叶檀：房地产市场黄金时期已经过去

　　每经评论员 叶檀

　　9月6日，中国房地产指数系统发布《8月全国百城价格指数》，百城均价与7月基本持平，56个城市环比上涨，44个城市环比下跌。全部披露完中报的173家上市房企，营业收入及净利润两项指标均同比上升的仅71家；与此同时，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅存销比始终处于历史高位。种种数据说明，房地产市场的黄金时期已经过去。

　　房地产价格松动，为久盼房价下挫者带来一丝安慰。任何持久的安慰，必须建立在市场的理念，与公平透明高效的政策上。

　　欢庆为时尚早，房价下跌的原因需要深层思考。中国房地产调控每两三年就进行一次，如此频繁的调控却未寻找到市场与公平之钥，频繁改弦更张，却未能使中国地方政府摆脱土地财政依赖症，未能让平衡的货币政策成为房地产市场的压舱石。如果此次调控收效被视为限购政策的成就，沿着行政手段飞奔，限购是饮鸩止渴的行为，将使中国房地产市场重回福利分配占据大头的老路。

　　房地产市场的改革与土地财政、税费结构的改革结合在一起，才能摆脱各政府层级财政对峙的顽疾。现在隔几年房地产大起大落的周期如瘟疫般卷土重来，短周期的背后是激烈的利益博弈，是土地财政在中国财政体系内的畸形发展。

　　据媒体9月7日报道，重庆酝酿调整房产税改革方案，可能扩大征收范围。重庆市市长黄奇帆近日表示，重庆不是为了杀高房价而出台房产税，重庆发布房产税改革试点政策将促使财税体制更加完善、房地产市场更加健全。推出房产税的目标只能有一个，即实行土地财政与房产税双轨制，逐步把地方政府从土地收益中剥离出来，使政府在法定税收原则下依靠税收维持生计，而不是成为“大地主”，获得大宗资本溢价与民争利，在愈演愈烈的疯狂掠地战中坐困火山口。

　　目前，被“阉割”的房产税影响有限。

　　重庆自今年1月28日开征房产税，估算征收的税额可能在1亿~2亿；上海市国家税务局、上海市地方税务局有关负责人年中在网络上与网友互动时透露，上海市房产税试点总体平稳，认定应征房产税的住房约7000多套。

　　实质上，重庆房产税的本质是“豪宅税”，房产税变相成为豪宅惩罚税。征收门槛高税率低：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍 (含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。以主城区均价7000元计，达到每平方米21000元以下者征0.5%的税收。

　　修改后的房产税改革 “扩围”的一个可能是把高档住房范围扩大，比如将高档住房界定为建筑面积交易单价达到主城九区新建商品住房成交建筑面积均价1.5倍(含1.5倍)以上的住房，未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。其实质是扩大高档住宅的外延，同时涵盖多套普通房的投资者，征收范围更广，加重对投资者的打击。

　　上海的房产税实质是“新房税”，采取既往不咎的原则，意图抑制新进入房地产市场的投资者，不可能以增加持有成本的方式赶出存量房投资者，效果不温不火在情理之中。

　　房地产调控多管齐下，限地根、限银根、取消税费优惠，如今又大规模推出限购举措，难以对各项政策的具体效果进行量化分析。从笔者了解的情况看，在投资价格居主要地位的房地产一线城市，在限购令出台之后，房地产才进入恐慌期。正因为如此，有关部门食髓知味，试图扩大限购范围，将房价上涨过快的二、三线城市全部纳入限购范围。

　　限购使人力资源、劳动力资源画地为牢，延缓了中国市场经济所亟需的税收改革进程，在调控房地的同时，地方土地财政未受触动就是例证。更严重的是，形成全国大一统市场的基础条件资金、人力的自由流动被限制、户籍溢价上升，这是市场经济的绊脚石。当我们以软弱的房产税对抗投资者，以严厉的行政举措对抗流动的资金，是在以毒攻毒，毒性并不比高房价更小。

　　黄奇帆先生对房产税的论述，显示一些官员非常清楚房产税的意义与价值所在，逐步以房产税取代限购才是正道。