然而，现实的情况是，像源溪这样陷入困境的旧改项目并不在少数，广州未来几年的建设用地供应形势并不乐观。

　　旧改僵局

　　在8月25日举行的广州产业转型考评总结会上，广州下属12个区、县级市负责人纷纷向广州市政府提出用地需求和规划指标，对此，广州市国土房管局却颇感无奈。国土房管局负责人在会上透露，目前广州只剩600平方公里的建设用地，按照现在的这个速度，到2014年，广州将提前6年用完建设用地的总规模；到 2025年，600平方公里的土地基本上要批完。

　　而除了用地紧张外，另一方面广州却仍然存在大量未盘活以及闲置的土地。“虽说土地不够，但其实广州“三旧”用地就有约487平方公里，若用好了“三旧改造”政策，就可以盘活许多存量土地资源。”广州市委书记张广宁在会上表示。

　　早在2009年12月，广州市政府颁布了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，提出“用10年时间基本完成‘三旧’改造工作；用3年至5年时间基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作”这样的宏伟目标。

　　位于荔湾老城区的源溪路项目，就是以广州首个实行两轮征询制度旧改项目的身份，进入了广州市城区的旧改大规划当中。所谓的“两轮征询”制度，包括两方面的内容：第一轮是征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%以上(含90%)的，方可启动改造；第二轮是征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数达到2/3以上(含2/3)的，方可具体实施拆迁。

　　2009年底，源溪路项目首轮征询工作开始实施。根据荔湾区城市更新改造办公室主任郑汉加透露的信息，至2010年5月首轮征询结束，项目拆迁方案获得了88%的居民同意，前景一片看好。但在接下来举行的第二轮意见征询中，关于项目的补偿安置方案却仅获得约60%的通过率，并未达到改造征询范围内需房屋所有人总数2/3以上同意的目标要求，整个项目的动迁就此被无限期推迟。

　　2011年8月30日，当《中国经营报》记者再次来到源溪项目拆迁现场办公室的办公地点时，这里却已经大门紧闭，空无一人。一名当地居民告诉记者：“他们(拆迁办工作人员)近期已经很少来这里办公了，具体的情况可能要向荔湾区旧城改造办了解才清楚。”

　　在改造区内源溪大街开店的住户告诉记者，项目拆迁的意见征询工作已经停了很长一段时间了，“不知道政府会怎么安排。”此前当地一名住户曾向媒体透露，项目动迁受阻的主要是因为改造区内的源溪大街和石路边街属于农村集体用地，但村里面对征地补偿不满意，因此一直在跟拆迁办谈判。

　　对此，荔湾区旧改办公室并未作出回应。“两轮的意见征询工作并没有工作期限限制，我们现在正在试图重新调整补偿条件，但新的补偿方案什么时候出炉现在还没办法给出定论。”荔湾区委宣传部门的相关人士对记者表示。

　　源溪地块的改造困境并非个案，目前广州正在推进的恩宁路改造项目、杨箕村旧改项目等都遇到了种种不同的难题。广州三旧改造办建设管理处处长刘杰8月25 日透露的消息称，广州目前已经获批改造的15个城中村中，进入拆迁阶段的只有六七个，其余获批但未动工的城中村，尚在组织村民商讨具体的改造补偿事宜。

　　资金缺口

　　一边是广州建设用地形势日趋严峻，另一边是旧改项目举步维艰。事实上，广州旧改面临的问题恐怕并不止拆迁上的困难，另一方面还有改造资金的压力。曾主持广州市旧城更新改造规划纲要的广州市规划勘测设计院副总规划师赖寿华表示，广州整个旧城改造拆迁将涉及60万人口，投入资金超过1000亿元。

　　为减轻财政压力，广州市旧城更新改造规划纲要提出了“政府引导，市场资本参与”的资金筹措方式，对成片重建改造项目，以区政府为主体，建立投融资平台，采取市场开发方式进行运作。其中，成片重建改造项目原则上由区政府组织拆迁补偿完毕后，通过土地公开出让回笼资金。

　　“所谓的引入市场资本参与，主要还是政府先行投入改造，市场资本才会跟上。”北京大学公共经济研究中心研究员韩世同解释称。记者查阅近两年的广州市财政局提交给广州市人大的财政预算报告发现，2010年，广州的国有土地使用权出让金支出达到了254亿元，其中，用于城市建设63.2亿元、土地储备开发 82.2亿元；在2011年的预算中，国有土地使用权出让金支出实现了翻番，达到589.8亿元，其中“三旧”改造支出26亿元、土地开发成本性支出 104.6亿元、城市建设支出131.9亿元、补助被征地农民社保等支出52.9亿元。这样的投入几乎占据了广州每年卖地收入的大半以上：2010年广州的卖地收入是455.6亿元；2011年广州的土地出让金收入计划增至646.5亿元，但截止到今年上半年，广州市国有土地使用权出让收入仅完成163亿元。

　　但对于今年广州的卖地目标，韩世同并未表示过多的担心，“目前广州目还不是说到了无地可卖的地步，关键是政府愿不愿意拿出来卖；拿出来卖后，市场又会不会买账”。