大调控下的房企转型之路

　　文/周宁

　　当“限购”的星星之火以燎原之势从一线城市蔓延到二、三线城市，在不少中小型房企叫苦不迭之后，地产大鳄们的日子也开始不那么好过了。

　　2011年8月以来，各大上市房企的半年报以及7月份销售业绩陆续出炉，数据显示，包括万科在内的龙头房企们的状况不容乐观。就7月份的销售业绩来看，保利地产的跌幅达到47%，中海地产达40%，万科也超过30%。

　　但2010年万科跨过千亿门槛，超越了美国最大的房地产企业帕尔迪，成为全球房地产业的销售冠军之时，业界感叹政策对所有企业都是公平的。

　　万科模式能否复制？

　　从2010年到2011年，在万科取得千亿销售额的同时，它与竞争对手之间的距离，似乎变得更加遥远。保利地产与绿城集团分别以660亿元和650亿元位居第二梯队，中海地产、恒大地产、绿地集团等“500亿俱乐部”成员则居于第三梯队；在它们之后的龙湖地产、碧桂园、富力地产等第四梯队，则是“300亿俱乐部”了。

　　实际上，业内普遍将中国住宅地产企业的经营模式分为两派：一派是以万科、恒大地产等为代表的快速开发、快速销售模式；另一派则是以招商地产和金地集团为代表的中高端精品模式。

　　从销售来看，2010年，显然是第一派企业的丰收年。从布局来看，在一线城市受到调控影响的时候，这些企业由于提早布局二、三线城市而赚得盆满钵满。

　　从2010年到2011年，在一系列针对房企融资的政策限制之下，资本的力量无法得到有效的发挥。在政策管制下，万科的融资计划也搁浅了。不过，从2010年到现在，万科的开工、销售速度是国内企业中最快的，资金周转得很快。而且，如2008年领头降价一样，如今，在情急之下，万科也选择了降价。这都是加快资金流转的反应。

　　可以说，万科之所以能在严厉调控下仍然有如此的发展，主要原因是它的管理水平以及资金的控制能力。“‘向万科学管理’绝对不是浪得虚名。”安邦公司分析师苏晶说。

　　未来，中国房地产业还有没有可能出现第二个万科？

　　“第二个万科也不一定不会出现。央企从来都不缺钱，他们有很多渠道。”苏晶说。作为央企的代表，同样专注于住宅的保利地产就曾公开表示，希望3-5年内，再造一个保利。在不少人眼里，恒大地产也是眼下最有可能成为第二个万科的企业。2010年全年，恒大的销售面积仅次于万科，全国性布局，快进快出，率先降价都是恒大地产的标签。

　　“事实上，万科这种全国布局、快速销售、快速回款的模式，不一定是利润最高的，却是最容易快速膨胀的。因此，大量的房企在目前的政策下，除了效法万科，可能也没有更好的办法。”但是，万科模式效法不好，只能选择转型。

　　房企发力商业地产

　　“从2010年春天开始，众多民营房企都在思考转型问题。目前比较成形的，一个是进军商业地产分散住宅的风险；另一个是搞金融平台，企图一本万利。”安邦公司分析师苏晶说。

　　身在“300亿俱乐部”的龙湖地产已经开始了商业地产的布局。日前，龙湖已公开表示，未来所开发的项目中，将有10%~20%的商业项目。2011年，龙湖在四川、山东、云南新拿的地块中，有相当一部分将开发商业地产、旅游地产项目。而龙湖旗下上海龙湖置业发展有限公司的动作更大。年初，龙湖置业以近20亿元的总价在成都竞得四块商务用地。据悉，龙湖旗下上海龙湖置业发展有限公司将这个地块开发春晓总部办公基地，该项目将以商业综合体、高端住宅及附属配套项目学校为主，总投资约30亿元人民币。按照龙湖的规划，一期工程将在今年8月开工。整个项目计划在2014年3月前完成建设，而商业中心预计在2014年3月前开始投入运营。

　　以“造城”发家的碧桂园，选择在旅游度假地产领域发力。7月30日，碧桂园旗下首个滨海旅游度假项目——位于广东省惠州市亚婆角旅游区的十里银滩开盘。据内部人士透露，十里银滩开盘当日，销售额超过30亿元。光看年份，碧桂园进军旅游地产已经6年，它的第一个项目是广东清远假日半岛项目，该项目销售状况十分理想。

　　此后，碧桂园又在湖北咸宁市圈地6千余亩，建造了旅游项目温泉城，并于2010年5月面市；2007年7月与2009年10月，碧桂园两次在安徽和县拿下接近3900亩土地，打造“山湖城项目”。据悉，碧桂园已经在全国各地看中了不少地块，准备加大旅游地产的投入。

　　房企转型并不容易

　　“我认为他们已经错过了最好的时机，当初主动转型的时候没有抓住，等调控了、限购了才开始被动转型，会造成很多潜在的问题。当然，成功的几率还是有的，但我认为不会太高。因为很多企业是说的比做的多，尽管很多人都喊着转型商业地产，但真正实实在在做的并没有几家。”近日，万达集团董事长王健林接受媒体采访时如是说。

　　而且，银监会主席刘明康近日提出，银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭，如今，商业地产贷款利率已大幅上涨。

　　尽管转型之路布满荆棘，保利、恒大、金地？?等都已经发布消息，发展商业地产，提高手中持有型物业的比例。但是，商业、旅游项目的运作周期比“建了就卖”的住宅要长得多。运作商业地产，首先考验的，就是房企的金融能力。

　　事实上，宣布要做商业地产的一众知名房企，目前都处在转型初期。“最典型的就是潘石屹，他喊了好多年‘要持有’，最后，他的房子还是都卖出去变现了。”业内人士评价说。事实上，李嘉诚的长江实业从“建了就卖”转型到“卖房子+持有物业”，用了十几年的时间。

　　从2009年底到2010年初，抱着不同的目的，包括中海、金地、复地等多个房企开始运作金融平台。地产基金的前景似乎也相当不错：房企需要钱，而大量社会资金也需要一个很好的入口。

　　金地早在2008年就与瑞士银行资产管理集团合资成立了基金管理公司，发起境外美元基金，第一期首次募集已经完成。2009年，金地与平安信托签署了三年100亿元的合作投资框架协议，以住宅开发为主。据金地集团预计，到2015年，金融业务将给金地贡献约20%的利润。复地集团也于2009年成立了上海复地景业股权投资合伙企业，目前旗下有景业和景盈两只房地产基金，景业已经募资5.5亿元，侧重投资复地自己开发的项目；景盈也于2010年4月完成募资。复地的愿景比金地更大：到2019年，投资板块的利润贡献率达到40%。中海于2010年3月16日与工银国际投资管理公司共同发起成立规模为2.5亿美元的房地产私募基金。万通则选择与中粮信托合作，募集资金10亿元，主要用于杭州商业项目的开发。

　　“地产公司搞基金平台都是政策逼出来的，银行、信托、股市都堵死了，只能自己找钱。”基金业内人士如此认为。在国家严厉调控地产业的时候，地产公司很难在A股上市，而地产基金的退出方式最多保证投资者每年可以赚10%~15%，这样的回报率能吸引多少投资者，还要打问号。而有大企业做后台的基金，募集资金相对容易，但是一旦被打上大型房企的烙印，市场对这种基金的独立性就会抱有怀疑。